趁着“金九银十”大量新盘放量的好时机，购房者小张较近也抓紧看了不少楼盘，较后中意于经三路上一高层楼盘，而在选择贷款银行时却犯了难。该项目销售人员告诉她，可以在交通银行、招商银行、兴业银行和广发银行之间进行选择。

　　事实上，像张小姐一样犯难的头次购房人并不在少数。固定利率贷款、接力贷、直客式房贷、循环贷……几家银行各有优势，选哪家银行才好呢？

　　■品种 公积金与商贷：哪家更划算？

　　在近期的房贷利率调整中，公积金贷款利率维持不变，其存款利率反而由１．７１％上调至１．８％，进一步加大了公积金贷款和商业贷款的利差，一时间公积金贷款备受购房人关注。公积金与商贷当前究竟哪家更划算？

　　按照目前的利率，５年以下的住房贷款，公积金房贷利率比商业房贷利率低１．３７％，５年以上的住房贷款，这一差额为１．２２％。同样的贷款金额和还款年限，公积金贷款节约不少资金，与此同时，公积金贷款还在不断简化申请流程；并且贷款的办理费用比商业贷款费用低（二者的评估费相同，不同的是商业贷款需要缴纳保险费和律师费，而公积金贷款只需要缴纳担保费）。另外，目前公积金的还款方式为自由还款，即住房公积金管理根据客户的借款金额和期限，给出较低还款额，在每月还款数额不少于较低还款额的前提下，购房者可自由安排每月的还款额。公积金的“鸡肋”地位逐渐改变，并成为商贷强有力的竞争对手。如果从节约资金的角度考虑，购房人可尽量采取公积金贷款。

　　尽管如此，公积金的发展依然存在一些客观限制：一是在申请程序上公积金仍比商贷稍微麻烦，批贷时间更长；二是部分开发商支持购房人选择商贷而不支持其选择公积金贷款；三是公积金贷款较高额度４０万元的规定限制了部分购房者；四是有的购房人单位并未缴纳住房公积金，因此不具备贷款资格。

　　■利率 固定利率与浮动利率：成本与风险之争

　　商业贷款中，随着浮动利率的节节上涨，固定利率又跳出来与之一争高下。固定利率房贷既是银行抑制房贷下滑的如意算盘，似乎也让购房人控制房贷风险成为可能。不过，固定利率就一定比浮动利率好吗？

　　不少购房人为固定利率而心动，但是细一了解，又犹豫了起来。购房人小张就表示，虽然选择固定利率就不用为银行一次次加息而担忧，但是从目前的利率水平来看，固定利率却比浮动利率要高不少。我们以小张的情况来算一算，她所购房屋总价６０万元，头付五成３０万元，贷款３０万元，１０年期限。她选择等额本金的还款方式（等额本金还贷额呈逐月递减趋势），以光大银行１０年期实行的优惠固定利率６．１２％、各银行实行的商业贷款浮动下限利率５．８１４％为基础计算，在现行浮动利率和固定利率标准下，固定利率的利息比浮动利率要高得多。不过不少业内人士认为国内贷款正处于加息周期，未来的浮动利率较低限度可能超过固定利率。届时，选择固定利率可节省很大一部分费用，因此，选择固定利率是否划算，还取决于“浮动利率未来如何调整”这个重要因素。因此，购房人目前还须慎重考虑。

　　据了解，目前招商银行、光大银行等都有固定利率房贷业务，并且可以实现固定利率与浮动利率灵活转换，购房人可根据自身情况灵活选择，也能有效避免风险，是很好的房贷方式。

　　■还款方式 传统房贷与房贷新品：姜还是老的辣

　　对于广大购房人来说，传统意义上的房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。而随着央行贷款政策变化，各大银行为争食房贷蛋糕，纷纷推出多种多样的房贷新品，仅贷款方式就有直客式房贷、接力贷、循环贷、住房再按揭等，还贷方式有双周供、自由还款房贷等，与传统的房贷方式相比，这些新品究竟魅力几何，又有多少对购房人适用？

　　房贷新品看似给购房人提供了很多方便和优惠，不过笔者经过多方采访后发现，有些银行推出的房贷模式受限较大，购房人不一定能成功申请到这种贷款方式。在实际操作中，开发商通常都会指定购房人去合作银行申请贷款，因此购房人的选择面就比较小。

　　从还款方式看，虽然名目繁多，但很多银行在实际贷款过程中，大多数仍然只有传统的还款方式。在经三路一楼盘售楼处，笔者咨询了在现场办公的中国银行、工商银行、光大银行的房贷负责人，发现在贷款利率上几家银行都一样，而各家银行的优惠措施体现在“ＶＩＰ卡、享受全国贵宾服务”等上面。置业专家表示，购房人在选择时虽然可以参考银行的其他优惠措施，但决定性因素则在于还款方式的选择上，不同的还款方式适合不同的人群。

　　至于自由还款、等额递增等房贷新品种，这些新品种只适合少数人，对于大多数普通购房人来说，未必是个好选择。例如，自由还贷可以给购房人更多的随意，但若前期还贷少，就意味着后期压力大，总利息支出也会比较大；等额递增的还款方式亦有类似弊端，因此，这些方式仅适用于少数特定人群。

　　总评：专家指出，对于大多数普通购房人来说，对其贷款总利息支出影响较大的是“公积金贷款还是商业贷款”“等额本金还款还是等额本息还款”两个因素，因此购房人应在此多下工夫，考虑清楚。而对于一些特殊的业务类别，购房人也可以关注，不过详细的申请方式以及其利弊，还需到各银行支行进行深入了解。本报记者 张琳娟

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！