目前我国个人储蓄余额接近10万亿元，而股市创四年新低更提示人们去寻找保值增值的投资渠道。近日在北京及南方一些房地产项目采取售后返租的方式售卖引起各界专家的注意。这些项目以产权式商铺和酒店公寓为主，用较低的投资门槛吸引普通投资者。

　　在项目的宣传中，可以看到“3年包租，租金回报21%，一次性全部返还，3年80%以上”、有的说“10年返租，每年8%”，尽管承诺不一，但共性都是“零风险、高回报”。所以这些项目一经推出就非常火爆。

　　据了解，售后返租上世纪六七十年代开始出现在美国，后流行于日本、香港。在内地，头度兴盛于90年代中期的海南，时值房地产泡沫破灭之前。在海南工作多年的郑理律师告诉记者，海南当时有不少龙眼农庄和商铺写字楼采取售后返租，但不久房地产泡沫破灭，公司破产，曾经的承诺成了一纸空文。目前房地产界和法律界专家对售后返租提出三大疑问，各方一致认为投资者须小心谨慎。

　　投资还是集资？

　　专家对投资与集资的区别分别做出阐述。投资是预期赢利的理财行为，投资人必须明白所投资内容，要知道赢利途径和存在的风险。集资尤其是非法集资其主要目的就是圈钱。

　　华高莱斯顾问公司总经理李忠认为，集资是不用考虑产品是何种形式，户型朝向如何，采光通风怎样，一切被看做是一种手段，人们关心的是自己能够有一个稳定的回报，据分析，目前房地产形势比较好，短期看可能有高额回报，这也让一些从前认为不可能的回报有了想象空间。而产权式商铺和酒店公寓则面向的是投资者而非自用型购主，所以目前在这两个领域采用售后返租的比较多。可以看出，一些搞不好的售后返租项目实际就是非法集资行为。

　　出界还是擦边？

　　业内一种观点认为，售后返租就是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品，是一种发展方向，现在很多人都在打擦边球。

　　据宛平法律事务所律师王靖介绍，实际上国家在《人民银行法》、《商业银行法》以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》(银发(1999)289号)中归纳出的非法集资种类类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。

　　既然有法律法规限制，现在的项目如何擦边呢？一种做法是将单价定得高过周边价格一倍甚至两倍，然后用高出的利润偿还所承诺的回报，这被某些人看做是一种另类营销手段；还一种做法是，虽然国家明令禁止非法集资，就是不能同意甲方卖给乙方，乙方又返租给甲方。但现在的模式是甲方卖给乙方，甲乙双方共同找到丙方，由它代为经营，回报出自丙方，据介绍两种方式都没有“出界”。

　　馅饼还是陷阱？

　　郑理律师觉得，承诺的回报能实现自然是馅饼，如果回报不了就是风险，就是陷阱了。

　　李忠认为，并不是所有采用售后返租承诺回报的开发商都是要骗钱。他大致分成三类，一类是承诺回报当真兑现的，在福建有家酒店就是如此运作；一类是手头急需一笔钱，需要通过此手段融资；较后一种则是从开始就是恶意的，目的是算出很高的回报率卖完产品退出。这就要求投资者分清承诺方是谁，承诺是否写到合同里，承诺方有没有实力兑现承诺。

　　商业与房地产相比实际有着很大的脆弱性，房地产是以“亿”为计量单位，而商业是以“元”为计量单位。经营好房地产和经营商业地产是完全不同的两个概念，而对于商家来说，小业主共有的远没有业权统一的商业地产具吸引力，所以需求决定更难经营好。

　　较新的情况是，为了消除投资者的疑虑，开发商总要提出以背后母公司或者公司的固定资产及营业收入作为担保。但郑理律师透露，市场条件下任何资产的价值都不是恒久不变的，担保物到底能不能支撑承诺的回报还靠投资者自己判断。

　　一位老大妈劝孩子不要投资商铺只一句话就管用：“商铺真跟开发商说得这么能赚钱，那他自己为什么不经营，偏要到处打广告想方设法卖给我们？”

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