“返租销售”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与购家约定，在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

其实，“返租销售”只是房地产市场中的一种营销手法，在上世纪90年代中期时由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。为降低投资门槛，产权往往被分割得极小。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼。因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。

此后“返租销售”模式一度沉寂。房地产业内人士认为，这种模式的优点是购家投资门槛较低，获利稳定。近年来，在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，发展商只能在“回报率”、“返租年限”这些诱惑力的指标上大做文章，以求能在较短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动，谋取利益。正因为如此，售后包租才重新抬头，回报率也从几年前较保守的每年6％至8％升到了目前的8％至11％不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。

8月23日，宁夏头家全球化产权式酒店青春大厦举行了隆重的裙楼封顶仪式。其在宣传中称“青春大厦以每套客房为单位，为社会中小投资者提供了一个理想的投资平台，从而让普通投资者实现拥有我的酒店的梦想”。如今，在宁夏银川市的各大街道显眼处，“低门槛、高回报，每年可获纯利10％”的字眼随处可见。在深圳，某商城打出“滴水成金”的旗号，承诺“10年返租，每年8％”，开盘不到一周，回笼资金就达到近2亿元人民币。上海某酒店式公寓的开发商则承诺，在扣除了营业税、房产税、附加税、物业管理费、空置损失等所有费用之后，净回报返还业主10年期6．5％。该开发商为了取信客户，还请了专门的担保公司做担保。

所有这些都有一个共同的特点，就是在签订购房合同的同时又与开发商签订了返租收益合同。购房返租成为目前商铺、超市、酒店、办公等类型项目销售的重要组成部分，也成为普通市民进入楼市“炒房”的低门槛切入点。

警惕“返租销售”的风险

记者在采访中了解到，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但实际上，他们通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。

例如，本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元／平方米，尽管其承诺10年每年包租，年收益8％，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80％（每年8％×10年），但投资者的实际房产收益却为－50％（实际价值为售价的一半），因此投资者的实际年收益也只有（80％－50％）／10＝3％，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。

更大的风险是，三五年内该项目一旦销售完成，开发商即可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。

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