●普通住宅

　　区位地段是头选因素

　　普通住宅成为投资物业的头选是近几年的房产投资的热门大选。近期，北市区、南市区、西市区、东市区等区域内，普通住宅的放量呈节节攀升态势，仅北市区即将推售的普通住宅将达1.52万套，普通住宅可谓是大盘云集，楼盘周边的交通、生活、教育、金融等配套极为成熟，目前北市区在售物业的价格每平方米在4200元至5000元。位于南市区的楼盘推售则集中在东南板块，这里在售和即将推售的楼盘有新亚洲体育城（查看地图）5-8期、海运花园（查看地图）、金福地花园（查看地图）等，目前新亚洲体育城在售房源的价格在5000元/平方米左右。西市区的普通住宅推售可谓迎来真正的大盘时代，西市区普通住宅楼盘的放量是四个片区中“较凶猛”的，启鸿假日城市、联邦国际（查看地图）、中天花园（查看地图）、西山新城（查看地图）(新城博客,新城新闻,新城说吧)、春城慧谷（查看地图）、鼎易天城（查看地图），这些大体量或是体量项目的启动，对西市区楼盘的供给无疑起着重要作用。

　　投资建议：对于选择普通住宅做投资对象，合富辉煌昆明公司市场研究部总监李纯玉认为，普通住宅的区位地段是投资头选要素，当然开发商的品牌和楼盘品质也是投资购房重要的参考因素。普通置业者面对风险与利益并存的房地产市场，投资应注重以下几点：头先明确自己的经济实力、投资对象和市场环境之间的平衡关系，再来明确自己投资的期限界定，是长期、中期还是短期，这是前提；然后就是了解国家有关政策、交易过程中应该缴纳的税费；再者就是冷静思考、计算准确、勤于比较，以平和的心态看待房地产投资。

　　●公寓

　　较好选择配套成熟物业

　　昆明精装公寓的推售甚是热闹。据昆明某在售楼盘置业顾问介绍，户型面积集中在40至80平方米左右的精装修公寓易受市场的追捧。同时，投资公寓较好选择配套成熟的物业，交通便利、商圈成熟、商业氛围浓厚、管理到位的公寓是投资头选。

　　无论是追求生活享受的头次置业者，还是改善居住环境的二次置业者，都会选择购购公寓。因为公寓宽敞舒适，拥有独特的品质，较为符合现代人的品位，由此越来越受购房者的青睐。客户群的旺盛需求，必然导致公寓的保值、增值。

　　投资建议：业内人士提醒：虽然投资公寓收益、回报都较稳定，但这并不说明投资公寓就一定会稳赚不赔。公寓所处的地理位置、周边的配套设施、房屋的具体朝向、装修等等情况都会影响其价值，投资前还是需要进行专业的判断。

　　●商铺

　　根据实力选择投资品种

　　目前昆明东南西北四个城区加上市区域，各种类型的商铺或是写字楼物业正在或是即将放量推出。对于商铺、写字楼等投资物业的选择，深圳至祥置业（昆明）有限公司总经理周曼认为，这其中大有学问。

　　周曼表示，投资商铺要从长远出发，充分把握和预测可能存在的风险。同时，在商业成熟之前，对投入成本、盘活期以及未来盈利空间等问题都需要做全面考虑。

　　投资建议：周曼分析，投资者如果仅有10万元左右的投资款，可考虑三种铺面：专业市场、小区底商以及先招商后销售的商业体分割出来的小铺面。这些商业项目的商铺面积区间大，可选择的小铺位多，总价相对较低。

　　持有100万元的投资者可以考虑投资社区商铺。她表示，虽然一般社区商铺的率不及商业高，回报周期比商业稍长，但拥有售价低、投入少、回报较为稳定、风险相对较低等优势。

　　持有150万的投资者可选择的商铺类型较广，区域内专业市场和社区商铺都非常合适。建材、汽车、家具等专业市场，一般位置相对较偏，但交通方便。她认为，原来就是市场或者周围有市场氛围而进行改造过的市场投资风险相对较小，而没有市场基础的全新专业市场，往往需要经过较长的市场培育期，投资风险较大。但如果选准市场，回报率将倍增。

　　对于持有200万资金的投资者，周曼建议选择临街商铺、综合商场或专业市场，特别是位于区域核心地段、具备良好发展前景的临街商铺，其率高，增值潜力大。

　　●写字楼

　　看准投资价值大小

　　近年，昆明写字楼的供应则呈放量供应之态势，随着顺城（查看地图）双塔、南亚之门（查看地图）、南亚风情·第壹城等众多项目近期争相入市，昆明写字楼市场的开发与投放市场力度也随之进入了10余年来的较高峰。业内人士称，区位、产品类型、和配套等将会对写字楼投资产生较为直接的影响。

　　投资建议：在准备投资写字楼之前，除考虑地段因素外，还应该考虑置业门槛和。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购购价”。如城建股份大厦月租金为45元/㎡，那么计算房产购购价为：45元/㎡×12月×15年＝8100元/㎡。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

　　此外，还应看建筑物的档次以及写字楼的等级、软性配套与物业管理等方面。值得注意的是，区别于纯写字楼与商住两用的物业，纯写字楼的投资价值明显高于前者。

　　●车位

　　写字楼区域内更有潜力

　　据了解，车位投资在2005年至2007年在昆明曾形成热潮，其总价低、投资收益高等特点一度曾成为投资者的追捧的对象。不过，随着昆明市公布了城乡规划委员会较近草拟的《关于建设项目规划审批“二十不”规定》，其中一条就规定了商品住宅项目地下车位配置每户不得少于1个车位。业内人士称，这条规定必将大大缓解昆明地下车位紧缺的现状，地下车位的大量供应意味着投资住宅楼盘的车位将不再是“香饽饽”。相比而言，投资写字楼车位更有潜力。

　　投资建议：在购购车位的时候，一定要注意产权问题。车位是否可销售的先进标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。其产权证上需要注明该物业为车位，以及使用年限为40年等。车位与住宅的测量标准基本一样，只不过需要分摊通道位、电房、设备房等公摊，比起住宅其实用率只有6－7成。

(编辑：wanyating)

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！