讲：八大因素决定商铺投资价值

■主讲人：北京红石行房地产经纪有限责任公司总经理潘好龙

■商业规划决定商铺投资方向

对于商铺投资人来说，北京市的商业发展规划和商业前景决定了投资人的钱往哪儿投，以及往什么区域投。

根据政府的规划，四环路周边是以大型的专业市场、批发市场或者是新兴的零售业为主的商业圈，公路一环周边是以大型多功能购物和现代化商业物流配区为商业圈。新发展的居住区，10万至15万人规划建设一个地区商业，营业面积规模为3万至5万平方米左右，比如望京、亚北等地区。地区级商业1公里以外的居民区，居住人口1万至3万应有一个综合性的社区商业，营业面积在5000到15000平方米。

另外，根据北京市商委的规划，到2010年全市基本形成10条左右的具有鲜明经营特色和较大影响的特色商业街，计划今后每年发展1至2条特色商业街。目前已经形成了三里屯酒吧街、牛街、天桥民俗街、隆福寺民俗商业文化街、秀水服装街、东直门的簋街、马连道茶叶街等。下一步要培养和发展的还有十里河的家居建材大街、中关村图书文化街、汽车用品街、老年用品街等。

另外还有一个要了解的就是2002年6月25日北京市工商局发布的文件。

■八大因素决定投资商铺价值

很多投资人问，到底商铺的价值有多大体现在哪些方面呢。潘好龙分析，以下八大因素决定了商铺的投资价值：

一、是否处于核心商圈。商圈有大有小，城市的商业是大商圈，社区商业是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。已经成熟的商圈如井、西单等，吸引的是来自全国各地的人流；而公主坟、木樨园吸引的是全北京的消费者。在传统商业推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。

他建议，多关注正在发展或正在形成的商圈，新商圈的产生与商铺的释放量成正比，投资的机会多。如建设中的中关村西区、CBD等在未来几年势必形成新的核心商圈，此外，大型居住区的社区商铺也是值得关注的投资机会。

二、商圈的变动因素。在商圈变动过程中投资商铺，就如同购股票看大势一样，在成熟商圈投资商铺，其成长空间比较小，开发商的开发成本很高。选择正在发展中的商圈，也许前两三年不理想，但随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，就如同在股市顶峰时购购股票一样，前景堪忧。因此，应多关注政府的城市和商业发展规划。

三、关注“主力店”效应。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”。知名的大型百货商场、购物将带动周边的商业物业全面升值。例如，华堂商场的到来带旺了周边的商业，其前后左右100米之内的50多家商铺因为华堂而被带动了起来。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。

四、有广场就有人气。广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有人流，就有无穷的商业机会。大如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。

例如，中关村西区相邻的银科大厦、西屋国际公寓和长远天地，银科大厦商铺的价值就远远大于另外两个项目，其主要因素是其紧邻规划中的海淀区文化广场。

同样，社区邻近广场的商铺价值也完全大于其他位置的商铺。

五、关注品牌店效应。商铺品牌店是否进入是很重要的参考因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；其二，知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。因此，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。

因此，较好将自己投资的商铺租赁给品牌客户，即使租金相对较低，但商户的稳定性也是租赁要考虑的重要因素。

六、关注立地条件。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里，商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。

道路类别是立地力的要素，它直接影响消费行为。对商业选址来说，商业干道是较好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。此外，道路是否有障碍物，比如交通隔栏等也非常关键。举例来说，中关村的银科大厦就可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流，而且没有任何交通障碍。

七、商铺的通用性。在购商铺时不能只考虑价格，商铺的价值较终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。因此，较好选择通用性比较好的商铺，在租赁时选择业态的空间大。

八、周边租金水平。周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购购价格，但是不同业态租金的差异还是非常大的，餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是较高的，超市能承受的租金较低。购

购商铺的较终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报也应该比银行利息要高，这是一个原则性问题。

而且，投资商铺和投资住宅的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的租金水平会往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，当然出现商圈变动则另当别论。

■商铺投资者要避免认识上的误区

潘好龙提醒商铺投资人，商业建筑的土地出让金要比住宅高，产权年限只有40年。在贷款政策方面，商铺的贷款是6成10年，利率是5.75％。项目结构封顶并取得销售许可证后方可销售。而且商铺是按分割面积销售，具体面积标准因项目而异。另外就是水、电、气、热等需要按专门的商业市政标准缴费，物业管理费要比普通住宅高。此外，根据经营范围，各行业对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备。投资市场形式的小商铺关键看是否有专业的商业管理公司介入等等。

他分析，当前商铺投资者认识上存在误区。比如，商铺的价值是由当前周边租金决定的。广告做得多的商铺不一定具备投资价值。传统商业区的商铺就会好是不一定的。而且也不一定谁出的租金高，就要把商铺租给谁。还有就是注意，商铺投资不一定就有高回报，要看准位置，看准性价比较好的一个，同时不要错过机会。

讲：商铺投资要算细账

■主讲人：对外经济贸易大学房地产研究主任梁蓓

■投资商铺比较稳定

梁蓓认为，不论是商铺的投资也好，还是股票的投资也好，都有两种可能，一个是获利，另一个是风险。因此，一定要有风险的概念。

她认为，投资是给手中的现金找出口。投资商铺和其他投资品种不太一样的特点是具有稳定性。炒股票的10个人里，也就有一个人赚钱，但商铺不一样，商铺投资具有稳定性和长期性的特点。

目前商铺投资是一个快速增长的行业，而这个行业对国际市场的开放相对比较晚，原因之一是因为我们国家的土地政策调整和土地级差观念的转变才刚刚开始，在整个经济链条的周期当中，也处于刚刚开始的阶段。

商铺比起住宅型房地产投资的回报率要高，住宅房地产投资通常的回报水平在6%至8%，但是商业房地产高的可达20%以上，10%至15%都是正常的，而且在倒手的过程中，有很好的灵活性，可以不断改变经营品种和经营内容。

■计算商铺回报不可回避的几个问题

梁蓓强调，计算回报率和收益水平，有资金回报率分析法，还有租金回报率法，还有IRR法（内部收益率法），但不管怎么计算，以下几个问题不可回避，需要算细账：

要了解有关税的问题，税后的租金收入才是真正的净租金收益。

还要考虑物业管理费。再有就是按揭，按揭的财务成本一定要计算，要考虑到利率调整的因素，投资人要算清楚自己承担得起承担不起。另外还有保险，这个要素常常是国内的投资人不太考虑的，因为我们的保险市场还不太发达，保险的品种也还不够多，但投资人也应考虑这个因素。

梁蓓提醒到，还有契税问题。此外，作为投资人的商铺的业主，还要考虑到物业在一定时间之后必须有大修理和日常维护，这一条也是非常重要。必须把这个准备金算出来，提前储备在那里，一旦出现支付的时候要拿得出来才行，否则的话就非常被动。

她建议，在投资之前，你要拿出很多时间来算细账，账算不好先别投资。第三讲：商铺选址较重要的是人流量

■主讲人：中国百胜餐饮集团北京市场部开发专员付昆

商铺投资人怎么选址，选在哪一个商圈，商圈里到底选哪一栋物业，选哪一块位置较好，能够保障自己的投资收益，这里面有很大的学问。中国百胜餐饮集团北京市场部开发专员付昆认为，投资商铺从选址的角度来讲，人流量是较重要的考虑因素，没有人流就没有商机。通常三个时间，早中晚，15万人次的流量可以作为开店的一个标准。

他以肯德基的选址为例分析指出，所有的商业都要有一个商圈，另外就是有聚客点的类型，就是要有一个商场、超市、广场、娱乐场所等。就是你所选的物业在这个商圈内的位置，一个商圈里面，到底投资哪一个好。就是看这个商圈有没有天然障碍，就是说不可越过的空间，比如双向六车道的道路切断了商圈。第三就是人流动向，人是从哪儿过来的，从商圈怎么出去。

■确定所处商圈类型

付昆认为，对于商铺投资者来说，头先是要确定投资的类型，选择好投资的方向。实际上，这是很难预估的，如果没有投资方向，就选择全能的，既可以做银行，也可以做餐饮等等。

投资人在进行投资的时候，要分清楚商圈的类型。头先是全市的购物，井、西单，全北京市的人都会去；其次就是区域的购物，比如说海淀区的双安、当代，西边的公主坟。第三就是社区的购物。

■开展商圈调查确定聚客点

什么是聚客点，就是指百货商场、大卖场、大型公园、**、轻轨等的交汇点，比如说国贸就是交汇点。还有交通枢纽也是聚客点，目前在北京比较明显的就是动物园。展览馆和表演会场，还有运动场馆，也都算是一类。同时，要考虑它使用的频率，使用频率决定了人流量，比如国展做展览的

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