地产招商中整体租赁与产权商铺运作模式的比较

  经营式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权适应经营的需要实行统一归属、未进行拆零销售，所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权已拆零销售的产权式商业物业。它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁和分零租赁两种方式。本文主要介绍整体租赁，不售产权的运作模式。

　　整体租赁，不售产权的运作模式是非常普遍的，目前大多数中型规模的百货商场和超市等所在的商业物业都采用了这种模式。零售业对资产的流动性要求较高，一般都是通过租赁的方式取得对物业的使用权。譬如大家熟知的太平洋百货、伊藤洋华堂、好又多超市等，都是租用黄金口岸的营业用房，而且由于90年代的房地产热潮，在全国各大中型城市留下存量巨大的营业用房，为百货零售商家提供了广阔的选择余地。

　　一、案例情况

　　成都的伊藤洋华堂位于春熙路东侧的大科甲巷，隶属于世界的零售企业日本伊藤洋华堂株式会社，集团公司的营业额超过三千亿人民币，其“顾客至上”的经营理念和的经营管理方法，在全世界享有很大的声誉。成都伊藤洋华堂就是租用台湾邱永汉财团旗下的中国利都（成都）房产发展有限公司建设的利都广场地下一楼到地面五楼的商场大楼所设的综合性零售商店。其经营布局为负一楼：食品超市、风味小吃；一楼：女装、化妆品、头饰；二楼：男装、皮具、鞋类；三楼：儿童天地、内衣；四楼：家居饰品、家电、厨房用具、洗化；五楼：利都美食广场。

　　二、产权方与经营商的分析

　　1、 产权方

　　对存有空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，如能引进目前属于稀缺资源的知名百货经营商或大型超市，往往是以低廉的租金甚至短期免租为代价。微薄的租金远不能形成对巨额投资成本的合理回报，但开发商对此仍趋之若鹜，其原因在于：

　　头先，配套性和聚集效应很强的百货商场、大型超市等商业经营项目能带动周边住宅或商业物业的销售，自身成为住宅小区的配套项目。这就类似于在项目开发中，建起了商业设施和文化设施，做足配套，使开发的项目有了更多的生机和吸引力，从而提升了项目的档次，提高了项目的知名度和销售率。

　　此外，依靠成功的商业物业经营，能形成以其为核心的新商业圈，大幅度提升该地区的人流量，达到商业物业自身的不断增值，较终实现长期的利润化。开发商业物业，如果 于及时卖出回收资金，则失去了长远的积累。香港的几大地产巨头，对自己开发的商业物业往往只租不售，将主要经营方向之一用于几十年来累积的巨量商业物业，在经营过程中让资产成倍增长，并以此固定资产成为更多商务机会的契机。新鸿基的利润来源，约有一半来自其长线投资物业的出租回报，这种长期性的高额回报及可作资本运营的项目，是住宅开发永远无法达到的。

　　除了太平洋百货、伊藤洋华堂等购物广场外，成都房地产市场上的类似例子还有：位于八宝街口的万和苑裙楼2F、3F引进家乐福大型超市促进其塔楼电梯公寓的销售和1F商业铺面的出租；位于高升桥的罗马假日广场引进好又多大型超市旗舰店促进其商业街铺面的销售；而置信金沙苑则引进了普尔斯马特大型超市促进其住宅和商业铺面的销售，这些案例都因此取得了良好的经济效益和社会效益。

　　2、经营商

　　经营商为了适应变幻莫测的市场需要，常常需要增加或减少营业面积，甚至改变经营地点，一旦选址不当或者经营不善，通过租赁这种方式能够降低退出壁垒，减少经营风险。

　　由于90年代的房地产热潮，在全国各大中型城市留下了存量巨大的营业用房，为百货零售商家提供了广阔的选择余地，经营商家具有很强的讨价还价能力，往往能以相当低廉的单位租金获得营业用房。在国内，这种并非量身订做的营业用房一般是写字楼或住宅下部的商业裙楼，商业裙楼不仅空置率高，而且其附含的土地价值被塔楼的住宅部分分摊一部分，所以租金价格往往比单体商业物业更有优势，但也存在明显的不足：众多住宅裙楼的柱网、承重墙、剪力墙等分布不规则以及核心筒等现象，给后期经营带来严重障碍，限制了商业业态的选择并降低了商业物业的市场价值。大型的超市、百货业经营者租下商业物业后，绝大多数都要进行二次设计和大规模的改造，包括机房、设备房、卖场布置、空调、照明、自动扶梯、甚至主体结构等等。 

　　三、SWOT分析

　　（一）优势分析 

　　1、产权-租赁关系明晰、简单：这种方式由于不涉及产权的转让，仅仅是租赁方与承租方的关系，双方责权利划分简单，有利于灵活的合作。

　　2、无违规之嫌，操作安全简便：与返租、回报、分红等涉及产权拆零的模式不同，整体租赁、不售产权的方式不存在打擦边球等违规之嫌，操作安全简便，不易产生法律漏洞等隐患。

　　3、推广费用低：整体租赁只针对具有一定知名度的零售业或专业商家，而不是对众多的中小商家进行招商，不售产权也省却了与广大的中小投资者打交道的麻烦。这样大大节省了面向公众市场的营销宣传费用，而营销费用一般能占到项目总销售额的1%-3%，数额较大。

　　4、固定资产的增值，楼盘的销售推动：成功的商业物业经营会带来双赢的良好局面，它能形成以其为核心的新商业圈，大幅度提升该地区的人流量，达到商业物业自身的不断增值。而项目住宅销售率、入住率的提高，同样也为经营商带来大量长期有效的消费群体，这样相互促进，共同发展壮大。

　　（二）劣势分析

　　1、资金回收有限：目前银行对房地产业贷款控制力度的加大，上市融资更是难于登天，而房地产开发又是资金密集型的投资行为，周期长、风险高。对于广大中小开发商而言，融资渠道极为有限，融资成本较高。整租不售产权的方式只能回收少量的资金，对捉襟见肘的开发商而言，是很大的考验。尤其在工程建设期间，因为建设资金紧张、融资渠道有限，只好破釜沉舟，拆零产权进行销售。

　　2、对开发商的社会公关能力要求极高：能否引进知名度较高的大商家，除了与项目自身的位置、面积、层高、配套等硬件条件有关系，也是对开发商外部公共关系的一种检验。在空置营业用房数量巨大，新兴小区商业配套需求旺盛的条件下，知名度较高的商家成为开发商争夺的焦点，其选择余地很大，需要开发商具有极强的社会公关能力才能争夺到这种“稀缺资源”。

　　3、商业裙楼的先天劣势：除了少数开发商为零售商量身订做营业用房，目前的商业裙楼基本上都是作为塔楼的补缺或配套。如住宅塔楼的裙楼，常常做成超市或餐饮店或会所等，优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。但裙楼的经营业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮。而且开发商前期缺乏商业经营的专业人才，所修的商业地产都存在不少缺点，目前众多住宅裙楼的柱网、承重墙、剪力墙等分布不规则等现象，都限制了商业业态的选择及降低了商业物业的价值。 

　　（三）机会分析

　　1、世界发达地区的大型零售商进入国内市场：根据WTO协定，中国加入WTO之后，零售业将逐步向国际开放，世界500强中的商业企业等一批品牌公司将进入中国商业，为城市商业发展、商业结构升级提供了良好的机会，而这些商业企业的大部分专业经营商业，很少涉及地产开发，需要借助国内的开发商完成其选址、布点、建设的任务。

　　2、城市居民消费结构的变化：根据加入WTO后的商业发展趋势分析，消费品市场的供给将产生积极的变化，主要表现在四个方面：一是市场供给总量扩大；二是市场供给结构升级；三是供给水平提高；四是消费环境改善。消费品市场供给的改善，商品价格的下降，使社会整体消费需求扩张，使居民从中得到很多实惠，享受更多、更好的服务，消费水平将进一步提高，消费结构日趋合理。市民们消费结构有很大变化，向多元化、多层次化发展，这自然会带动商业物业的迅猛发展。在发达国家零售业大举进入中国的前夕，正是开发商业地产的良好时机。

　　（四）挑战分析

　　1、根据WTO协定，中国零售业将逐步向国际开放，世界500强中的商业企业等一批品牌公司将进入中国商业，但国内的地产巨头如万达等已先人一步，与沃尔玛、百安居等零售业巨头形成战略合作关系，广大的中小开发商在争夺商业资源的较量中，很难与各商业地产的专业开发商抗衡。

　　2、中国加入WTO后，不仅国际零售业巨头抢占国内市场，家居、餐饮、娱乐等商业巨头正在以的速度加快进军中国市场的步伐，这将导致商业经营业态的日趋复杂，并融合形成种种新兴的经营业态，而国内开发商已习惯于百货、超市等单一经营业态，对新兴复合经营业态的理解、把握、运作尚需时日。

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