银行专家指出，不同的贷款产品各有利弊，有的能为贷款人节约大量利息，有的产品虽然利息较高，但能减轻还款人的短期压力，关键是要挑选适合自己的。

　　记者近日对在滇各大商业银行的多种房贷方式和产品进行整理，并请银行专家进行逐一分析比较，旨在为购房者选择合适的房贷提供参考。

　　直客式房贷

　　关键词：享受一次性付款优惠

　　案例：“一次性付款可享受5个点的优惠。”很多新盘开盘时，都打出了类似的标语。以一套60万元左右的房产为例，优惠以后可省下3万元，但大多数人很难一下子拿出这么多钱。

　　解读：招商银行昆明分行个人信贷部相关负责人介绍，直客式房贷可帮你争取到这部分优惠。“直客式”房贷是指银行直接把购房款贷给购房人，开发商不需向银行支付按揭保证金，该类房贷产品不受银行、指定网点的限制，放款速度明显提高，贷款时间大大缩短，可帮助购房人享受开发商一次性付款的优惠。但房贷门槛相对较高，头先要是银行优质客户，其次资料必须齐全。此外，购房者需通过银行指定的担保公司担保，除交纳正常按揭贷款的费用外，还须交纳一定金额的担保费用。

　　适宜人群：有稳定收入、良好的银行信用记录、所购房屋一次性付款优惠较多的购房者。

　　固定利率房贷

　　关键词：规避利率风险

　　案例：因贷款利率多次下调，再加上今年7折利率优惠的政策，贷款人小张今年的月供比起去年来降低了不少，但较近一段时间看到国内经济复苏形势较好，小张担心明年可能会再次加息，加重负担。

　　解读：招商银行昆明分行个人信贷部相关负责人介绍，对于利率较敏感的客户，可采用固定利率房贷，即指在贷款期限内，借款人按照合同约定的某一利率执行还款，不因银行利率变动而调整还款利率。这种房贷产品满足了购房者规避利率风险的需要，其特点在于，在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。定息房贷都有贷款产品时间限制，一般为3年期和5年期，较长的固定利率房贷期限为10年。

　　但办理该项业务较短时间限制为3年，一旦将利率固定，遇到利率下调，贷款人若想享受优惠政策，提前中止合同则需要承担违约金。此外，银行的固定利率并不一定等于现行的优惠利率，在办理此项业务时应咨询清楚。

　　适宜人群：有长期加息预期，未来收益稳定，需要锁定利率风险的购房者。

　　合力贷

　　关键词：一人贷款全家还

　　案例：小王已定明年和女友结婚，但因刚参加工作不久，月收入还较低，达不到银行按揭贷款购房的审批标准。

　　解读：记者从农业银行、工商银行、建设银行等银行了解到，像小王这样的低收入人群可以通过“合力贷”贷到款。合力贷主要针对还贷能力较差的借款人，低收入人士在贷款购房时一般很难通过银行的审批，但是如果以家庭为申请单位，则容易获得通过。“合力贷”专为贷款有困难的家庭准备，这种贷款只对共同借款人有特别限制（共同借款人可以是所购购房屋的共有权人，也可以是贷款要求的其他自然人，而增加的共同借款人则必须有当地的户口，与主申请人的关系必须是家庭内部关系），其他条件要求和一般房贷的申请一样。

　　适宜人群：目前收入较低的青年购房者。

　　接力贷

　　关键词：父贷子还

　　案例：老刘今年50多岁，银行告知以老刘的年龄按揭贷款年限较短，将造成老刘每个月都有很大的还款压力。

　　解读：针对老年人贷款购房时普遍存在的年龄超限问题，农业银行、中国银行等推出了“接力贷”。该项业务是与合力贷相似的一款房贷产品，都是通过共同还款人来承担还款责任来贷款置业。老人在贷款购购住房时，如果指定其子女作为连带还款人并经连带还款人承诺还款，则借款人贷款年限可适当延长，不受规定上限的限制。办理此贷款产品，银行已经将借款人的年龄限制延长到法定退休年龄后的5年，即男性可延长到65岁，女性可延长到60岁。但如果仍不能满足借款人的需要，还可以采取以年龄较小的亲友作为共同借款人的方式。假设父亲年龄已经50岁，孩子年龄20岁，双方可以作为共同借款人向银行贷款，贷款较长年限可以根据孩子的年龄计算，通过父子合力，以“接力贷”

　　方式来圆购房梦。

　　适宜人群：“接力贷”的贷款对象为年龄偏大（超过40岁），可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为连带还款人以延长还款期限的借款人。

　　循环房贷

　　关键词：自由调节还款方式

　　案例：陈先生新购了一套100万元的房产，申请了80万元30年的贷款额度。还款6个月后，他卖了一套老房子归还了贷款。不久后，他又看上一款车，由于申请的是按揭开放账户，可以随时支用贷款，于是他轻松地贷到20万元购了车。

　　解读：所谓循环房贷产品，即指消费者与银行约定某个贷款额度，在此额度内无需再次审批就可随时借款。而当客户有闲置资金短期不用时，也可随时还贷。目前招行推出“随借随还”、深发展的“循环贷”、民生银行的“按揭开放账户”都有类似功能。采用循环还贷方式后，客户可自由调节还贷方式。专业人士认为，从负债偏好分析来看，大多数购房者都有提前还贷的意愿和倾向，程式化的还贷方式并不适合现金流不很稳定的客户，如果客户需要提前还贷时，也应提前通知银行，某些情况下还要支出手续费。

　　适宜人群：收入不太稳定、可能出现负现金流的客户。

　　气球贷

　　关键词：前松后紧的自由还款

　　案例：小郭是刚毕业工作的研究生，按照他所学的专业，一般有5年以上工作经验的可以拿到10多万元的年薪，但刚开始工作时工资只有3000多元。

　　解读：对于小郭这种情况的贷款人，深圳发展银行银行专家建议采用“气球贷”的还款方式。气球贷是将贷款本金的一部分，放在较后一期一次性偿还，由于平时还款少，到期还款多（贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还），所以这款产品才被冠以“气球贷”这个颇为形象的名称。“气球贷”改变了按传统贷款期限来计算月供的还款方式。客户在申请5年期的住房按揭贷款时，可选择与银行约定的期限（比如20年、30年）来计算月供，从而大大减轻贷款初期每月的还款压力。

　　适宜人群：有提前还款需求，未来较短年限资金实力显著增强或是后期将有大额资金进账者，以及借款期内仅想偿还较少月供，而将节余下的款项运用至其他具有更高的购房者。

　　“入住还款”房贷

　　关键词：减轻初期压力

　　案例：小侯家庭条件不富裕，连购房的头付都有很大部分是向亲戚朋友借来的，每个月还房贷同时还要存钱偿还头付借款，前期压力很大，希望刚开始还贷时月供能尽量低一点。

　　解读：考虑到有的客户在贷款初期由于支付了购房头期款购购了新房后，还需要安排资金对房屋进行装修、购置新家电、家具等，这一阶段家庭资金比较紧张，工行、农行、中行、建行、交行、光大等银行推出了“入住还款”业务，即客户在办理此项住房贷款业务时，可以申请从贷款个月开始，与银行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式，归还贷款的本金和利息，这样就能较为轻松地度过资金集中使用阶段。

　　适宜人群：有稳定收入来源、初期资金不多且面临其他财务支出需求的年轻购房者。

　　“双周供”房贷

　　关键词：还款更省钱

　　案例：小高和爱人都在事业单位工作，收入稳定，夫妻俩的工资一个在每月月初发放，而另一个的则在月中发。

　　解读：像小高家庭这样的情况，银行专家建议可采用“双周供”的还款方式。将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。对于房贷客户来说，还款压力不变，但由于还款频率增加，贷款本金减少速度加快，这就意味着相应还款期内的贷款利息少于“月供”时的贷款利息，同时，相应的供款期也会缩短，但每月还款压力加大。

　　适宜人群：因为每期还款时间较短，不太适合资金方面有大起大落的人，而比较适合收入比较稳定、有平稳资金来源的人，以及希望加快房贷还款速度、缩短还款期限的购房者。

（编辑:wyt）

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