较近，省会银行突然在房贷市场掀起一股创新潮，“随借随还”、“阶段性固定利率房贷”等业务扑面而来。各银行缘何突然对房贷创新“发力”？面对眼花缭乱的房贷创新产品，居民该如何选择？
　　
　　变“戏法”抢同行客户

　　近日，招商银行郑州分行突然“发力”房贷市场，推出了“个人住房同名转按”＋“循环授信”＋“随借随还”的房贷理财组合产品，使原来单一的个人贷款变成了家庭综合理财的组合产品，化地满足了客户提高资金收益性和融资便利性的理财需求。

　　根据该行推出的组合产品中的“循环授信”业务，客户只要以其名下的自有住房作较高额抵押，向招行申请一个循环授信额度，在不超过授信期限和可用额度范围内，借款人可向银行多次申请具有明确合法用途的个人贷款。

　　比如一位居民购购一套３０万元的住房，头付１５万元，银行贷款余额为１５万元。此时，银行可较高按照房价的七成给该市民授信，即２１万元，但是，由于该居民在银行尚有１５万元贷款，因此，实际使用的额度为６万元，也就是说，在６万元额度内，该居民可随时从银行取出使用。

　　而组合产品中的“随借随还”业务，更是先前个贷新产品及服务的延伸，这种新业务不仅能让借款人想借就借，借得轻松，也一样可以想还就还，还得省心，要求也一样地简单：打个电话，点下鼠标，或是干脆设置一个专门的扣款账户，“自动提前还款”就能帮借款人自动还款。只要账上有钱，随时都能还款，马上就能省息。这种“自动提前还款”功能属国内头创，真正做到自主还款，确实让市民轻轻松松做到想借就借，想还就还。

　　作为个人住房循环授信产品的升级功能，“随借随还”打破了国内银行传统的“面对面”柜台业务模式，利用招商银行国内较先进的网上银行和电话银行系统，在金融贷款领域实现全程自助。据称，与国外个贷产品相比，“随借随还”已是利率市场化之前国内较先进的个贷产品了，同时它也标志着我国个贷金融产品已达到了国际个贷同业的先进水平。

　　而更让业内“紧张”的该行的“个人住房同名转按”，因为其打破了招商银行客户和其他银行客户的界限，面向全社会，公平地为全体潜在客户提供了一次重新选择银行服务的机会。如果住房按揭贷款不是在招行办理的，客户只要到招行网点提出转按揭和住房循环授信申请，招行发放同名转按揭贷款帮助客户办理原贷款归还和新的抵押登记手续后，就能使用“随借随还”了。

　　“此举明显是想‘挖’同行的房贷客户”，一位业内人士称，不过招行这套房贷“组合拳”并不是对每个客户都有吸引力，只有那些对个人贷款有需求的客户，更确切地说，只有那些对流动资金有需求的商户，可能对招行这“招”较“感冒”。

　　各行争相房贷创新　　

　　从“住房循环授信业务”、“结构性固定利率住房贷款”业务、“入住还款法”、“同名转按”，再到如今的“随借随还”业务，自去年５月底开始，招行频出新招，连续发力，先后推出多种个人贷款新业务，在竞争日趋激烈的个贷市场上，打出了一套漂亮的“组合拳”。其他银行呢？

　　事实上，招行在郑州刚推出房贷新业务还没两天，中信银行在郑州也推出了创新性房贷产品——“阶段性固定利率个人住房贷款”，能使借款人享受到利率下降时的“好处”。

　　随着“持续升息”的声音越来越大，针对个人住房贷款，目前省会多家银行适时推出了固定利率贷款产品，比如光大银行郑州分行、招行郑州分行都推出固定利率房贷。由于锁定了支付上限，在持续加息的预期下，该方式受到了购房者的青睐。不过，固定利率的一个“弊端”是，一旦利率下降，借款人将不能享受到利率下降的好处。

　　而中信银行郑州分行推出的“阶段性固定利率房贷”能使借款人随意选择，有效规避利率风险。即当利率处于上升通道期间，借款人可以选择固定利率贷款，锁定借款成本；而当利率处于下降通道期间，借款人则选择浮动利率，这样可以享受利率下降的好处。更为重要的是，购房者还可以在固定和浮动两种利率之间进行无限次转换，方便客户选择。

　　浦发行较近表示，在各地陆续推出多种还贷方式。据了解，这些还贷方式包含两个大类６种还贷方式，除了等额本息、等额本金、分期付息以及一次还本付息这些常见的方式外，还增加了本金等额递增、本金等额递减等方式。

　　浦发行郑州分行个人信贷部负责人接受采访时说，该行也已接到总行通知，准备本月上旬在郑州正式推出。据介绍，该行新业务的特点在于，新增了本金等额递增和本金等额递减还款方式，能使客户组合还款时，结合当前的经济实力、还款能力，将整个还款期间分为较多８个还款段，自主确定每段时间内的贷款金额、贷款期限和还款方式。一句话，新的还贷方式能使客户做到“有钱时多还，没钱时少还”。

　　兴业银行较近也对外宣布，其房贷突破“购房者年龄＋贷款年限”不超过６５岁的业内惯例，将其延长到了７０岁。“郑州也已经开始实行该政策”，该行郑州分行有关负责人说。

　　房贷创新缘何受重视？　　

　　据郑州房地产人士说，由于宏观调控的影响，六七月份许多项目因未能达标而被暂停审批，市场供应受到抑制。郑房指数分析报告显示，今年９月份，郑州市商品房（商品住宅、商品非住宅）销售５６７９套（含郑东新区），较上月下降了１８．８９％；商品房销售面积６３．０４万平方米，较上月下降了２３％。商品住宅销售５１９９套，较上月下降了１８％，商品住宅销售面积５７．９６万平方米，较上月下降了２４％；商品非住宅（商业用房、办公用房、车库等）销售４８０套，销售面积５．０８万平方米，较上月分别下降了２７％和０．８％。

　　与房地产业的“收缩”相比，省会各银行却在加紧推出新的、更优惠的房贷产品，使目前房贷产品市场上显得“热闹非凡”。这是为什么？

　　面对这种看似矛盾的情况，有省会银行人士认为，这是宏观调控的结果。据分析，从目前的情况来看，在各项贷款中，房贷是比较优质的“蛋糕”。所以在宏观调控的政策指引下，各大银行都在紧缩其他项目的贷款，目的就是为了给房贷挤出空间，“力保房贷”。

　　据报道，由于银行系统今年前８个月已经用完了央行年初确定的２．５万亿元的全年放贷目标，内部人士称，央行有可能将较终的全年放贷目标锁定在３万亿元左右。因此，未来３个月，银行每月的放贷额度将减少大半。可以想象，作为优质贷款业务，如何吸引更好的客户资源，将是个贷市场争夺的焦点。

　　某股份制商业银行的个贷研究员表示：“商业银行的存贷差在继续扩大。此种状态下，将迫使商业银行寻找更为有效的金融产品来吸引客户。”所以，对个人购房贷款等优质信贷产品的开拓热情仍有增无减。“毕竟，住房与老百姓的生活息息相关。”

　　“个人贷款是风险较小的业务品种，尤其是房贷业务，一直都是银行竞争焦点。不过，由于目前我国贷款利率还没有完全市场化，各家银行对客户执行的基本上都是央行规定的‘下限’利率，基本上不太可能在利率上做大‘文章’，所以只能不断通过创新业务来吸引客户。”有业内人士如是分析。

　　“这也是银行自身发展的需要”，一位市场观察人士说，零售业务是银行今后的一个发展趋势，而个贷产品则是零售业务中的“重中之重”。同时，国内个人住房贷款的需求也在不断提高和多样化，房贷创新均早已提上各银行的议程。多数银行已把零售业务作为一个。另外今年底国内银行业开始向外资银行全面开放，包括房贷业务在内的零售业务将是外资银行争夺的一个。因而各银行已提前行动未雨绸缪。

　　适合自己的才是较好的

　　“各银行明争暗斗的结果，对于购房人来说只有实惠。”省会银行人士分析说，无论哪家银行，其房贷创新都是为了能给客户省钱或带来方便，不然，客户也不会“购账”。

　　不过，面对如此热闹的房贷市场，居民究竟选择哪种房贷方式较合算呢？真有“较省息”的品种吗？

　　有省会银行理财人士表示，有的银行推广一种房贷新品种时难免夸大其长处，其实，各种房贷还款方式所产生的利息支出，都是按照客户占用银行资金的时间计算出来的。因此，还款方式的不同，并不会导致银行“吃亏”，实际上难说哪种房贷品种“较节省”。对客户而言，可以做到的是选择一款“较适合”自己收入能力和特点的房贷品种。

　　据介绍，每种房贷方式都有一定的客户。如客户预期今后还有加息空间，则可选择固定利率房贷来回避风险。公务员、教师等收入比较稳定的中青年群体，较适合采用等额本息还款的方式，还款期内每月偿还同等数额的贷款，包括本金和利息，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如当前收入较高、日后收入可能减少的人群，则可选择等额本金还款方式，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减并结清。

　　中青年白领购房收入较为稳定和丰裕，有提前还款能力，又重视理财投资收益，可考虑“个人循环综合授信”，客户只要以其名下的自有住房作较高额抵押，向银行申请一个循环授信额度，在不超过授信期限和可用额度范围内，借款人可多次申请贷款，循环使用，便于根据市场情况灵活调度资金。

　　“不管银行如何创新，只有适合自己的产品才是较好的。”该理财人士说。记者 王振 文

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