购房者盲目追捧

　　“售后返租”是从国外传入的一种商业地产开发模式。简单地说，就是开发商将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积出售给购购者，随后与购购者签订返租合同，让购购者将物业返租给开发商，在一定期限内由开发商以固定利率包租。包租期一般为3至10年不等，回报率为购房总价的8%至10%（税前）。21世纪不动产Jason表示，售后返租实际上是一种违规行为，这是开发商为了寻求利益化，钻法律空子，打法律的擦边球。但由于售后返租通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报又比较诱人，因此很受一些中小投资者追捧。

　　一些开发商为了取得“售后返租”的成功，向投资者开出每年8%甚至更高的回报率，但实际上投资者只得到了一张空头支票，因为这些开发商在推出“售后返租”时，将售价提高了一大截，已经将今后要付给投资者的租金预提出来。本来只值1万元/平方米的商铺，开发商在推出“售后返租”时可能将售价提高到2万元/平方米，结果投资者得到的实际年收益远远低于开发商的承诺。开发商欺骗了业主和经营者，成了的受益者。

　　量力而行 放远眼光

　　对于如何规避售后返租的风险，保证安全投资，Jason表示，对于违规违法的较好不要去投资。包租要看经营者是否能按开发商思路去经营，至于能给业主每年多少回报，这就看经营者的实力，而这一点谁也不能保证。规避风险，较重要的还是看投资人自己。投资者购商铺，不要把所有的家底都投进去，期望去拿商铺的租金还贷款。较理性的商铺投资人就是：手里有钱，但把这钱投资商铺也不会影响到自己的生活。不以租金还贷款为目的，而是期望商铺以后能升值，也就是将眼光放远。对于资金相对富裕的投资者，可以选择好的地点去购商铺，这样的地点好租，升值的空间也很大。而中小投资者较好不到类似滨江道、和平路这种趋于饱和的市集商圈来投资，可以选择社区主干道或者次主干道。社区商铺也是较近十分热门的投资热点。这种商铺价格非常便宜，但可能一、两年租不出去。不过不用担心，这个小区可能尚未成熟，等小区成熟之后，租出去是不成问题的，而且几年之后价值会有很大的提升。

　　链接　售后返租形式及风险

　　21世纪不动产天津区域的Jason向记者介绍，目前售后返租有四种形式。

　　一次性包租投资者在选择商铺时，开发商提供给投资者较常见的一种形式是一次性包租若干年，并将这段期间的租金一次性交付给业主。这种方式的风险在于开发商经营不下去会一直拖欠租金，或者一些缺乏诚信的开发商卷款走人，类似的事情在全国屡见不鲜。

　　无产权融资本市某超市推出的产权式商铺不属于传统的售后返租，而是一种变相融资行为。它卖给消费者不倒翁的商铺，购购者只知道在这个商场有自己的一块儿地方，而具体位置在哪儿却不知道。这种形式如果出现了问题，业主没有商铺的产权证，就等于把钱全扔进去了。

　　分离式返租由于法律不允许开发商先把房子卖给购房者然后再以自己的名义代购房者出租，于是很多开发商采用另外成立或引进商业管理公司（如物业公司等）的形式来承担返租义务，企图以“销售主体与返租主体分离”的障眼法来规避法律的禁止性规定，这实质上是一种变相售后返租行为，同样为法律所不允许。

　　租后返租租后返租，是北京新近出现的一种形式，天津目前还没有。如今很多商铺是不能卖的，只能出租若干年的使用权，然后再帮着租出去。这种形式风险更大。售后返租东西至少是投资者的，而租后返租，东西不是投资人的，投资人只有一个租赁证明。如果这个项目出现问题将没有丝毫保障，结果只能是血本无归。

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