您的当前位置：海南房产网 - 搜游居 > 房产资讯 > 房产新政 > SHOPPING MALL开发运营与投资策划历程

SHOPPING MALL开发运营与投资策划历程

编辑：海南房产网发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天阅读 1349 次

阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

SHOPPING MALL开发运营与投资策划历程

戴欣明工作室；城市营销&商业地产管理策划机构观点：人文因素决定商业项目的投资运营的失败与成功。

购物在我国发展很快，但是对购物精髓理解不深，投资的许多购物缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物销售或经营出现失败。购物的建筑特征：商业空间步行化；商业空间室内化；公共空间社会化。

购物的类型与特点在很大程度上取决于承租户组成。核心承租户（主力店）对于人流起着关键的作用，其布局直接影响到购物的形态。核心承租户的位置需要事先确定，大型购物的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。特殊承租户是指具有较高文化（素质）艺术（特色）经营的单位，给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化气氛，活跃购物的气氛，以点带面，特色经营是MALL的关键。MALL特色和发掘关键性的人才是企业成功的关键，既可以降低成本，又能保证成功。

国内外shopping mall 发展现状

购物较早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。shopping mall是指城市市区购物，shopping center是指郊区的购物。

购物的定义如下：

购物的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作；

适应管理的需要，产权要求统一，不可分割；

尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务；

拥有足够数量的相邻而又方便的停车场；

拥有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。

统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。

有创造新商圈或更新地区的贡献。

总体规划直接决定MALL的形态。

MALL的实用面积与动线划分直接关系购铺者的切身利益。好的规划设计不仅能够带来较佳的建筑布局，而且有利于业态设计与商业分割。规划设计经济性分析直接能为发展商带来利益，并为MALL开业提供良好的基础。

购物建筑设计

平面设计的结构形状一定要规整、简单，不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积太少，不仅便于业态布局与商铺分割，而且有利于未来经营，方便人流对不同业态不同区域的识别，可以通过外立面装修和顶部造型，美化整个的外形。对平面设计的修改要结合动线设计的合理性进行分析，甚至可以采用立体流线方式，引导顾客方便到达各个楼层空间。

MALL主题与业态设计创新

购物较主要的特色就是要从人性关怀的角度，以景观主题营造温馨、舒适的购物环境；形成以体量、多元、多层次的真正“一站式特色消费”，使消费者在购物中休闲和玩乐、在游玩的愉悦中购物。 MALL业态设计不仅要参考商业知识，更要结合地域文化进行设计，特别是中国人文营销人：戴欣明所说，人文因素决定项目的失败与成功。

现代MALL业态设计打破了传统购物格局，业态设计更注重人文关怀，注重客户体验。对于男士的购物环境，采用集中布置方法，确保1公里内能够完成自己的购物，其余时间用于休闲，恢复体力，充分考虑男士在社会中的角色定位，同时也充分考虑到夫妻购物的协调性问题。很多时候男士是陪同女性购物，男人一般能够承受72时辰购物时间，此时，男性需要休闲环境，而女士购物耐力与兴趣明显比男性强。

MALL管理是一项复杂的管理项目，需要多学科人材组成杰出运营管理团队，任重而道远。我们要积极建立MALL人材选择与培育机制，根据消费者需求变化及时做出准确的业态调整，积极利用MALL文化阵地的优势，不断推出文化促销活动，培育一大批忠诚顾客，建立实时CRM系统，优化整个ERP系统，提高MALL的核心竞争力作出MALL品牌特色，那么MALL经营就能立于不败之地。

商业地产开发——过热之后是什么

目前，继打破传统商业店铺模式掀起的专业市场冲击波以后，中国的大型零售商店、商业广场、购物或MALL发展势头很旺，成为现代商业的次冲击波。但是，做商业地产真不容易，做得好则可名利双收，而且模式可以成功复制；做得差，不但不能成功收回应得的利润，甚至连老本也会亏进去。

商业地产的发展商会遇到一个普遍问题：纸里包不住火了，出售物业所带来的弊端再也遮不住了，在大量空置的商铺面前，商业地产开始了反思：不能提供良好的后期经营及管理的商业地产只能是死路一条，出售物业的做法再也行不通了。

南京红太阳要在江北兴建大型商业项目，但面临的恐怕不仅仅是充满风险的招商工作；南京太湖世家在六合的八万平米商业物业也面临着巨大经营压力，到底是做给大型商业广场呢，还是做给大型生活超市？看看江北的经济指标、人口指标、交通指标等等是否与有能与该商业项目相匹配的条件！分析一下项目的市政规划、发展潜力能否达到商业空间的发展要求！业界专家建议并呼吁，建大型商业广场或购物应该采取公众听证制，还要尽快制定商业网点规划方面的法律文件，以避免盲目性和重复性，许多城市的商业区都有“巨商扎堆”现象。

大连万达地产巨头与商业巨头沃尔玛捆绑开发的模式可以说是对传统地产与传统商业的一次彻底洗脑；其实真正成功的商业地产应该是从经营到开发，而不是象目前这样普遍先开发再经营。万达的商业地产做得很成功，原因在于它是与零售商巨头捆在一起，先有了客户，再来做产品的，是一种定单式的开发模式。而对于本土的大多数开发商来说，还很难做到这种程度。

相关报导（深圳特区报）

为了迎接加入WTO后积极应对房地产激烈竞争，应中国双汇集团等多家公司的邀请，NEWMALL博基机构暨杨宝民商业地产策划工作室创始人杨宝民先生讲授21世纪房地产企业团队建设创新模式，不仅从人材经营理论方面回答了房地产企业如何建设高素质团队，而且从企业价值链角度，分析了企业文化在BPR中的应用，论证了良性公司治理机制对于人材成长的重要性。

对于商业房地产的创新趋势，杨宝民先生利用自己丰富的实战经验，深刻分析了国内大型购物、商业区、商业步行街策划特点与发展趋势。

原中海地产董事长、企业家张一平先生结合案例进行讲解商业房地产的核心环节，特别是对整个价值链的准确把握，让发展商受益良多。针对房地产商普遍关注的房地产品牌连锁经营，杨先生结合案例进行分析，头次在国内分析了房地产无形资产运营的理论，给出房地产品牌成功连锁经营的公式：

房地产品牌连锁经营＝强势品牌＋知识创新＋人材经营。

针对商业地产投资公司头痛的裙楼商业以及商业物业开发问题，戴欣明工作室——城市营销&商业地产管理策划机构结合从事多年经验，对商业房地产的理解给出创新的解决方案，地域文化、体验购物意境通过建筑设计与环境艺术设计与室内设计来体现。

对于商业地产的专业调查、总体规划、业态设计、铺位分割，戴欣明工作室——城市营销&商业地产管理策划机构给出系统的案例讲解，针对MALL招商与运营将自己的实际经验与研究成果与大家快乐分享，帮助多家发展商解决了商业地产规划与布局的核心问题。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

海南房产网微信