●该提法被认为等同非法集资，有误导房产投资之嫌，目前被明令在广告中禁用

●业内揭示，许多房产广告打出的10%-20%的率在现实中往往达不到

北京市工商局日前规定，房地产广告中不得出现融资或变相融资的内容，也不得含有升值或的承诺。该消息一经见报就引起业内的震动。许多开发商和业内专家在接受记者采访时表示，在房地产营销推广过程中，通过承诺或计算率的方式引导消费者进行投资购购，具有明显的误导倾向。但也有开发商认为，这种一刀切的做法会加大开发商与购房者的沟通成本。

现状：诱惑性投资广告比比皆是

有些项目打出10%以上，甚至20%的率，但发达国家的年率一般也只有5%左右

在当前的北京房地产市场中，开发商以率吸引客户作为其营销的情况比比皆是，记者在查阅网站房产广告时发现，各种具有诱导性的投资性语言充斥于项目介绍中，如望京某项目自称“专为睿智投资客量身定做，自住+投资双重回报”。CBD附近某项目则推出“万全包租计划”，承诺“包租2年，租金每平方米为3.5元/天(含物业管理费)”。

“通常销售价格在7000元/平方米以上的中高端住宅，以及商务区周边的商务住宅和一些小户型产品爱打概念。这些项目计算出来的率往往会在10%以上，甚至达到20%.”中原地产总经理李文杰称，实际上目前北京房地产市场住宅率普遍只有5%到8%.北京国际投资发展有限公司总裁杜猛也表示，虽然不同物业率有所不同，但目前北京住宅产品率较高不超过10%.正常情况下，经济发达国家和地区的年率一般在5%左右。

李文杰认为，北京房地产市场以率为卖点的现象近年来颇为普遍，其方式主要有两种：一种是明确在广告或营销过程中打出率的比例，但不承诺实际收益数额；另一种则为售后包租或返租，开发商答应在一定年限内返给购购者固定的。杜猛指出，“售后包租的方式早已为建设部明令禁止，但现在有些开发商通过一些变相的手法，如让物管公司或替经纪公司承诺返回高额租金以实现售后包租的营销模式”。

内幕：预测性真实性难保障

与投资者签协议的往往非开发商，一旦租赁过程中出现问题，之前的包租承诺也就成了水中望.

开发商之所以打出的概念，完全是为了取悦购房者想获取高额回报的投资心理。在目前其他行业较低的情况下，开发商高达10%以上率的承诺，对投资知识相对匮缺的购房者来说具有“致命的诱惑”。

“目前开发商提供给购房者的只是一种静态的率。率主要是通过所购物业的租金水准来体现，而项目租金会随着市场的变动而变化，因此所谓的完全是从预测的角度进行计算，其真实性难以保障。”今典集团董事长张宝全认为，投资购房能否升值，需要购房者理性判断。开发商在营销过程中承诺其实是在误导购房者。我爱我家金融理财部总监康胜则表示，房地产投资有风险，且风险正在逐步增大。进行房地产投资，如果没有很好的把控能力，一定要谨慎行事。

北京汇佳律师事务所主任律师邱宝昌更是一针见血地指出，售后包租实则为连环骗局。“在目前售后包租或返租的项目中，与投资者签订包租协议的是物管公司或替开发商进行营销的经纪公司。也就是说，以后在包租过程中一旦出现问题都与开发商没有任何干系。若业委会成立后，原有物管公司被解聘，那么所有的包租承诺就成了水中望月。而物管公司或经纪公司的注册资金通常数额不高，若其宣布破产或被解散后，投资者的实际投入就等于打了水漂。”事实上，以售后包租或返租面目出现的住宅产品，其销售价格往往要比周边住宅高，这中间的差价就是开发商承诺返给投资者的回报。如西三环某项目包租5年，产品销售价格为13000元/平方米，而周边同档次产品的价格则在每平方米9000元至11000元之间。

危害：引发房产投资纠纷，挑起不正当行业竞争

一些开发商故意夸大率，使购房者短期无法实现

目前由于开发商所承诺的无法实现而引发的纠纷日渐增多。中国消费者协会投诉与法律事务部主任王前虎在接受记者采访时表示，目前开发商在发布率等方面的信息时并不负担相应的法律责任。邱宝昌律师称，在其代理的诉讼案件中就不乏购房者起诉开发商承诺未兑现的实例，主要是开发商在销售过程中故意夸大率，导致在一定周期内无法实现。邱宝昌认为，工商局禁止率在广告语中出现的规定显然是做了充分的市场调查。

杜猛认为，开发商的此类行为还存在不正当行业竞争的嫌疑。目前其他行业很少公开宣称率，而房地产行业这种对高率的承诺则会影响投资者对其他行业的投资判断，这对别的行业来说是不公平的。

案例分析

提高售价实现高额返租诺言

紫竹桥附近某项目在广告中承诺该产品“带租计划”共5年，头付20%，每平方米每天租金4元，4年可收回头付成本，第5年之后即是净赚。经测算，其年率可达24.14%.

“羊毛出在羊身上”

目前该产品的销售价为13000元/平方米，而其周边其他房地产产品销售单价普遍不超过万元，如金源时代商务销售价格为9000元/平方米，位于二环内的五栋大楼写字楼销售价也仅为11800元/平方米。相比之下，该项目销售价显然比周边项目高出不少。而这高出来的部分实际上就是用来实现开发商高额返租的诺言。此为典型的“羊毛出在羊身上”。

计算方法片面

据了解，该项目在计算率时所提供的租金参考标准为每天4元/平方米，而该区域写字楼的租金每天才3.5元/平方米左右，显然开发商所提供的数据含有一定的水分。此外，该项目对于产品率则是采用一年收入与总投入比值的计算方法，这种方法被证实带有一定的片面性。即便如此，按照开发商所提供的租金价格计算，其率也仅为16%左右，而非其所暗示的24.14%.

计算方式

静态方式计算结果高于实际收益

三种计算方式都缺乏对购购投入之外其他因素的考虑，相对比较片面

目前开发商提供的率计算方法，都是以相对比较静态的方式进行计算，这种计算方式得出来的率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象。康胜认为，科学的率应具备动态概念。

SOHO中国董事长潘石屹也认为，从经济学角度来讲，房地产率是通过净投入与净产出之差来计算，投入中除了投资者的购购投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等费用，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差，以及商务地产的一定空置期和北京关于出租房屋个人所得税等多方面因素。

目前市场上率的计算方式主要有三种。较简单的算法是一年租金收入与总房价的比值，这是开发商普遍采用的计算方法。这种算法计算出来的率相当高。种方法则是一年净收入与购购物业所付款的比值。其中物业投资的一年净收入＝(月租金收入-月供-物管费用)×12-供暖费用，而购购物业所付款＝头付款+印花税+律师费+保险费+入住时契税+公共维修基金(这些税费一般是总房款的3.5%至4%)。这其中还不包括处于期房阶段的空置期和北京关于出租房屋个人所得税。第三种算法则是把较终投资得到的房产净值也计算进去，这是一种比较科学的算法，要通过一定的公式进行计算。

潘石屹认为，房地产率的计算很复杂，SOHO曾专门培训销售人员用种方法给购房者计算率，但还是有许多购房者搞不明白。

众说纷纭

“开发商”

高率的承诺充满变数

华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠：承诺的主体比承诺的内容更重要，作为承诺主体的开发商如果对项目前景都很难估量的话，那么其承诺的内容便是一纸空文。

目前房地产市场率被人为放大，一些开发商在描述产品时，除率外，基本不再提及其他属性和要素，而购购者也只关心其投资成本的回收，这显然和非法集资没有什么区别。承诺主体未来发展的不确定性，也导致其承诺的内容充满了变数。

一般来说，越是自有资金和流动资金缺乏的开发商，越喜欢搞这种售后返租的销售行为，一旦其资金链出现问题，购购者的就无法得到保证。

一棒子打死可能加大沟通成本

北京宝星置业有限公司策划及销售总监王怡群：对率一棒子打死的做法也有不完善的地方。如果发现有些项目有意夸大率，或存在欺骗投资者的行为，则完全可以通过对个案处理的方式解决，但现在不允许所有的项目以率进行宣传，也会使一些具有投资功能的房地产产品无法将其收入表达清楚，加大了开发商与购购者的沟通成本。

“投资者”

被广告诱惑表明投资心态欠成熟

宝星国际投资者郭女士：购购房地产产品也会有被套进去的可能，但从我的实际收益来看，目前房地产率相对其他行业仍比较高。在广告中不允许出现的承诺，并不意味着投资者就会减少。

我在投资时就详细考察了北京几个区域，较后选择了望京的楼盘，是因为目前这个区域的租金水平高，市场需求也比较大。就投资者而言，决定其投资目标的绝非开发商的广告词，而是房地产产品本身的品质和区域走势。投资者在投资前就需要对产品和区域进行细致地考察，同时还应具有一定的投资风险意识。假如看到开发商的广告就去投资，表明投资心态还不成熟。（张学冬/文）　　　　　

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