[摘要] 两房变三房、三房变四房、三房变五房，小到几平方米的露台，大到十几平方米的入户花园……当前，各种样式的“购房面积”遍布楼市。一项调查结果显示，九成购房者对“面积”满意度极高。

两房变三房、三房变四房、三房变五房，小到几平方米的露台，大到十几平方米的入户花园……当前，各种样式的“购房面积”遍布楼市。一项调查结果显示，九成购房者对“面积”满意度极高。

●郑州1/3的楼盘存在面积现象

户型上标的建筑面积是88平方米，仔细观察发现，该套房源还有两个不属于建筑面积的大空间，一个紧临客厅，一个靠近厨房，加上的阳台、飘窗等，88平方米的房子立马升级为100平方米的三房，“”高得令人咋舌。

近期，郑州搜房网一个“围观两房两厅的经典户型”的帖子引发网友热议。在其曝光的某楼盘的户型图上，面积成为网友争论的焦点。

其实，“购房面积”并不是什么新鲜花样，记者走访楼盘发现，采用这种“购房面积”促销手段的楼盘不在少数。

业内人士介绍，较早实行面积销售方式的当数21世纪社区的新楼中楼，挑高4.7米空间，一时风气之先。此后，购房面积在郑州逐渐流行。

比如于10月16日开盘的喜多家，房源面积，单套面积为23平方米。鑫苑现代城10月加推新房源，并推出6重大礼，其中一条就是5.8米挑高花园露台，面积可达10平方米。曾在8月热销的中豪·汇景湾，更以高达40平方米的面积，受到不少购房者的追捧。

据不完全统计，目前楼市中，约1/3左右的楼盘存在面积现象，单套户型面积比普遍在10%～15%之间，有的甚至高达40%~50%，如果按面积与套内面积比计算，个别楼盘“偷面积”甚至达100%。其中尤以复式、别墅产品较为普遍。

●郑州尚未出台政策约束“灰空间”

“面积”还有一个代名词，即“灰空间”。随着各种矛盾的日益尖锐。关于约束“空间”的各种政策也开始在多个城市出现。

厦门、广州、杭州等地都对“面积”做出了具体规定。比如厦门规定，住宅建筑阳台进深不应超过1.8米；凸窗挑出建筑外墙部分的高度应小于2.2米等。

记者随后咨询了郑州市规划局，被告知，并无类似具体规定。一名工作人员说，开发商将原设计中挑空的客厅加楼板以及将顶层阁楼加高等“面积”，属于改变规划，是应该报规划部门批准的，否则，规划部门要根据规定进行查处。

房管局测绘有关人员说，测绘人员将根据国家的有关规定，严格按照房屋的实际面积进行测量，并将实测数字报发放产权证的部门，也就是说，客厅加隔板及顶楼加高后比原设计新产生的面积，也都将计算在房屋的面积之内。

有业内人士认为，开发商敢于钻空子，主要是进行面积营销的风险与收益严重不平衡造成的，因为每增加一平方米的建筑面积，就能多收入几千元甚至上万元，而一旦被发现，视情况交点罚金就了事。“建设前有审批制度，建成后却没有严厉的处罚措施，可以说是整个监督处罚机制不完善，导致了一些开发商的胆大妄为”。

一名业内人士直言不讳地指出，拿到了开工许可后，开发商擅自更改规划已不是什么新鲜事，对此，只有严厉的事后处罚机制才能对开发商起到震慑作用。

调查“偷”来面积并非“免费午餐”

对于购房者而言，免费的面积，不异于“免费的午餐”。但是，面积真的实惠吗？

郑州某建筑公司一名设计人员向记者透露，“面积”其实是开发商的一种促销手段，与商场搞促销有异曲同工之妙。“比如一套房子，总价50万元，正常面积应该是100平方米，也就是每平方米5000元，可房产商硬要把它整成70平方米，然后说你30平方米，但单价却变成了7000多元一平方米”。

开发商请客，业主购单

不少人笑言，“面积”其实是开发商请客，业主购单。我们不妨来算一算。比如东区某楼盘的一套房子的产权面积为108㎡，单价为6900元/㎡，总价为745200元，加上“面积”实得面积为134㎡。

购房者的普遍计算方法为：745200元÷134㎡=5561元/㎡。此单价虽然略高于周边房源，但加上面积还是让人感觉很超值。

然而，购房者不知道的是，这种计算方法并不准确。对于“面积”，开发商不支付土地成本、没有报规、报建等费用，只产生修建成本，我们按1000元/㎡来计算，“面积”需花费开发商26㎡×1000元/㎡=26000元。这个金额才是开发商所谓的“”。

所以，正确的计算方法应该是这样的，（745200元-26000元)÷108㎡=6659元/㎡，事实上单价比之前贵了1098元。并且，这个26㎡的“面积”是得不到法律认可的。

后期装修成本不容忽视

后期的装修成本也常容易被购房者所忽视。面积大多分为两种，一是阁楼、挑高等空间面积，二是露台之类的外置面积。不论是哪一种面积，都需要业主进行搭建或特殊装修，其造价成本比普通装修高出许多。

比如露台，记者咨询一家家装公司得知，封闭露台的价格很高，尤其是在有些新建社区规定不许有悖原外檐风格的情况下，很多业主只能选择全中空玻璃封闭，其材料每平方米售价在400~600元之间，通常封闭一个占地5~7平方米的露台成本都会超过3万元。

除此之外，增加的面积也需要与居室其他部位进行同档次、同风格装修，因此这部分增加面积的装修成本较高，购房者还需提前做好预算。

置业指南：明辨哪些二手房不能购

产权不明确的房子不能购

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于强制性法律规定，因此购二手房一定要查验房主的产权证，即房屋的《土地证》和《房产证》。

因此，没有两证或两证不全的二手房不能购购。 而在实际操作过程中，未办理两证的合同房进行交易的案例大量存在，但其购卖合同生效的前提还是能够顺利办到两证。

无共有人声明的房子不能购

《民法》通则第七十八条规定，财产按份共有人按各自份额、共同共有人对共有财产，享有权利，分担、承担义务。按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产的合同无效。

二手房大多是夫妻、家庭成员或几个出资人的共同财产，购购未取得共有人书面同意而出售的二手房会惹上麻烦。

设定了抵押权的房子不能购

房地产管理法第四十七条规定，房地产抵押，是指抵押人向抵押权人提供债务履行担保的行为。物权法、担保法都规定：抵押人处理抵押房屋，应获抵押权人同意，否则不得转让。

因此，应审查权属证书原件是否有抵押记载，没有抵押权的房屋不能购购。如确实要购购抵押给银行的房屋，那么必须设法先还清贷款、解除抵押。

不符条件的经适房不能购

按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《经济适用住房管理办法》和《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。

经适房满5年上市交易的，购房人应向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的二手房也要当心。

不宜出售的待拆迁房不能购

有些房屋是不宜出售的，如国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围内的单位和个人，不得新建、扩建、改建房屋；不得改变房屋和土地用途；不得租赁房屋。由此可知，出售待拆迁房屋也是被禁止的。