如何对商铺价值作正确估量

  商铺正以其投资收益稳定、保值增值的特性越来越受到房地产投资者的青睐。简单概括而言，商铺的投资收益可由以下 公式表达： 

　　商铺投资收益＝商铺持有期间出租所获租金收益＋未来出售所获增值收益 

　　正确了解所要投资商铺的市场租金——为确定商铺售价提供准确的数据支撑。其理论依据仍然是——租金收入是引发一切商用地产交易的动源。这也是与住宅定价的区别，也就是特别强调突出了租金水准与商铺较终售价之间的关系如下所列公式： 

率＝商铺购购价值／租金收入 

　　本文所提到的商铺是指一般意义上的社区型商铺，也就是一般投资者较可能投资的沿街商铺。根据上海信义房屋对于那些购购商铺的投资者用途所作的统计数据显示：超过９０％是投资出租的，只有不到１０％购下商铺自用的。而要购购商品，头先必须确定商品的价值，然后才能正确定价，同样道理，要对商铺进行投资，头先要对于该商铺进行正确估价。 

　　根据笔者数十年的商业不动产估价经验，目前在一般商铺估价较经常采用的方法——市场比较法。 

一、搜集交易实例——多收集周围商铺的成交行情，其中包括购卖和租赁行情。 

　　注意：由于商铺购卖没有租赁的成交量大，因此在实际操作过程中，往往租赁的数据多于购卖。 

　　二、选取可比实例——即从上述成交案例中，挑选出与所评估商铺较接近的３－１０个可比案例。 

　　注意：强调的是可比性。 

　　三、建立价格可比基础——包括５方面内容：

　　１）统一付款方式；
　　２）统一采用单价；
　　３）统一币种和货币单位；
　　４）统一面积内涵；
　　５）统一面积单位。 

　　注意：这中间很容易将实际使用面积＆建筑面积混淆——差之毫厘，谬以千里。 

　　四、进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正 

　　在这过程中，提醒投资者注意以下一些要点： 

　　毛租金＆净租金：即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。 

　　开价＆实际成交价：投资者比较容易了解到开价，而较难了解到实际成交价，但这对于较后的准确估价有很大影响。 

　　楼层差异：商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。 

　　其他：交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等不再赘述。 

　　注意：进行必要修正对于商铺估价起到不容忽视的作用。 

　　五、综合评估决定估价额 

　　这里需要特别强调指出：二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是——购卖不破租约！ 

　　注意：综合评估需要估价人员有丰富的专业经验。 

　　综上所述，商铺估价所采用的比较法中间，有许多值得投资者注意的关键点，而其中市场租金的了解与修正对于较后确定商铺真实市场价值又起到关键作用。

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