商业街的发展规划：商铺投资收益率的计算公式、SHOPPING MALL的开发设计、商铺价值的市场分析

Ⅰ、商业街的发展研究
　　
一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力
　　1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机
　　近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，--商业用房的开发正当时。
　　商业用房的开发经历了四个阶段：
　　（1）96年以前，以大百货的开发为，进行旧城改造；
　　（2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现；
　　（3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起；
　　（4）目前的SHOPPING MALL建设热。
　　目前，全国已经建成及将要完成的购物有54个，约680万m2，平均每个约12.6万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为1.48万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。
　　2、商业街的建设，要把握好新的概念
　　（1）现代商业街不同于传统商业街
　　商业街，是以商业为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。
　　现代商业街，是多功能的整合，既有购物的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。
　　商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售品牌）、专业店（如国美）、便利店。
　　商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是较高形态，包括国际购物、厂家直销，它是商业用房开发的主要形态。
　　（2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。
　　（3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。
　　（4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。
　　（5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。
　　3、在商业街的建设上存在的误区及倾向
　　（1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街较为合适的规模为15~20万m2，长度800m左右。
　　（2）商业街不是形象工程，应以需求为导向，以企业行为为主体。政府有时为了追求政绩，而盲目上马商业项目，导致商业面积过剩，空置量增大。
　　（3）商业街不应该是政府行为，而是商业行为，要考虑投入、经济效益、可持续发展，建市容易，兴市难。
　　（4）商业街的开发不是单纯的商业用房的开发，而是塑造一个商业环境和生活方式，以地气提商气，以商气聚人气，以人气促地气。
　　（5）商业街的建设不是单一的房地产行为，而是将开发与经营有机结合。
　　4、要开发建设好现代商业街，要处理好新的关系
　　（1）处理好城与市的关系，城市的综合竞争力=生产力+流通力+文化力，城市的发展要与经济发展、提高人民生活以及与城市的整体发展相适应，市与城在，城因市兴，以城建市，以市兴城。
　　（2）处理好商与业的关系，有商才有业，有业才能聚商，商以业为目的和基础。
　　（3）处理好规模与功能集成、业态集成、经营要素的关系，要对居住区商业设置实施定量控制，根据不同居住规模，确定商业的配套标准。3~5万人的居住区商业面积不低于2.5万m2（上海标准）。业态设置分为必备性业态和指导性业态两种，必备性业态主要有超市、便利店、餐馆、理发、洗染等服务设施，指导性业态有专卖店、休闲娱乐等。
　　（4）处理好开发与经营的关系，商业街在前期建设时应考虑好经营的业态及分布，并按其不同要求进行规划设计。
　　（5）处理好规划与环境的关系。整体规划，局部设计，商业街的建设要以商业与艺术的结合为宗旨，力求打造业态丰富、环境优美的现代商业街。
　　（6）处理好选址与环境的关系。传统商圈是以步行距离为半径，但随着交通的发展，商圈概念正悄悄发生变化，现在的商圈可能是条形的、扇形的……，要根据商圈的辐射半径，适度控制商业街规模。
　　（7）处理好商品与服务的关系，硬件与软件设施的统一，商品和提供服务相统一，物质服务与精神服务相统一。
　　（8）处理好点与面的关系，即商业街与城市的网点布局关系。
　　（9）处理好主体与配套的关系。
　　（10）处理好主题店与专业店的关系。
　　
二、商业街的规范性与科学性
　　1、商业街的形成
　　（1）商业街的形成与发展阶段
　　① 自发而成的集市，由各个点组成；
　　② 商铺林立的街坊；
　　③ 繁荣热闹的区域商业；
　　④ 大型商业街的形成，标志着商业街进入新时期；
　　⑤ 大型商场及超市的出现；
　　⑥ 城市的改造带来部分商业的没落，城市空洞化开始出现，商业衰败也开始出现；
　　⑦ 市场变革，老商业街回潮（98年开始），较为典型的是芝加哥，人们在住宅郊区化、轿车家庭化进程中，仍然怀念城市的繁荣。
　　（2）商业诞生的2条件
　　① 市场条件，市场的需要造就了商业的出现；
　　② 市政条件，是商业存在的硬件设施。
　　（3）商业街开发的4大原因
　　①政绩，政府为追求政绩，而大量兴建商业街；
　　②消费者，消费者的需求是商业街产生的基础；
　　③商家，商业街为商家带来若干好处，例如井商业街在改造前共47家，仅其中5家盈利，改造后，增至63家，且全部盈利；
　　④开发商，开发商从商业街的开发建设中获利。
　　（4）21世纪商业街的发展方向
　　①原有老商业街的改造；
　　②发展城市边缘地带的商业街。
　　2、商业街的功能
　　（1）商业街的功能
　　① 交易功能：商业街是商品交易的场所。
　　② 环境功能：两层含义，一是商业内部的环境，二是商业街作为城市环境的组成部分。
　　③ 享受功能：商业街已不仅仅是购物的场所，也是休闲、娱乐的场所。
　　④ 展示功能：商业街是城市的窗口，同时也是展示各类商品的理想场所。
　　（2）商业街的主体购成
　　① 商家，包括国际知名企业集团、国内文化品牌、厂家直销企业、作坊、生产展示区（如义乌小商品市场）、销售的经销商等等。
　　② 顾客，包括主流顾客、支流顾客、辅助客流（旅行者、观光者）、随机客流等等。
　　③ 行业的构成：即各业态的比例。
　　3、商业街的特色
　　（1）区域性，例如北京井大街，为国际精品一条街；西单商业街，则为平民商业街，前门商业街，则为民族商业街；
　　（2）历时性，商业街往往是文化的积淀，是民俗的延续，是生活方式的反映。
　　（3）品质性，商业街内在所蕴含的丰富的历史文化，以及其外在的表现形式，都体现其优质性。（主要体现在①、商业街的结构与布局上，强调其严谨性，尤其要注意商业街头要的功能应体现其商业性，文化广场应放在商业街较不影响交易的一角。②、商业街的风格与特征上，在商业街的建设上应重视整体风格的把握，景观与建筑的相与融合。）
　　（4）价值性：以人为本，以情为根，是体现商业街价值之根本所在。
　　4、商业街的产品
　　（1）打破传统模式，创造抽象产品
　　目前的商业街出现了3种形态：城中街（如天津南市食品街）、店中街（如东安市场"老北京一条街"）、广场街（如福州台江路商业街、新加坡乌节路商业街等）
　　（2）保存旧地风貌，改善内部以适应环境
　　① 适应现代营销，做到零库存。
　　② 硬件为软件服务
　　（3）取消社区符号，创造公众体验
　　① 心理上突出共识理念
　　③形式上描述象征生活事务，景观、雕塑的生活场景化。
　　（4）幻化室内场景，营造特色风格：主要是在室内装饰装修上做到色彩夸张，形态抽象。
　　（5）组织视觉走廊，珍惜自然景观：注意城市景观与自然的结合，并可人工再造自然景观。
　　（6）提供"第三空间"软化城市界面：缓和建筑与城市的界面，提供一个情绪转化的场所。
　　（7）诗化高新技术，改善购物环境：要利用高新技改善购物环境。
　　（8）塑造商业街的形象：以体现地方风貌为主。
　　
Ⅱ、商业街功能定位的理念选择
　　
一、市场导向理念
　　1、商业街规划与建设中的操作误区
　　（1）引资为上：一个或几个大的投资商的抉择决定了一条商业街的功能；
　　（2）租售为先：开发商将便于租售、尽快收回投资列为头要任务，重形式上的包装与炒作，轻经营上的谋划与设计；
　　（3）转租获利：头批购租物业者投资行为比例过大，在其转租获利后，实际经营者规模小且功能多元分散，商业街的功能特色无法得以确立。
　　2、市场导向头先是消费导向
　　（1）商业服务业的功能定位头先取决于消费力的支撑；
　　（2）商业服务业的功能定位同时取决于其辐射能力。
　　3、市场导向其次是经营导向
　　（1）商业服务业经营者居于市场，较了解市场情况；
　　（2）只有商业服务业经营者获得经营利润，商业街才可能可持续发展。
　　4、市场导向的实现需要

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