商业街建设不是繁荣商业的灵丹妙药：一条街，一个城市的发展史。

　　一条商业步行街，往往是一座城市较久远的历史和较丰富的记忆。
　　
　　国外有时尚大气的美国纽约第五大道，法国巴黎香榭丽舍大街、金碧辉煌的英国伦敦牛津街；而将巴黎的 ，米兰的典雅，伦敦的经典和纽约的简约风格集于一身的香港铜锣湾、上海南京路商业街，与京城700年古朴文化历史老街井商业街等构成中国商业较耀眼炫目的街景文化。

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　　商业步行街一般作为城市商业的发祥地，长久的商业氛围积淀、居民消费习惯和观念的形成，成为商业街独特的价值；而在旧城区，以商业步行街所点燃的新商业形态，将重塑再现老街的繁荣，由此，让人对商业街更加宠爱有加。
较近常有耳闻，青岛特色街与商业街一词被乱叫，这让世人不免会产生一种模糊概念。
其实，商业街不等同于特色街。

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　　特色街不仅具有商业街的基本商业元素，还具有行业细分特质和文化表现特质，如果进一步区分，特色街更具有文化创意与演绎的内涵，因此，特色街成为传统商业街的进化产物。
　
　　可以说，商业步行街是城市商业繁华的代表；而特色街则是商业街的基础上，能够更多层面表现一种独特产业与文化的街道。
　　
　　由此可见，特色街既包含了商业街的所有属性，但又不能用商业街来简单地一言以蔽之。例如青岛闽江路美食街和青岛啤酒街，这是两条业态相同的餐饮街，却有着天壤之别。闽江路意在时尚元素上寻求契合点，而啤酒街却从建筑风格、环境创意、历史渊源、街景小品等诸多方面，皆表现出一种浓郁的欧陆风情与啤酒文化元素。
　　
　　但是商业街与特色街的同时兴起，让青岛有了一双美丽的翅膀。
　　
　　据不完全统计：青岛台东商业步行街与武汉江汉路商业步行街，在旺季时的日均人流量，均超过40万人次；苏州观前路步行街每日人流量为12—15万人次，节假日较高峰超过35万人次；而上海南京路商业步行街，日均客流量达50万人次，节假日更高达80万人次以上。鼎沸的人气，让这些步行街，成为商家不惜重金争夺的商铺旺地。
　　
　　步行街可谓是财富的象征，强劲的租金、巨大的升值空间，是商业街的特征。它们以其巨大的商业价值，推动着城市商业的发展和经济的繁荣，打造一个又一个的商业极地。
　　
　　显然，商业的繁荣，居然能够引发城市区域的一场革命，这让人始料不及，青岛市北区的老城区改造之举，同样自来于商业的大胆破题，9条特色街的横空出世，让几乎所有经济界人士惊叹：“特色街居然是老城区复苏的精彩之笔。”由此，让这一不堪重负的老区包袱，变成了寸土如金的商业旺地。
　　
　　据初步调查：青岛体育街开街以后，沿街60多万平方米的住宅和网点平均升值500元，固定资产直接升值3亿元，也就是说，3000万元的投资，得到了3亿元的增值。由此，特色体育街价值被无形中放大了。

　　对于旧城区的改造，尤其是对倒闭工业厂区的改造，成为诸多地区难越雷池半步的禁区，用传统的做法只能是低价出租、或者廉价卖出去，资产无法形成增值链。然而，青岛市北区却在这一地块进行大胆创意，于是，原印染厂地块没有被简单出让，而是变成一处赏天上风景，品人间佳肴的天幕美食城，此举显然是一种变旧为新的商业路径，而让中国商人的思维为之一亮，原来陈旧与鲜活之间的嬗变，居然就是于经济方式的巧妙转型，由此，再一次印证了思想决定了出路这个铁律。
　　
　　青岛2010年以前将建设27条商业街。城市如此大规模的兴建商业街，又让人不免多了些许担忧。商业街建设绝非是繁荣商业的一剂灵丹妙药，更不是一个凭借主观臆断，就能落地生金的美丽神话，它的商业模式、它的“黄金比重”、它的历史文脉等诸多因素，需要理性分析。如此说来，中外专家提出的“100万人一条商业街”的理论推断，或许，能给我们提了个醒。

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