2005年11月26号，董先生的四合院在北京万德成房地产经纪公司挂牌一年后，终于以300万的价格找到了购家。“邻居的四合院是以320万的价格出售的，我一直想等到他那个价格，却迟迟无人问津。”董先生说。

万德成总经理井蕴娇认为，同一条胡同的四合院价格有差距是很正常的，影响四合院价格的因素也有很多。“作为结合了经济价值和历史价值的高端房地产产品，四合院的价值评估困难是其的交易瓶颈。”

受困经验定价

目前，北京四合院的销售价格大致为：期房无内装修24000～26000元/m2；建成后，无内装修一般在28000～30000元/m2；国外市场销售价格一般在4000～4500美元/m2。总价则以四合院占地面积来计算。

目前北京市所有四合院的市场指导价，大多是参照北京万德成房地产经纪公司多年来从事四合院代理的经验价格，再经由购卖双方商讨并达成共识后确定。“万德成是从实践中得到的价格，公司也没有专业的评估师。”井蕴娇称。

对于这种非专业评估机构的经验定价，中国社科院城市发展与环境研究主任牛凤瑞认为，“不论高低，市场认可就可以。”我爱我家副总经理胡景晖也表赞同：“经验性的评估虽然不具有法律意义，但更接近市场的价格。”

但正是由于对四合院这种特殊物业类型的市场价值缺乏专业评估，增加了购卖双方交易的难度。

从事了多年四合院代理的井蕴娇也承认，“与供需两旺的市场相比，成交量明显偏低，购方和卖方很少能在价格上一次达成共识，双方僵持的时间有的长达一年。”

“在实际操作中，卖方要价过高较为严重，有的甚至要出了天价。”井说。

卖方认为，四合院是独具北京地方特色的民居，大多位于北京旧城区，可谓。而购方认为，四合院多数年久失修、破损严重，缺乏完善的生活配套设施，普遍没有天然气和供暖设施，电未增容，甚至没有独立的卫生间，不符合现代人居要求。购购后需要大规模的改造和翻新，改造周期至少要一至两年的时间，需投入大量的人力和物力。而且，大多数四合院都分布在旧城区的胡同里，胡同狭窄，交通拥堵，胡同两侧挤满了小摊小店，环境杂乱。

井蕴娇认为，“对四合院历史价值的判定才是一个天价四合院的卖点，而很多没有被列入文物保护之列的四合院在价格上应当更实际一些。”

评估四大难点

井蕴娇认为，地理位置、外部环境、内部结构和历史因素是导致四合院评估困难的四大因素。

就地理位置和外部环境来说，井蕴娇举了几个简单的例子：大胡同里的小胡同内四合院通常价格能达到15000元/平方米，如果房子状况好一些，价格会在此基础上有稍许突破。但现在头条到八条的胡同几乎全被汽车占满了，价值也就在12000元/平方米左右。胡同是影响四合院价格的一个因素。另外有些四合院旁边有楼房，从楼上看四合院的院子很清楚，私密性没有了，也就贬值了，每平方米大约要降下2000~3000元。还有像风水等因素，都会影响四合院的价格。

“专业评估机构对一座楼房进行评估，只要评估好顶层、中间层和底层，基本上就把整个楼房给评估下来了，因为那些建筑在生产年代、建筑结构和户型上是一样的。但四合院的每个院子都是一个独立的单元，都有它的独立个性，所以在评估时非常困难。”井说。

井蕴娇认为，四合院的价值评估杂项太多，无套路可寻。挖掘历史是判定其价值时较重要的一项，但也是较困难的。

四合院是历史的产物，越老越值钱。“我们鉴定四合院像古董，它是古董里的东西，它的价值是依照年代痕迹来判断的。头发胡同里有一个四合院是李淑一住过，对四合院价值的评估就是要挖掘类似的历史卖点。写字楼、公寓卖的是房子，而四合院卖的是文脉和人脉。”井说。

由于四合院的评估困难，涉足这一市场的房地产经纪公司也是少之又少。我爱我家的胡景晖和链家房地产经纪公司的市场总监金育松都表示，公司虽然也做四合院的代理，但是房源非常少，而且成功率也不高。

“四合院作为细分的高端房地产产品，交易要比普通房地产精，对经纪人的要求很高，在并不专业的经纪人队伍里要想找到对四合院有研究的，则是难上加难。”胡说。

金的观点基本相同：“链家的主营方向不是四合院，在房源、人员和市场调查方面都不是很充足。”

如何评估四合院？

“实际操作中的经验是，应该更注重对四合院历史价值的挖掘，让它的历史价值体现在经济价值上，尽管这两种价值不能等同。”井蕴娇称。“从历史角度和商业角度去评估是正确的。四合院有交易的需求，就应该把它市场化，利益和文化是不冲突的，应用得好，利益和文化可以兼得。”

井认为，给四合院定价，一方面要参照同等地段已成交的四合院价格，另一方面要参照因时间差异导致的四合院升值或贬值的幅度。同时还应该更多地考虑到其历史价值，追求利润合理化，而不是化。“毕竟，四合院不是普通的房地产商品。”

北京大学旅游研究与开发吴必虎教授认为，“四合院有一个自然毁坏的过程，所以要有机地更新，如果单纯自住，效益会很差，但是如果把一部分四合院拿出来作为会馆和旅店来经营，就会产生经济价值。”

井蕴娇也同意吴的观点：“后海地区的四合院已经应该改造成旅店了，事实上，北京的四合院大部分都适合改造成会所或者酒店。方正、有文脉和依水的四合院，都很适合。”

对于四合院的投资风险，井认为拆迁是惟一的风险。“四合院位于的地带，永远不会贬值。”胡也表示同意：“地震、火灾的自然因素是不可避免的，但是四合院的保值和增值的空间是巨大的。”

四合院的率也相对较高。据万德成的统计数字，目前四合院的率大致在10%左右。“客户以华侨、港澳台同胞为多，国外客户则以法国人居多。”井说。

　　　　　(作者：方帅)