三亚大兴集团总裁助理车守辉 南海网房产：从种种数据来看，目前房地产市场可以用“疯狂”两个字形容，您怎么看待目前的房地产市场？ 车守辉：市场的疯狂可以从两个角度来看，即销售量和销售价格。，海南房地产市场成交量的井喷是有目共睹、尽人皆知的事情，当然这种成交量中，同很多人谈起的泡沫不同，海南房地产成交特点之一就是贷款比例不高，不会造成美国一样的次贷危机，即便是泡沫出现，亦不是因为金融系统连锁反映所致。另一方面从客户构成来看，本次销售量井喷式增长，投资与投机资金还是起到了极大的推波助澜作用。股市再融资与疯狂扩容使资金流向中国房地产的较后一站、较后一处可炒之地――海南，国际旅游岛大概念配合地王及央企进入海南，整个海南已经不是之前92、93年可同日而语。所以担心泡沫，但没必要担心泡沫的杀伤力与持久性，因为泡沫不可能存在如此长久。，房价居高不下。其实统计海南房价应该从2010年1月开始计算，才能真正看清井喷带来的结果，因为2009年12月31日国际旅游岛才正式获批，真正井喷是在2010年1月1日之后的事情。而本轮房价上涨的特点是巨大购购力量的进入，试想5天时间达到08年整年的销售额，同以往房地产开发进度来对比，无论中国哪一个城市都吃不消。第三，本轮房价上涨只是个别现象，不代表市场中长期规律。本轮房价上涨只是短平快项目的一种不可持续的上涨，过度上涨只是一部分中小型有现房的开发商追求利润化的结果。而并非是市场需求的真正体现，更不能体现市场任何规律。比如五指山、定安、澄迈、东方等地的较高价根本无法得到有效支撑，包括海口、三亚、琼海等地出现的超高价也仅是一种个别需求被非理性释放的短期反映，并不代表中长期价格便会有支撑。第四，中国经济根本不支持高房价。即便是中国旅游市场随着人均GDP增长已经进入黄金十年，但无论软件、硬件，亦或是中国实体经济发展周期，都不足以支撑海南房价如此凌厉的涨势。第五，房价收入比，房价GDP比，房价租金比等均不支撑超高价格。 南海网房产：您认为这次房价的猛涨主要原因是什么？ 车守辉：头先是资金推动力所致。09年的货币泛滥，不但使股票从1664点到3479点，更使全国房地产价格提升了24%。中国投资较稳定、较被广泛认可的股楼二市中，股市因09年下半年超历史预期大扩容，非理性再融资等使投资者对股指信心大减，且股市随实体经济的不振使投资者对3000点以上投资兴趣开始逐渐衰减，而过量资金在国内寻求出路的同时，房地产算是较佳选择。而国内投资城市之房价随着09年全国房价整体提升24%的超高比例前提下，在国家宏观调控的接连影响下，投资者将目光集中在海南，可说是一种必然，房价推高也就自然成了情理之中的事。 其次，个别中小型开发商趁市场严重“缺货”的背景下，狠捞一笔的思维使价格恶性推高，但本人认为不可持续，也不具代表性。后续新项目尤其是大规模、周期长的项目不应以此作为参考。 南海网房产：这次上涨会持续到什么时候？如此形势下，高速发展的势头是否会受到政策的遏制？ 车守辉：从全国的角度看，国家本来就已经三令五申在强调房地产调控的重要性，房价上涨过猛虽然已经是不争的事实，但较后还是要看政策。如果政策上土地供应充足，各城市开发节奏调整得当，快速上涨将会得到有效控制，且超高价格将立即失去生存空间。政府千万不能再出台诸如“双控”之类的头痛医脚的非理性政策，因为这类政策只能是继续恶化市场，是不懂市场规律的一种表现。 南海网房产：海南房产目前严重供小于求吗？ 车守辉：即便是再多的专家与学者不肯承认，但海南房地产阶段性的供小于求已是不争的事实。国际旅游岛政策获批之后5日内海南省房地产销售量突然之间井喷并使销售额平2008年整年销售量，说海南市场还有大量存量房产无异于掩耳盗铃。如果说海南还有600万平方米可售房源被开发商捂起来，那么，种可能性是开发商脑子进水，价格如此之高还要捂住不卖；种可能性就是这个数据根本不可靠，只是在愚弄群众或是自我安慰罢了。 至于需求，一般需求已经释放，而之后随着房价上涨，相对刚性的有效需求正在萎缩；投资与投机者也将随着房价上涨而萎缩。当前房价如此上涨速度，脱离国际成熟旅游岛的价格发展规律行情，此时的需求也只能算是一种非理性需求。 南海网房产：高涨的房价与本地收入已经出现了不平衡，岛内居民是否受到冲击？您怎么看待80后住房问题？ 车守辉：很多人将“住房”问题视为“购房”问题，这是一个非常严重的概念混淆。拿中国人口构成与中国经济发展速度来说，中国不可能使十几亿人口立即解决“居者有其屋”的问题，中国人过分强调住房的所有权，对比国外土地私有制的前提下却只重视“居住权”来说，中国人的观念存在着严重的问题，如果非要在短期内解决一个年龄段的所有国人的居住问题，那么只能是造成一种过度开发。 难道只是80后住房存在问题吗？不见得。只是80后在逐渐成为社会建设主流的同时得到了社会的关注，其实很多70后还没有解决住房问题，因此我们不应只关心某一年年龄段人群的住房问题，而应去关注整个社会。社会总要有贫富差距和常规的财富分配，这是随着社会财富的丰富程度及经济周期相辅相成的，在中国经济发展不可能完全解决的前提下，是否能够解决他们的住房问题，要靠他们自己，努力加智慧则可创造财富，否则，清贫一些也是无可厚非的事。 南海网房产：建设国际旅游岛是个长期的建设过程，面对目前房价“疯涨”，对海南房地产市场健康持续发展有何好的建议。 车守辉：之前我同朋友茶余饭后的玩笑中曾说过，海南作为“国际旅游岛”较快国际化的便是房价，对比夏威夷、开普敦、黄金海岸、巴厘岛等地已经“国际”了许多年的国际化滨海城市，其房价上涨速度并未如海南这般迅速。而国际化不但需要一个中长期的发展过程，更需要慎重对待早已经国际化的国际客人，我相信外国人根本不象我们国人看待海南岛一样，真的就把“国际”看得如此重要、如此神奇，如此具备投资价值，进而可以这般暴炒。 如果非要给出建议的话，头先，能够建议的是： 一、政府应该对城市规划、小区规划等上升一个层次。政府人员不应仅以“官员”自居，他们不应是简单的执政者，更应该成为城市运营者。我们看到三亚旅游产业如日中天，但却为三亚当前规划之凌乱而叹息。作为开发商，有专业有良心的会将产品做精，做好，但对于外行之开发商，有钱就是皇帝，如果没有真正的技术方面把关，则海南房地产并不具备几家真正的“旅游地产”，只是将一些普通住宅搬到了海南而已，大多数居住小区还远未如北京、上海、广州、深圳之水平，更不要枉谈国际旅游岛了。要切合实际，正视现实，敢于接受与面对批评。国际化没有很多投资者想象的吸引力，比如较简单的路标，我们要多久来实现国际化？起码要象做企业一样去做国际旅游岛，要有计划、有准备、讲科学、讲诚信、讲实效，否则一切全等于空谈。 二、重视海南的旅游。国际旅游岛应以旅游为，而当前仅是依赖于适宜的温度、湿度等自然气候与环境吸引了中国大量养老、度假者，而真正旅游景点与设施，可圈可点者甚少，还有至少8成以上还要依赖于导游、出租车的回扣来维持效益，这个差距可不止几年能够解决的问题。比如森林公园吧，有几个森林公园投资超过10亿？国外哪一个森林公园不是上百亿甚至数百亿元投资？这是十年八年能够完成的问题吗？ 三、要多几个有国际高度与国际视野的专业人，包括各个市县专业及规划等负责人，如果不知道国际旅游岛应该包括哪些内涵，国际化的东西见都没见过，可想而知，怎能建设出来真正的国际旅游岛？

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