银行发放房贷前要定房产抵押价值

房地产抵押估价指导意见出台，3月起施行

据新华社北京1月24日电记者24日从建设部获悉，由建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产抵押估价指导意见》将于2006年3月1日起施行。

据建设部住宅与房地产业司有关负责人介绍，制定这样一个技术标准，旨在规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险。

这位负责人说，《房地产抵押估价指导意见》的主要内容包括：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

新规解读

作为房地产抵押估价的新规定，《房地产抵押估价指导意见》有四大看点。

先确定抵押价值再放贷

房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。《通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。商业银行内部审贷的工作人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，且不能参与信贷决策。同时要求商业银行监测已抵押房地产的市场价格，及时了解抵押价值变化情况。

处置抵押房地产前，商业银行必须委托房地产估价机构对其市场价值进行评估，防止信贷资产流失。

维护估价机构客观中立

三部门要求各商业银行建立房地产估价机构选用机制，制定选用办法。由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，在资质等级高、社会信誉好的房地产估价机构中择优决定。

同时要求房地产估价机构坚持独立、客观、公正原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。

禁止任何单位和个人非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。还要求房地产管理部门进一步加大房地产估价市场监管和执法监察力度。

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司董事长杜鸣说：“这次明确了房地产估价师和估价机构的作用，规范了估价行为，有了明确的操作方法。还提出了防止恶意竞争，虽然一个文件不可能将其完全消除，但是也算敲响警钟，有了行为准则。今后还应在对估价方法和估价服务的要求上不断完善。”

规范抵押估价委托人及收费

房地产抵押估价为贷款人核定抵押贷款额度提供参考依据。因此，《通知》规定原则上商业银行作为房地产抵押估价的委托人，并按“谁委托，谁付费”的原则，由委托人承担估价费用。

禁止商业银行及其工作人员以任何形式向估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。

考虑到目前房地产抵押估价基本由借款人委托，为实现平稳过渡，《通知》规定商业银行和借款人另行约定委托人的，从其约定。

明确房地产抵押估价原则

房地产抵押估价新规定，充分考虑了房地产抵押估价业务特点，从估价技术的角度，对房地产抵押估价的基本原则、估价目的、估价时点、估价方法选择、估价参数选取以及估价报告应当披露的信息等提出了具体要求，并要求估价报告对优先受偿权等影响抵押物变现能力的因素作分析。

四川恒通评估事务所董事长崔太平表示：“与《通知》配套下发的《指导意见》是一个技术标准，对指导我们估价师工作，规范估价行为有着突出作用。和以往相比有很大差异。比如说，评估对象有拖欠工程款现象，我们在做抵押评估时，要把这样一些因素扣减，为银行贷款提供更真实可靠的依据。”

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