核心提示：岁末年初，一场争抢个人住房贷款市场的竞争正在各银行间悄悄展开。继中国银行推出直客式房贷，光大、建设、浦发银行推出固定利率住房贷款之后，招商银行近日又在全国范围内头家推出结构性固定利率住房贷款。层出不穷的个人住房贷款新品种，让人眼花缭乱，也让人感受到了银行在个人住房贷款方面近乎惨烈的竞争。　　

　　继光大、浦发银行推出固定利率住房贷款，中行河南省分行在省会郑州推出直客式房贷之后，招商银行近日又放出话来，将在全国范围内头家推出结构性固定利率住房贷款。在不到一个月时间里，省会已有４家银行推出了个人房贷新业务。省会银行为何对开发个人住房贷款新品种趋之若鹜？

　　固定利率房贷抢滩市场　　

　　固定利率房贷市场近来“高潮迭起”：１月５日光大银行在国内头开固定利率房贷的先河，紧随其后，建行于１月１９日以深圳为试点推出了固定利率房贷。当人们尚未完全弄明白固定利率贷款是怎么一回事时，２月１６日，招商银行在深宣布将在全国范围内推出结构性固定利率住房贷款。在河南，光大银行郑州分行于１月２４日头家推行了固定利率房贷业务，浦发银行步其后尘也开办了此项业务。

　　所谓固定利率住房贷款，是指银行与贷款人在发放贷款时约定一个利率，贷款人在贷款期限内，不管央行的基准利率或市场利率如何调整，贷款人都以贷款时约定的利率偿还贷款。光大银行郑州分行私人业务部个贷业务经理李冬告诉记者，固定利率住房贷款与浮动利率住房贷款的不同在于利率固定。以光大银行为例，光大银行推出的固定利率房贷分为５年以下和５年以上至１０年两档，其年利率水平分别为５．９４％和６．１８％。

　　而招商银行宣布推出的结构性固定利率住房贷款，可以分段执行不同的利率标准，如利率固定５年的贷款，可在贷款前２年固定执行一个利率，后３年执行另一个利率。贷款期限３年、５年和１０年的固贷利率分别定为５．９１％、６．０３％和６．３９％。

　　李冬表示，固定利率房贷的推出意味着利率市场化又向前进了一大步，对于房地产市场肯定也有促进作用，毕竟购房者多了一种实惠的贷款方式。

　　直客式房贷挑战传统　　

　　与沸沸扬扬的固定利率房贷相比，直客式房贷的面市则显得“内敛”得多。据悉，春节刚过，中国银行河南省分行便“迫不及待”地与建业住宅集团、郑州新世纪住宅集团签署了个人住房贷款战略合作协议，力推“直客式”房贷业务。

　　所谓直客式房贷，也称作“超前按揭”，它是购房者直接向银行贷款，由银行一次性向开发商付清购房款的个人房贷新模式，贷款的额度、成数、期限以及还款方式由银行根据购房者需求决定。

　　相比传统由开发商提供阶段性担保的“间客式房贷”方式，申请直客式房贷的购房者不需向开发商支付按揭保证金。它可以让购房者享受开发商所给予一次性付款的优惠房价，并节省购房者的相应开支。同时，也能让购房者避免开发商转嫁保证金的可能。据悉，该业务在国外的住房贷款中已十分普遍。

　　与先前中国农业银行和北京华远等１０家房地产公司签署的授信协议不同的是，中行河南省分行在此业务中打起了“擦边球”，利用中行的ＶＩＰ客户资源优势，为开发商承担起“营销推广”的角色。这也是我省金融机构头次涉足房屋销售业务。

　　对开发商来说，直客式房贷明显具有很强的诱惑力。一开发商评论说：“建业、新世纪之所以选择与中行合作，除了考虑维持一种长期的合作关系外，很大程度上是看中了中行良好的客户资源。”

　　推行“直客式”房贷对银行本身也有极大好处，一银行人士告诉记者：“银行除了可以保证一定的按揭业务外，在具体的项目审查中也将节约一定的人力物力。”

　　房贷市场硝烟弥漫　　

　　据媒体报道，招商银行在深圳推出的固定利率房贷项目，同期限利率要低于建行、光大在深圳推出的固定利率房贷项目，对信誉优良的客户，该行可优惠到５．６１％、５．７３％和６．０９％。建行在深圳推出的固定利率房贷分为３年期、５年期和１０年期，其中较优惠利率分别为５．６４％、５．７６％和６．１２％；光大银行在深圳推出的个人住房５年期以下（含）和５年~１０年以下（含）利率分别为５．９４％和６．１８％。

　　在提前还贷违约金的收取上，招行条件比光大、建行也略为宽松。招商银行方面表示，提前还贷时，市场浮动利率房贷高于贷款发生时候的固定利率，银行将不收取任何手续费。而且，老客户也可提出申请。

　　银行暗降个贷门槛

　　据了解，中国商业银行的利润，有九成来源于贷款的利息收入。而在欧美，这一指标只占到６０％到７０％。从１９８４年到１９９９年，美国非利息收入占总收入的比例，在资产规模小于１０亿美元的银行中，已经从２９％上升到了４６％，而在资产规模大于１０亿美元的银行中，也已从１６％上升到了２７％。而我国银行界，到目前为止，非利息收入只占总收入的１０％左右。

　　一位银行人士表示，以上数据说明了我国商业银行业务范围非常狭窄，主要集中依赖于存贷款这一传统业务，这就使得各家商业银行在这一传统业务领域竞争异常激烈。

　　一些银行人士认为，对开发贷款和个人贷款进行一定比例的控制，可以有效控制房地产贷款的结构性风险。央行公布的２００４年房地产金融报告提供的数据显示，四大行汇总的房地产开发贷款不良率在１０％～１１％；相比之下，个人购房贷款的不良率则较低，只有１．５％左右。对于这样的优质资产，各家商业银行自然是争得头破血流了。

　　购方市场格局初现　　

　　为抑制过热的房地产市场，国家在金融政策方面频频出招，直指开发商的命门——“银根”。２００４年１２月、２００５年３月央行二次加息，同时规定自今年１月１日起，住房贷款优惠利率将回归到同期贷款利率水平，即６．１２％的基准利率。面对越来越高的利率，一些消费者选择了持币观望。在开发商资金链告急的同时，银行的“钱袋子”也在急剧缩小。

　　面对个人房贷这项优质业务的下滑，银行纷纷选择创新的产品和灵活的政策作为对策，以争夺客户。为稳住房贷市场，一些银行暗暗放低了贷款的门槛，常见的做法是突破政策限制，执行下浮利率，提高房贷的额度，放宽了对套房贷款的限制。与此同时，各商业银行在业务创新上大动脑筋，推出了多种形式的房贷业务。个人住房循环授信业务、固定利率房贷业务、直客式房贷便是银行“花样出新”的结果。

　　银行灵活的政策和金融产品创新，使得房贷由传统的卖方市场逐渐步入购方市场。面对多种多样的房贷产品，消费者可以“货比三家”。这在以往是从来没有过的。一些业内人士表示，房贷购方市场的形成对于银行金融产品创新、对于消费者来说都大有裨益。记者 曾邦华

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