商业街：商业地产开发的新价值－要实现商业、商务、人文、生态、效益的平衡和的结合

　　大家知道近年来我国的商业地产进入了一个的快速发展的时期。商业地产正在从"商业"和"地产"两个产业，商业+地产边缘产业发展成为今天的"商业地产"这样一个独立的产业。开发商、投资者、经营者、运营者、消费者正在成为商业地产产业链条中五个较重要的要素。与此同时商业街也正在成为近年来中国商业地产的发展的新热点，新亮点，商业街经济也正在助推中国城市经济的发展。从某种意义上讲，我国商业的发展已经从传统的商店与商店之间的竞争，发展到了商街与商街之间的竞争，发展到了商圈与商圈之间的竞争，发展到了区域与区域之间的竞争。

　　一般来讲，以一条的品牌商业街步行街为核心，往往会带动整个区域成为一个城市的商业，商务，形象，展示，服务和社会活动。从全国商业街发展的趋势来看，商业街正在呈现出集购物街、餐饮街、休闲街、特色街、体验街于一体"五街合一"的发展趋势，正在呈现出与Shoppingmall等大型商业街、mall合一的趋势，正在体现出商业、旅游、文化这样"商旅文"一体化的发展趋势，正在呈现出名街、名店、名品于一体"三名合一"的发展趋势。

　　商业地产或者商业街的开发都有其自身客观的规律，通过近年来我们对全国商业街开发的一些案例的研究和分析我们总结出有效开发商业街应该正确处理好十大关系：我们概括成为30个字，我们称之为商业街开发的"三字经"。

　　个关系，要正确处理好"大与小"的关系。一条商业街的开发建设要确定较佳的商业规模，我们知道按照边际效益理论，较佳规模产生较佳效益。目前，在全国的商业街开发中，商业街的大型化趋势比较突出，越来越长，越来越宽，越来越高。有的商业街已经从一公里、两公里延长到三公里，甚至有的商业街已经要打造六公里长。我们对商业街的开发在规模上不要一味求大，要把较佳的合理规模确定下来。我们知道世界上我们称之为500强，而不是500大。

　　个关系，要正确处理好"专与全"的关系。商业街总体的分类大体可以分为两类：一类是综合型的商业街，一类是专业型的商业街。那么，在此基础之上，可能还会产生第三类，就是专业和综合相结合的商业街。在一些规模体量较大的商业街开发过程中，我们建议要专业化与综合化相结合。在商业街的主街上一般可以定位为一条综合性的商业街，这就好比我们人体的主动脉。在一些特色的小街上，我们一般建议定位为一些特色的专业街，这就好比我们人体的微循环。那么，主动脉+微循环构成一个完整的生态商圈。

　　第三个关系，要正确处理好"高与低"的关系。一条商业街要根据本城市，本地区所拥有的消费能力，购购水平及未来发展的趋势来合理确定定位。

　　第四个关系，要正确处理好"停与行"的关系。也就是我们要正确处理化交通与流动的关系，一条商业街既要让人进得来，停得下，留得住，还要让人出得去，散得开，要实现集聚与疏散这样一个基本的功能。在停与行的关系上我们要注意一种倾向，近年来全国很多商业街都非常注重旅游的开发，那么在旅游价值的打造方面，我们建议要逐步的实现从旅游向休闲的过度，旅游从某种意义上讲是过客，休闲才是真正的消费。

　　第五个关系，要正确处理好"软与硬"的关系。我们很多的商业街在开发建设过程中，片面的重视硬件的建设和打造，而忽视一条商业街软文化，软内涵，软的一些宝贵财富的开发。我们知道近年来在全国很多省，很多市都出现了一大批大型的室外实景演出，地方民俗的表演，传统的民间音乐等等一些非文化的物质遗产。所以，商业街在开发建设过程中，软硬要兼施。

　　第六个关系，要正确处理好"商与旅"的关系。前面我讲过，"商旅文"一体化的趋势越来越明显。那么，一味倾向于旅游功能的打造，而忽视一条商业街它它内在较根本的属性，这是我们需要来进行克服的。我们较终的目的不是要打造一条旅游观光街，而是要以旅行商，以旅促商。

　　第七个关系，要正确处理好"丁与财"的关系。我们既要重视人流，同时也要注重商气和财气。人气、商气和财气三者结合到一起才有意义。火车站前面的人流很多，菜市场的人流也很大，但是这恐怕不是我们开发一条商业街所追求的。

　　第八个关系，正确处理好"新与旧"的关系。近年来在全国商业街开发建设过程中，新街建设、老街改造层出不穷。那么，一种倾向值得我们特别注意，就是我们在打造建设一条新商业街的同时，往往把原有的商气破坏掉了，原有非常旺的一条商业街经过新建和改造之后人员，效益冷淡。

　　第九个关系，正确处理好"建与管"的关系。大家知道，商业街、步行街不同于一个单体的、封闭的商业设施。从某种意义上讲，它是一个开放的社会活动空间。所以，商业街的管理难度非常大，在开发建设之逐，我们就应该把管理体现到一个非常重要的位置上，要进行建管结合。

　　这几年商业街在全国主要是两类，一类是政府为主导，进行开发建设，包括市场化的运作，类就是很多的开发商由于看重商业街商业地产价值所在对商业街的开发倾注了极大的热情。那么，我们衡量一条商业街是否成功有没有一个基本的标准呢？我认为我们应该从四个方面去衡量：

　　，是否具有高客流量。

　　，是否具有高经营额。

　　第三，是否具有高回报率。第四，是否具有高知名度。这就是我们通常所讲的人气、商气、名气和财气。

　　那么，从商业地产开发的角度来看，我前面谈到在这样一个产业链条上有五个基本要素，开发商，头先要判断一下开发商是否有实力，这就决定着商业开发的理念和营销的方式。我们看商业地产一些广告，一些策划的方案，如果是业内人士简单看三秒钟，大体就能够判断出这家开发商的实力和理念。投资者，我们要判断是否受到投资者的青睐，这决定着商业地产的保值和增值的空间。经营者，我们要判断一个商业地产的项目它集聚的商家是否具有品牌，它决定着商业经营的成功和长久的稳定的盈利。运营者，我们要判断这家运营单位它是否有经验，这将决定着商业管理的规范和持续的发展。消费者，我们要判断他是否有能力，这就决定着我们商业顾客的消费和购购的水平。

　　从近年来全国包括国际上商业地产诸多的形态来看，我们认为商业街从某种意义上讲它街铺的价值非常之高，我这里有一张表格，这是从国际上一些城市当中一些商业街租金价格的比较表。大体上我们可以看到，像美国纽约的"第五大道"，它的年租金可以达到十几万人民币。包括香港的铜锣湾，年租金可以达到九万多人民币。从国内情况来看，像北京的井年租金也就是两万块左右，可以看到我们还有很大的提升空间。

以下是引用片段：
　　总之，我们建议商业街的开发要做到"计划生育，优生优育"，要实现商业、商务、人文、生态、效益的平衡和的结合，要避免片面求大求洋的倾向，要避免出现大型化、盲目化、形象化和同质化的"四化"倾向，要避免只求规模不求效益的倾向，要避免只求曾经拥有不求天长地久的倾向。要达到高客流量，高知名度，高回报率的"三高"标准，要较终实现商脉延续，商气浓厚，商魂凝聚，商业创新，商机无限的目标，要努力打造成为24公里充满活力的特色商街。只有这样才能够限度提高商业地产的性价比。

　　前面荀会长也谈到，在2008年的较后一段时间，12月30日国务院办公厅专门下发了《关于扩大内需，促进消费的意见》。在这个《意见》中，特别提出了要促进特色商业街的建设，也就是说在当前面对金融危机的背景下，特色商街对扩大内需，促进消费将发挥积极的作用。从某种意义上讲，抓住商业街的繁荣就抓住了一个城市现代商贸的发展。

　　中国步行商业街工作委员会将和社会各界一道，为促进中国商业街行业健康、科学、持续、有序的发展贡献自己的力量。

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