百货商场与购物商铺的投资回收形式

　　百货商场商铺的特点
　　（1）百货商场规模特点
　　百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物的面积为1.8万平方米。
　　（2）百货商场规划设计特点
　　百货商场通常采用3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。
　　（3）百货商场运营特点
　　百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
　　（4）百货商场商铺特点
　　▲ 商铺的形式
　　百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。
　　▲ 投资回收形式
　　百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。
　　购物商铺的特点：
　　（1）购物规模特点
　　章中已经对购物的规模进行了深入介绍，在此不做重复说明。但目前在国内大型商业房地产开发领域，极富市场感召力的超级购物SHOPPING MALL项目值得商铺投资者头先对它们建立基本的了解，有助于商铺投资者辨析市场机会，规避投资风险。
　　（2）购物规划设计特点
　　购物规划设计所牵涉到的技术内容很多，赛睿顾问在《中国超级购物SHOPPING MALL投资开发指南》 一书中，对此进行了深入的分析，在此仅做概要性介绍。
　　购物项目的规划设计包括购物项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计，将决定购物项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
　　购物规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。
　　也许读者会提出问题，为什么规划设计对购物如此重要？原因很简单，购物规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些对购物的规划设计提出了要求。
　　总之，购物的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物规划设计的特点。
　　（3）购物运营特点
　　绝大多数购物采取运营商统一出租经营的管理方式，很少购物采取出售商铺的方式。购物规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。
　　当然有一些开发商可能会碰到这种情况：看好某个购物项目，但鉴于资金压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构，头先解决开发资金需求，在项目建设完成并投入运营后，再回购的方式进行购物开发。这种购物形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，这种出售所面对的主要客户对象是投资机构，较少散户投资者。
　　（4）购物商铺的特点
　　▲ 商铺的形式
　　购物商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不一，差别很大，从几平方米到几完平方米不等。
　　▲ 投资回收形式
　　购物牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物里面的业态类型有多有少，其中超级购物SHOPPING MALL里面的业态组合较全、较多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1.5万-2万平方米之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。
　　购物里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和提成、结合的方式。
　　投资策略：
　　百货商场类商铺投资比较适合投资机构，投资机构的优势可以在百货商场的开发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。
　　购物商铺主要适合投资机构，毕竟该类项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做，而系统化运做正是投资机构的长处。即使有些购物项目由于资金原因，不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选择有效的操作方案，一方面，吸引个人投资者进来，另一方面，考虑管理商"返租"等方式，以限度保证项目经营管理的整体性。
　　对于个人投资者来讲，购物商铺的投资风险相对比较高，虽然这些项目一旦成功，所创造的价值升值会比较大，但该类项目面对市场成熟问题，以及竞争市场环境等问题，风险始终相伴。

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