城市商业步行街策划与经营创新

　　一、 商业步行街的发展特点 

　　1、商业步行街的发展历程 

　　商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业街发展落后于法国等西方国家。 

　　从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。个时期就是集市贸易。个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业。第四个时期，大型商业街的出现。第五个时期，是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期是六十年代，商业街由于中产搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。 

　　2、商业步行街对城市发展的影响与作用 

　　(1)商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。 

　　(2)重振原有商业，带动城市新一轮发展 

　　(3) 塑造新的城市，没有大型商业步行街，新城区就无法形成城市的。上海徐家汇的开发改造非常成功，拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动，并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形的商业区，其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动，楼价从3000元上升到8000元，迅速成为新城区。 

　　(4)步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。 

　　(5)强化城市的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局 

　　(6)步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。 

　　3、国际 商业步行街的发展特点 

　　国际 的商业步行街具有特征： 

　　（1） 硬件设施 ，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。 

　　（2）它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。 

　　（3） 商业步行街管理水平应该是 的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该是 的。 

　　（4） 世界步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。 

　　法国巴黎的香榭丽舍大街就是国际 的商业大街, 它的发展印证了上述特征，香榭丽舍大街建于1670年，西起戴高乐星形广场的凯旋门，东至矩形协和广场，街道全长1800米，宽120米，中间车行道可并行10辆汽车。爱丽舍大街是法国较繁华的街道，是法国繁荣富裕的象征。这条大街将巴黎所有的名胜古迹，如东边的波旁宫、卢浮宫、市政大厦、巴士底狱广场和西边的凯旋门，联系在一起了。大街的改造工程是于1991年5月正式开始的，整个工程耗资达2.4亿法郎,改造后增加了地下停车位，交通更加方便。 

　　香榭丽舍大街是巴黎之魂，大街的东半部分是700米长的林荫大道，两侧绿树成行，郁郁葱葱，如诗如画。成群结队的飞鸽在草坪中悠然散步，是闹市中的是一块清幽之处。 

　　爱丽舍大街西段长约1180 米，是商家云集之地，不太长的街道两旁布满了法国和世界各地的大公司、大银行、航空公司、电影院、高端商店和餐馆。在这条街上，仅电影院和电影发行公司就有50多家，的有“高蒙”、“巴黎”、“乔治五世”等。这里每天都有法国和世界的较新影片上映。这里报刊杂志社众多，《巴黎竞赛画报》、《她》、《致敬》、《联盟》、《雷次》等30多家在这里落户安家。 

　　世界各大公司争相把这里作为向世界展示自己实力的窗口。“雷诺”、“白茹”、“雪铁龙”、“奔驰”、“菲亚特”等欧洲品牌汽车公司在这里设立汽车展销大厅；日本的“索尼”、“精工”等品牌公司在此开设专卖店；法航、俄航等众多航空公司在这里开设了售票处；高端的时装店、皮鞋店、头饰店、箱包店、香水店鳞次栉比；夜总会、歌舞厅、咖啡屋星罗棋布；巴黎三大夜总会之一的“丽多”就设在这里。这一切加上凯旋门和协和广场吸引了各国的游客。“流浪音乐家”、“街头画家”、“街头艺人”，也为这条大街增添了异样的情调。 

　　二、国内商业步行街的发展水平与存在问题 

　　国内商业步行街道发展经历三个阶段 

　　1、 阶段：加强交通管理，吸引顾客 

　　2、阶段：体现对步行者的关怀 

　　3、第三阶段：成为社区活动 

　　国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。 

　　由于先天不足，后天改造水平有限，国内商业步行街普遍存在如下问题： 

　　1、经营序列矛盾。 

　　2、商业利润下滑。 

　　3、商业功能单一，文化休闲功能不强。 

　　4、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。 

　　5、交通系统滞后，内外部交通组织不畅。 

　　北方步行街以北京井为代表，不断进行升级与完善，2002年5月北京市东城区区长陈平提出井升级战略的目标和措施。 

　　为适应经济全球化和科技的高速发展，以及电子商务的普及应用，井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。 

　　－－完善功能。从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高端化市场功能转变。 

　　－－调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的商业区结构和业态分布进行调整，商业占３０－３５％，餐饮企业占２０－２５％，休闲、娱乐、酒店、服务等占３０－４０％。 

　　－－提升档次。井要融入世界经济大潮中，引进跨国公司、世界知名品牌，国际管理集团，使井成为时尚潮流展示世界名品的舞台。 

　　－－营造环境。贯彻“以人为本”的原则，综合运用多种手段，创造轻松舒适的步行街购物氛围，构建体现“人文关怀”的城市景观与生态环境。 

　　－－加快发展数字井。建设与互联网相通的电子触摸屏、自动化停车诱导系统、现代化自动停车场，将井与世界紧紧相连。 

　　深圳步行街的发展独具特点，深圳商圈是东门，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺较密集、客流较集中、商品较丰富、历史较悠久的商业旺区。由于多能东门缺乏统一规划，各自为政，违法建筑不少，农民房建设杂乱无序，交通拥挤，导致东门形象不佳。 

　　东门商业步行街是在东门老街的基础上逐步发展而来。1998年,深圳市东门步行街改造工程正式启动,1999年10月1日完工。东门步行街改造工程进展顺利，市、区政府共投资3.76亿元，完成了一期工程，江泽民总书记等党和国家专业人亲临东门视察，给予了较高的评价。 

　　东门步行街改造措施： 

　　1、改造交通设施，设置步行通道，禁止机动车辆通行，交通改造分两期，一期主要包括风貌街、老街广场、解放路等16条市政道路的改造，改造范围内各街道沿街立面以及公共照明工程、引导标识系统、街头小景建设等。二期工程主要包括公交换乘、步行街天棚等，二期改造投资1.64亿元，已于2000年完成。 

　　2、拆除违法建筑，改造部分建筑设施 

　　拆除了影响施工进程的各类违法建筑群，共14500平方米，解放路改造完成地下管网施工；改造总面积达14500平方米的风貌街 

　　3、核心百货带动步行街繁荣，业态不断调整趋于合理 

　　东门两个主要百货是茂业百货与太阳广场。 

　　茂业百货位于东门核心地段，东门中路的公共汽车站就在附近。茂业百货于1996年开业，是主力百货商，总建筑面积近4万平方米，主要经营中低档百货商品，声誉显著，年销售额8亿元左右，利润1亿元。太阳百货使后期之秀，位于东门步行街，基础设施比较先进，拥有电影院等现代购物设施，目前年销售额4亿元左右。 

　　4、注重文化设施建设 

东门老街的标志性主题雕塑是分布于三个广场入口处的青铜大钟，分别代表1992年、1997年和未来时代，钟上铭刻相关文字，周围各设一组真人大小的青铜人物雕像，表现与1992年、1997年相关的生活场景。 

　　东门商业步行街区改造后取得预期目标，取得良好效果。改造后东门商业步行街区的日客流量达30万人次，节假日更高达50至60万人次，年营业额40－50亿元。街区处处洋溢着浓郁的岭南建筑风情，文化活动频繁，经济文化两相辉映，是深圳的形象代表之一。 

　　东门步行街等改造工程依旧存在不如人意之处： 

　　1、出入步行街的公共交通依旧拥挤，步行街周边两条道路狭窄导致交通拥挤。 

　　2、改造后步行街的有一定文化特色，但是文化特色不突出，文化品味不高。 

　　3、建筑物过于密集，通透性不好，绿地与绿色太少。 

　　4、步行街内经营者素质与国外步行街相比差距太多，对东门步行街形象提升产生不利影响。 

　　5、步行街管理管理

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