商业地产投资如何辨别是投资商机

　　近来，由于京城住宅市场受系列宏观调控影响，投入成本、持有成本、出售成本相应增高，商业地产投资又迎来新的契机。商业地产投资以投入成本少、资金回笼快、回报率高、售后包租方便快捷等优势受到投资者的青睐。投资商业地产对其投资商机应该一分为二的看，要提防商机背后有可能掩藏着陷阱。一般利用投资商机掩盖背后无穷风险的噱头主要分为以下两种情况：

　　噱头之一：超低投入成本——警惕产权无保障

　　一些商业地产项目为达到短期揽得更多投资者快速套现的目的，往往打出超低前期投入成本的旗号，在这样的噱头下，往往也容易隐藏一些陷阱，主要分为开发商已将产权抵押和开发商“拆零”出售两种严重危害消费者利益的做法，这两种方法都会很容易导致投资者拿不到产权证，更不要提收益。

开发商已将产权抵押：这种情况，开发商往往承诺低头付，高回报。例如的“碧溪家居案”，由于早将产权抵押给银行，投资者的头付再低也不过是套进开发商的“变现资金池”，贷款审批与产权证下发自然成了根本不可能得到的权益。

　　“拆零”出售：由于一般的商铺面积都比较大，导致总价较高。普通投资者很难承受，因此一些开发商打出了所谓“拆零”的口号，并承诺可以办理小产权证。但事实上，“拆零”的前提是必须向房地部门申请，办理审批程序。“拆零”后，还应办理变更登记手续方可销售。

　　在进行投资以前，应该对开发商的情况尤其是产权是否抵押情况进行详细查询。例如，登陆北京市房地产交易信息管理网查询项目抵押情况。对于“拆零”出售的情况，应该头先看到变更登记文件。例如合法“拆零”的房产具备建设、规划、消防、卫生等管理部门办理的报批手续。

　　噱头之二：售后包租及高回报率——警惕变成一纸空文

　　售后包租作为一种销售行为，其实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。但是，从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场都面临的融资困难问题。由于操作成本低，销售速度快，回笼资金迅速，对开发商非常有利。表现形式通常是提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。

　　消费者应综合考虑开发商以及经营者的实力及信誉度，经营方案的可行性，不要被开发商许诺的高回报率所诱惑。较好能得到银行或者其他担保公司的担保。

　　综上所述，并不是所有商业地产投资的陷阱都可以事先窥破，例如，如果凭经验判断不出开发商“拆零”销售的行为，开发商自己又对其进行否认，那么事先就不能判断产权是否能够得到保障。因此，初次进行商业地产投资的消费者，较好选择二手商铺和写字楼等商业地产，因为这样是在出售者已取得产权证的基础上进行再交易，产权是否抵押在产权证上既可一目了然；并且二手商铺在经过一段时间的市场检验下，自身的优劣性和价值将一目了然，区别于新商铺在推出时的虚张声势、夸大地段优势和前景而带动的价格虚高等风险。 

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