据业内人士介绍，2004年家世界“不倒翁”理财商铺面市后，便有4000多名投资者踊跃购购，投资金额从10多万元到上百万元不等。该项目的本质就是一种产权式商铺，开发商将经营场所分割后采取产权商铺的形式零散出售给投资者，并承诺实行“售后包租10年”的政策，开发商还会支付投资者每年"8%"的固定回报，并做出“3年后按照市价回购”的保证，可真实情况却是大相径庭。

　　“不倒翁”事件已经过去了半年，回顾整个事件的过程，我们发现投资者的盲目跟风以及对于产权式商铺本质的判断稀缺比起开发商使用的“忽悠”手段更可怕。

　　何为产权式商铺？

　　产权式商铺在国际上通常被定义为所有权和经营权分离的一种商铺产品形式，所有权与经营权分离的房地产证券化是产权式商铺较核心的理念，它较早出现在20世纪70年代的欧美发达国家。

　　购购产权式商铺的投资者多出于投资的目的，将商铺通过开发商或运营商进行统一经营，业主获得定期定额的。

　　目前，国际超过60%的知名连锁百货公司多以整体租赁产权式商铺为发展方向。

　　产权式商铺的实质属性

　　据记者调查，天津投资“不倒翁”等产权式商铺的投资者多把他们购购的铺子当成其理财配置中的一部分，他们很少去自己经营商铺，而是将其转租给经营者来获得商铺租金的利润以及商铺产品本身价值上涨的收益。

　　事实上，多数开发商却将自己手下的产权式商铺当成其变相融资的工具，将其物业的成本和风险转嫁到投资客身上。

　　这样一来，投资客们所购购到的不是商铺本身的产权，而是一种回报率固定的企业级信用的“债券”，为这种“债券”提供保证的是出售产权式商铺的开发商的实力、商业管理经验以及信用。

　　前些年，很多开发商在销售产权式商铺的过程中都提出了“售后包租”的模式，但无论哪种模式，其内涵都是开发商将产权式商铺出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并在承租期内偿付一定租金回报。现在，“售后包租”的模式以及被政府明令禁止，因为该模式真实属性就是变相的企业债券，有非法集资之嫌。但如果开发商不承诺固定回报，而是委托商业管理公司对其商铺统一运营管理，那么这种售后返祖与“售后包租”的模式就有了本质的区别，此时产权式商铺就变成了一个风险和收益都不确定的投资产品，投资者就可能会获得比固定回报率高得多的回报，但风险依然存在。

　　产权式商铺惯用的销售招数

　　很多开发商在销售产权式商铺的过程中往往会使用以下6大招数来吸引投资者：

　　第1招——承诺高收益

　　开发商多会在广告或口头上明显的表明在一段时期内支付一定数额的租金做为购铺人的，他们会巧妙计算，使购铺人的率都不会低于8％。

　　第2招——售后承诺返租

　　在投资者表现出购购兴趣时，开发商为了推进销售会告之他们会帮着把商铺返租给知名品牌商户，用来增加投资客购购的信心。

　　第3招——带着租约卖给你

　　开发商会先将铺子出租给品牌商家，再将这些商铺的产权卖给投资者，利用“已有租约可以获得稳定租金”作为诱饵，将其商铺卖出超高价钱。

　　第4招——拉“”造影响

　　销售初期，开发商多会拉出一些“世界500强”的大超市或大百货等主力店作为“大旗”，并放出“将与XX大型商业卖场签约”的消息，他们将把物业的大部分租给“”商家，只留下少量的铺位进行产权式散售，从而让投资者产生“大树底下好乘凉”的错觉，事实证明“沃尔玛”旁边的小商铺也有倒闭的。

　　第5招——夸大运营团队

　　为了提升项目的“成色”，开发商多会利用投资者“崇洋媚外”的心理，宣称其项目是由“德国”建筑机构设计、“美国”商业公司规、“香港”商业团队进行运营的“国际黄金团队”联手进行打造的，但很多时候他们口中所说的“国际”团队多为一些不入流的公司机构。

　　第6招——捂盘惜售玩销控

　　目前，仍有不少位置不错的商业项目为了能够卖出更高的利润控制着销售进度，人为的制造出“供不应求”的“虚假繁荣”。

　　4点建议防止上当专家教您见招拆招

　　针对开发商在销售产权式商铺过程中经常使用的6大“忽悠”招数，苓创商业地产咨询机构总经理冯新给出了以下4点建议，让投资者们在选择商铺的过程中能够更好的见招拆招。

　　建议1—理性考量商铺价值

　　在选铺的过程中，需要投资者擦亮眼睛、去除干扰、抵抗诱惑去考量商铺的商业价值，包括商圈、地段、规划、交通、业态、商圈历史、竞争性对手、消费者购购力、涵盖人群数量和人群特征，以及商铺产品自身的价值，比如建筑结构、功能、开间、进深、层高、面积、水电等设施配套是否能够适应商业业态的特殊要求。

　　建议2—弄清产权关系

　　开发商出售的产权式商铺的产权实质上是虚拟产权，该模式对产权中的所有权、使用权、收益权和处置权进行了重新界定，而投资者购铺后的产权中只拥有所有权和收益权，而开发商却拥有处置权，承租商家拥有使用权。产权式商铺的虚拟产权不是完全意义上的产权，投资者很可能不会拿到具有法律效力的产权证，所以其权利的保护是具有很大风险性的。

　　建议3—正确评估风险

　　商铺投资者的投资收益大部分来源于下游商家支付的店铺租金，所以投资风险会是收益的不确定性，因此所有可能影响下游商家运营的变化都需要严格防范，比如政策面变化、市场面变化、竞争业态变化、商圈内物业租金变化等。

　　建议4—合理判断收益率

　　购购产权式商铺时，投资者需要对于自己今后几年的租金收益做出一个综合判断，需要将租金涨跌、税费支出以及产生空置等三种情况考虑在内后加以预测，不能盲目高估。

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