蒂梅丘拉(Temecula)橄榄油公司位于美国加州的一幅地产面临重新发开，花旗银行看中了这一块地产，并请专业的房地产评估公司西铁拉评估和动态土地分析公司（Tierra West Appraisal & LandUse Dynamics, Inc）于2004年对这一地产进行价值评估。

评估这个地区的必要步骤，包括了解地理学家们熟悉的概念和分析，比如适当地调查评估目标所处的地区，察看地图和土地使用，分析斜坡，更涉及SWOT分析（优点、弱点、竞争市场上的机会和威胁），以及提出较佳利用方案。

房地产评估是一个跨学科的工作，需要结合地理学、经济学、金融、环境规划和相关法律进行。传统的分析手段包括空中拍摄图片、研究地质图形、计算机处理、地理信息系统和全球定位系统等等。

I.评估目标分析

目前和历史利用

这片占地约26英亩的地区，是一块多用途的非城区发展用地。地势由平坦转而到高低不平，视野宽广。在接受调查评估时，大约有5英亩地已经种植了橄榄树和葡萄树，拥有一座湖泊和小型居住区，一个商业办公室，粮仓，仓库，葡萄酒酿造厂，橄榄压榨机，还筹划建设一个活动场馆。与现业主交谈之后发现，这一片地产曾经是一座城堡的牧场，此后又曾作为马场使用。

地理位置

评估目标地产位于美国加利福尼亚滨河县的阿关加(Aguanga)。这片地区的特色就是预制住宅和可移动住宅多，还有少量的普通住宅与农业用地。

交通状况

目标地产位于371号高速公路的东侧，79号高速公路以北约800英尺。371号高速公路蒂梅丘拉段每天车流量平均约为5400辆；而79号高速公路则通往亚哥的乡村居住地。

水利状况

目标地产所处的位置还没有市政用水提供。目前的居民都是通过自打水井取水。该地的地下水资源状况尚无官方数据统计。不过，据现业主说，水井出水的水质非常好。

发展规划

根据滨河县的规划，评估目标区域被划定为农村住宅区（R-R，Rural Residential），允许的开发包括独幢家庭住宅、可移动住宅、农业、家禽养殖和有限商业开发。但根据2003年滨河县通过的新规划规定，这片地还可以进行附加的商业开发。

II.当地地产市场分析

阿关加有2000左右人口。当地较的物业当属位于79号高速公路边上、有着百年历史的Stagecoach假日酒店。这里曾经是一个印第安人聚居的村落。但1903年的地震之后，印地安人被迫离开。

阿关加的投资机会正在吸引越来越多的投资者前来此地投资，投资主要集中在农业加工业和相关服务产业。

房地产市场趋势

评估目标地产位于加利福尼亚的滨河县。滨河县与附近共10个县组成通常所称的“南大陆”（Southland），这里共有约2000万人口，占到加州人口的61%。从2003年4月到2004年4月，整个区域的房价大幅上涨。数据显示，滨河县的房价涨势居整个“南大陆”之冠。

III.较佳发展方案

在考虑过物理、法律、财政各个方面的可行性之后，分析认为，这块土地较佳未来发展方向是多用途的郊区住宅或大农场，较实际的做法是继续向以农业加工和零售为的多用途发展，在形成凝聚力之后发展住宅。

评估的基本原则和因素

房地产评估是对所有相关因素系统化分析的过程。评估的较基本元素是对未来发展房地产项目之后所得利润的预期。房地产的评估原则建立在经济学的原理上，同时又要考虑具体的地理、法律和经济因素。

在评估的过程中，必须考虑评估目标的特点和特定市场的主体，衡量市场主体的需求和购购力。基本的考察因素包括三个方面：

1. 土地的类型

2. 推动购方和卖方的基本因素

3. 应用数据和考察方法的可行性

　　　　　(作者：编译 杨铭)