与以往京城房展会人们摩肩接踵的火爆场面不同，刚刚在国贸结束的以投资型物业为主打的“北京四季房展头届商务地产展”却显得有点冷清，记者了解到，４天的展期里展会的总意向成交金额仅８千余万元。在商务地产展的相关论坛上，有专家指出，随着近几年来北京的投资型房产项目迅速增多，市场高烧退后，投资型物业的各种风险也开始显现。

“高回报”风险

现在商铺、酒店式公寓等投资型物业在推广时往往会承诺一个８％－１０％的高回报率，但是，诱人的“高回报”其实也有风险——回报可能无法兑现的风险。比如，去年以产权式商业投资物业热卖的“第五大道”、“巨库”、“西单７７ＴＨ”等项目接连出现经营问题，导致回报率大幅下降甚至为负数。

某商业投资机构研究部负责人对此评价说，投资房地产的暴利时代早已结束了。目前国内房地产行业逐渐规范，虽然投资房产比投资其他行业的收益水平稍微高些，但普遍行业利润率大概在６％—８％之间。产权式投资主要涉及租金水平和出租率水平，影响这个物业类型投资的因素主要是经营水平等因素，产权式投资出现问题的症结大都出现在经营和兑现上。

对投资者而言，投资型物业的风险来源于经营公司能否按合同约定兑现返租。一位房地产业内人士指出，目前一些项目宣传的率动辄达到每年１０％以上，投资期限动辄１０年或２０年，个别开发商为了吸引客户，不惜在回报率的高低上做文章，有些回报率高得离谱，这就不能不要求投资者提高风险意识，在面对开发商和经营公司高额返租的承诺时，考察周边项目普遍的租金水平以及经营公司所涉足行业的平均收益水平，以提高投资的安全性。

担保风险

现在有一些项目是开发商以自身资产或部分经营收入来承担担保责任。在这种情况下，投资者就应该辨别开发商或担保单位用来担保的资产品质和规模。

专家指出，在一种极端的情况下，开发商把项目卖出后，所得利润已在股东中分配，这时一旦经营公司违约，即使开发商的股东或上级单位非常有实力，但开发商作为独立法人主体实际可承担担保责任的资产很可能也只是一张空头支票。放入担保中其他项目的经营收入，则由于收入本身的不确定性，担保也就存在不确定性。由此可见，投资者在辨别时一定要分清用来担保的法人主体是什么，用来担保的真实资产是什么。

专家认为，一个规范的产权投资项目应当具备４个基本条件：有高水平的经营公司进行经营管理，并且经营应已纳入正轨；承诺的率应在一个合理的水平，不能严重背离行业的平均收益；要有资信等级高的担保公司进行担保，并在法律框架内保障投资者的投资收益；要有合理的投资期限，符合房地产经济运行的周期性规律。

加息风险

央行在半年内连续两次提高了房贷利率。对于自住购房者月供还款金额虽有增加但影响不大，而对于房产投资者特别是高端物业投资者而言，则影响相对较大。头先，近年来高端物业租金下降、投资收益降低，利率连续上调显然会大幅度提高“以租养贷”的成本。同时，随着今后房地产税的开征，高端物业持有成本将进一步加大，这样一来高端物业的率将会明显降低。同时政策表明平抑房价仍将是２００５年政府宏观调控的重要组成部分之一，如果今后房贷持续加息，必将会进一步提高投资成本。

面对投资型物业的加息风险，“我爱我家”的专业人士提出了三种解决办法：那些对房地产期望较大，前期已获利的短期投资者，建议他们先将手中房屋获利出售，暂时退出房产投资市场；那些资金实力充足，对房地产市场长线看好的投资者，建议他们提前还清贷款或提前部分还贷；而那些期望“以租养贷”的普通型投资者，则建议他们适当延长贷款年限，即办理加按揭，以减少月还款额度，这样做的副作用是，如果选择比较长的贷款年限，利率就高，所付利息就多，且贷款保险额也较高。　　　　　(作者：陈志平)

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