沿着德胜快速路杭州新客运过去，就是九堡的红星美凯龙金茂MALL，记者赶至现场时看到，整个建材家居市场已开始结顶，较惹人注意的，便是位于市场正前方的招商。

　　“商家承诺，购购15年商铺使用权后马上可返租，6年内返还70%投资额。如果6年内想退，则按年结清租金基础上，再全额返还购购款。”记者在位于杭州九堡的销售现场看到，这些承诺令不少投资者跃跃欲试。

　　真有这样的好事？据负责销售的现场经理裴先生介绍，该市场经营面积为40万平方米，号称华东建材家居MALL。此次开发商拿出1/8面积，给投资者一次性“认租”15年。其中， 1~3楼已经卖完，四楼正在进行中。

　　换个马甲就“合法”？

　　“售后返租”营销方式既然不合法，那么红星美凯龙金茂MALL又怎么敢公开宣传呢？据了解，红星美凯龙金茂MALL是和一家名为“大众房产”的中介公司签订了协议，委托该中介公司代为操作的。

　　带着疑问，记者采访了21世纪不动产杭州分部一位负责人叶宏伟。他说，现在的“售后返租”模式已经不是以往通过房地产开发商来运作，而是以重新注册的一家商业运营公司和购房人签定租赁合同，并许诺高额租金回报，即甲方“开发商“卖给乙方”投资人”，甲乙双方共同找到丙方“投资中介”，由丙方代为经营，回报出自丙方，如此操作，使开发商合理规避了国家相关法律、法规对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资的禁令。

　　风险依然存在

　　“售后返租”借担保在市场上变身，但其再度活跃的深层次原因，是人们看好房地产市场大势。叶宏伟认为，“售后返租”采用中介运作、引入担保，从法律上可以认定是不违法的。但是应该看到，目前有不少开发商是通过中介由一家人两块牌子的方式变相运作，其市场风险依然存在。

　　高回报必定伴随着高风险，现在的投资人应记得上世纪90年代房地产市场上“售后返租”带来的风险，此轮“售后返租”已改弦更张。记者深入了解，红星美凯龙金茂MALL整个“认租返租”流程极为复杂。该市场开发商为金茂实业发展有限公司(下称金茂实业)，由两个公司主体、两个法人共同出资组建；红星美凯龙则在早前入股该公司，据称股份占比不大。

　　投资该市场商铺要求签订两份合同。头先，投资者和金茂实业签15年使用权的租铺协议；然后被要求与金茂管理签15年委托经营协议。两者主体并不一致。当被问及投资者一旦拿不到钱怎么办时，他们的回答是，除非公司倒闭。实际上，与投资者发生返租权利义务关系的，只是金茂管理公司，并非开发商。而一旦承诺返租的金茂管理经营不善，拍拍屁股“走”了，消费者该向谁要钱呢？是金茂实业吗？

　　业内人士提醒

　　当心“馅饼”变成“陷阱”

　　随着今年上半年杭城楼市回暖，一批商业地产也开始“疯狂”，中介的招商电话不断出击。不过，投资商画的“饼”虽好，实际操作中，却远非那么回事。

　　一位不愿意透露姓名的家具市场经营者告诉记者：目前对“售后返租”的法律规定有些“暧昧”，这使得“售后返租”市场不够规范，存在很多陷阱。他说，市场所在的九堡，规划中虽然有几家专业市场，但尚未带动起商业氛围。现有的几个小区入住率也并不高，大多空置或出租。比如当地已有的恒大建材市场，经营状况并不理想。九堡往东的临平已有繁华的专业家居市场，下沙和临平的消费多在此，往西靠近主城区，家居市场更多。

　　家居市场的盈利靠租金收入，红星美凯龙也采取这种模式。租金则按市场的繁荣程度而定，而九堡店由于属于新市场，前五六年内，人气一下上不来。不过，之后的租金就按市场繁荣程度而定了，其中的弹性可谓相当大。“一旦市场经营不好，空置率高，不收租金甚至关门都有可能。”他认为，这是投资者的风险。另外，杭州专业家居市场竞争激烈，在杭州各区域已基本覆盖完毕，有的地段，甚至出现多家家居市场“肉搏”局面。因此他认为，九堡这家红星美凯龙何时能繁荣起来，还是未知数。如果市场繁荣不起来，所谓的高回报也只能是“画饼充饥”。

　　叶宏伟提醒投资者：这种所谓高回报的投资，的风险是承租商的支付能力和信誉度，而且商家承诺的租期越长，商铺价钱越高，风险自然也越大。而的风险，其本质来源于市场的经营状况。他说，对于投资者来说，后面的9年回报率较关键，但实际上真正的收益如何并不由自己说了算。“因为经营权在别人手里，而且能否经营好，目前谁也说不准。”其实道理很简单，没有只赚不赔的好事，否则开发商何必将好处拱手相让？有意购置商铺的投资者，一定要充分考虑投资风险，切不可盲目跟风。

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