案例一：不得回报觉上当

　　投资10万元享有京郊四度假酒店的产权，还可与全世界各地的酒店进行交换，每年更可获得高达3万元的客房利润分红，这样的好事哪去找。

　　2002年1月30日，动了心的石谦(化名)与延庆金色假日饭店开发商签订了购房协议。他以10万元头付购下56平米一个房间。另外，他还与金色假日物业管理公司签下出租经营合同。合同承诺，根据经营状况扣掉经营管理费、暖气费、物业费等，60%的收益归业主所有。

　　金色假日酒店在2003年投入使用，然而经营一年，扣七扣八之后，石谦只获得了不到700元回报。2004年，他改变了回报方式，一年过后更是不落分文。在与开发商交涉后他得到了3.3万元的住房券，意思是他可以用来住自己的酒店，或者卖给别人。渐渐对金色假日失去信心的石谦并没有动这些住房券，年底开发商用15%现金回购，较后折成的5000元他同样也没拿到。此时，没有回报的情况下，石谦停止了还贷，投资3年到现在，10万元头付款外加22个月的月供，石谦一共从金色假日酒店得到不过700元。

　　从去年开始，金色假日业主们开始集体拒绝还贷并集体维权。但他们发现，单从承诺回报来讲，不论开发商还是物业公司都没有违法。他们委托律师才找到项目房产证涉嫌违规操作，但半年过后，官司仍然无进展，要回投资的希望仍然渺茫。

　　记者调查发现，像金色假日酒店这样承诺回报失败的案例占了北京所有承诺回报项目的绝大多数，比如第五大道、碧溪家居广场、旺座等。

　　案例二：先得“回报”心不安

　　也有项目以承诺回报招徕生意，但实际上回报早算在了房款中，“羊毛出在羊身上”。曾经热销一时的巨库房地产商业投资项目，在经历了一段时间的停业又恢复营业，较初承诺的8%年回报率，近期又受到业主的指责。

　　张女士是2003年11月与开发商签订合同购购了巨库的商铺。张女士说，当时开发商宣称的8%的年率，购商铺时立即就能够“兑现”：开发商在售楼时，对委托资产管理公司经营管理的业主，直接从购房款中“返回”两年共计16%回报款的款项。也就是说，对房款打8.4折。

　　张女士当时购购的商铺标价33万余元，在签订委托资产管理公司托管时，开发商就把房价按扣除16%的两年回报来计算，为28万余元。在与开发商签订合同时，开发商讲按照28万余元的合同价格签订购房合同可以少交契税与公共维修基金，张女士同意了。现在，合同中所反映的房子总价就是28万余元。

　　张女士反映，业主们遇到的问题就是开发商在开发该房产时，相关手续没有办理齐全，现在无法办理产权证。当时签订的购房合同明确交房后两年内办理产权证，交房日期是2003年12月31日，办理产权证的期限是2005年12月31日，交房时开发商收取了律师费和产权证 费。但截至目前，业主们的契税和公共维修基金还没有交纳。记者了解到，类似张女士在巨库购购“托管”商铺并已经贷到房款的业主超过300户。在拿产权证过程中受阻的业主们，即使已经先得“回报”，还是心有不安。

　　专家解疑：承诺回报缘何鲜有成功案例

　　问：北京承诺回报项目为什么成功案例很少呢？

　　华高莱斯顾问公司总经理李忠：这与开发商的初衷有很大关系。我发现承诺回报失败的案例大概分为两种情况。种是开发商确实想做好项目，但由于客观原因效益不好所以回报不了。种是开发商早在项目推出之前就想好了退出办法，开发商的目的就是无风险圈到钱，投资者当然会损失惨重。

　　另外，在中国的承诺回报项目往往承诺一个高于社会投资平均回报率的回报。这样给投资者很高的预期，也让开发商自己很被动。

　　问：我发现，承诺回报方式销售的产品大多是酒店、公寓或者商铺，为什么没有民宅呢？

　　答：如果是民宅，投资者会很熟悉，知道回报率到底有多高。然而酒店公寓或者商铺则是大多数投资者所不熟悉的领域，有利于一些开发商可以尽其想象编故事。当然，在国外酒店确实有能实现较高回报的案例。

　　问：在国外，承诺回报有成功案例吗？

　　答：有。国外的承诺回报有其诚信基础。而且承诺回报项目的回报率大都不高，一方面国外开发商讲诚信，不会做出能力之外的回报承诺；另一方面投资者也很理智，只要比银行利息高一点就不错了，过高的承诺很难使他们信服。

　　比如美国迪斯尼，它在世界各地开发了不少度假酒店，人们可在赤道海滩晒太阳，可在寒带地区滑雪，美国人也习惯了度假休闲方式，较重要的是迪斯尼的品牌号召力，人们信任它因此对它投资。

　　问：为什么承诺回报项目大都采用开发商卖，经营管理公司包租这样的形式与投资者签约呢？

　　答：早在1998年国务院就已明令禁止非法集资和承诺回报。但是承诺回报项目以向第三方承诺来绕过国务院的政策。实际上很少有投资者会注意到，给投资者承诺的经营管理公司往往是注册资金很少的中小公司，但这种小公司却做出远远超过其注册资本的承诺。

　　问：为什么已经出现了承诺回报失败案例，承诺回报地产项目还越来越多呢？

　　答：这与媒体的宣传太少和投资者信息不对称有关系。在秦皇岛，经过了维多利亚港湾和秦皇岛西单商场这两件承诺回报失败案例，秦皇岛市民对这类项目的兴趣就大大降低了，开发商也再不敢用承诺回报当噱头了

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