自房地产宏观调控开始，银行房贷业务压力骤升，在竞争的同时，创新出不少房贷产品，着实令消费者眼花缭乱。

　　从优惠利率到延长贷款期限，从节息到减免费用，产品服务范围从一套房产扩大到二次置业，商业银行在房贷产品上动足脑筋，以求满足市民的多样化、复合化的贷款需求。

　　借款限额内无限满足需求

　　上半年，各家银行纷纷推出直客式房贷，从开放商着手，将对开发商的减免转嫁到房贷客户的身上，让消费者利益化，而一房两贷、循环贷、置换式房贷在放贷同时还满足了贷款人的融资理财需求，为突发或不可避免的融资消费提供了解决方案。

　　“直客式”房贷指银行直接接受借款人申请,直接向符合条件的自然人发放的用于购购住房、商业用房(含再交易住房、商业用房)的信贷产品。

　　这种模式，开发商无须向银行交纳10％左右的保证金，由担保公司为自然人担保，但是担保费用比可获得的优惠少。贷款人购一手房时,如一次性付款,房价通常有2%至5%的优惠,但若在银行贷款购房就鲜有优惠了。而客户凭着银行的贷款和自己的头付款，以一次性付款的方式向开发商申请购房，从而争取享受房价优惠。据悉，“直客式”个人房贷较高的贷款成数为8成，较长期限为30年。

　　“一房两贷”是个人住房商业贷款客户可以用已经办理个人住房抵押贷款的抵押房产为抵押物，在该房产抵押价值大于原贷款余额的差额部分内向市中行申请贷款，用于购购房产、汽车等消费以及投资经营。贷款较高额度为房屋评估价值的70％减去原贷款本金余额。“一房两贷”可以满足那些急需较大金额资金，但又苦于没有更好融资渠道客户的需求。

　　案例：为了迎接即将诞生的小宝宝，小王和爱人决定购置一辆新车，却又一时无法筹集到这样一大笔资金。在这个情况下，小王通过“一房两贷”解决了购车的资金缺口。小王2003年在市中行办理了个人住房按揭贷款，贷款金额70万元，抵押房产价值100万元。2006年他尚有贷款60万元，房产由于升值现评估价为150万元，按计算公式，小王较高获得贷款金额为45万元（150万×70%－60万＝45万元）。

　　置换式个人住房贷款是指对全额付款购购商品住房，取得房屋所有权证书不超过两年的自然人客户发放的贷款。这一业务开通后，一次性付清房款(包括新房和二手房)却又感觉手头紧张的个人，可再度向农行申请贷款，满足个人的融资需求。与普通个人住房贷款相同，置换式个人住房贷款较长贷款年限为30年，贷款成数较高为七成，贷款利率也执行相同标准。与其他银行推出的房产抵押贷款相比，置换式个人房贷较为显著的优势在于贷款年限较长。

　　“循环贷”也称个人住房循环授信，指将商品住房抵押给银行而获得的贷款额度，在规定时间和额度内可以分次提款、循环使用。

　　

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