商业策划开发公司：产权式商铺后期商业管理是关键

以下是引用片段：
　　远有巨库、第五大道的前车之鉴，近有一个多月前的SOHO尚都60多家店铺集体歇业事件，产权式商铺热销的势头却没有出现趋冷的迹象。 

　　近期，北京马连道核心区的鼎观格调商务茶院商铺尽管售价高达3.2万元平方米，但推出的100套底层商铺仅7天就被一空，成为所在区域内商铺出售较高价的典型代表。此外，靠近**沿线的北京三环新城社区商业街和明天商街，都出现了产权式商铺热销的场面。

　　热销之后是冷清

　　业界人士认为，产权式商铺之所以热销，从开发商角度来讲，现有的融资体制不支持商业地产项目的长期持有运营模式，迫于资金压力，开发商必须走产权分割销售的道路；从投资者角度来说，现在较流行的词汇就是流动性过剩，少数人手中聚集了大量的财富，这些钱需要一个出口，而产权式商铺是不多的出口之一，导致多数投资者抵御不了高回报的诱惑而忽视了其蕴含的内在风险。

　　今年上半年，位于北京CBD区域的SOHO尚都以每平方米12万元的价格出售产权式商铺，并创下销售额突破13个亿的记录。自7月1日宣布正式开业至今已经两个月了，其商业经营状况似乎不如想像中理想。7月24日，60多家店铺的店主们集体歇业以示不满并要求开发商进行相应的调整。

　　记者近日来到位于CBD商务区西北角的SOHO尚都后发现，已开业两个月的尚都西塔2至4层的许多商铺还是空空的，既没有开业，也没有开始装修。商户们反映较为强烈的就是开发商的广告宣传得不够，而且宣传内容很模糊，从而导致人气不旺。一位商户告诉记者，一些打车来尚都的人常遇到出租车司机不知道怎么走的现象。还有商户表示，开发商没有统一招商，把商铺卖给小业主，小业主可以自行招商，还有一部分业主把商铺交给代理公司来招商，这样就没法统一规划统一招商，导致现在的业态布局很混乱。记者还注意到，由于每层的功能划分并不清晰，服装店、餐饮店、工艺品店都杂居在一起，卖饰品和卖烟酒的铺面相邻，品牌西服店和中档手工皮具店相邻，餐饮店和时尚高端电脑店相邻。就服装而言，在尚都难以看到一些国内外知名品牌的身影，很显然，由于产权零散出售，国际品牌跟个人合作的可能性不大。

　　同样是采取小单元分割产权销售, 北京庄胜广场南馆整体由庄胜百货20年承租经营，投资者每月获取租金，年均8.5%投资收益，20年后还可与庄胜百货协议续约，在租约回报、回报标准及风险担保等方面，均开创了国内的优惠条件。然而，产权式商铺真的一“包”就灵吗？

　　记者于双休日来到开业整整一年的庄胜百货南馆， 的店堂内空荡荡的，与北馆相比缺乏人气，但整体规划明显规范有序。一楼主要经营国外知名品牌珠宝，各个店面的装潢时尚典雅，售货员的服务热情周到，遗憾的是所有品牌都是中国消费者所不熟悉的品牌，再加上价格昂贵，几乎看不到有顾客逗留。当初开业时，商场方面曾表示，北商场侧重于经营大众知名品牌，为消费者提供具有共性的时尚购物选择；南商场将以一个特定客户群体为服务对象，提供个性化、风格化的品牌与产品组合。在8月18日新馆开业一周年之际，为聚集人气，商场举办了NBA篮球见面会，夏季商品3折起，“炫彩818”专区限量特价等营销活动，但效果并不理想。相比今年6月北馆举行9典时，商场通宵营业，还为消费者准备了千余份免费早餐的盛况，南北两馆真说得上是“冰火两重天”。

　　后期商业管理是关键

　　谈到产权式商铺面临的困境，天津苓创商业地产顾问机构总经理冯新认为，产权式商铺并非一定会死，完全要看运营者用什么样的心态去做这件事，而后期商业管理是关键。他表示，目前一些商业地产开发商的观点是无为而治，认为市场对商家会进行自然淘汰，从而导致后期商业管理的缺位，并创出了无主题、无主力店、无商业管理的中国商业地产“三无模式”。

　　冯新指出，事实上，任何商业项目投入运营之后都需要有一个成长的过程，就是所谓的养商期，这属于正常规律。在SOHO尚都商户停业事件中，开发商用养商期这个正常的理由掩盖了另外两个问题，是商铺的高售价导致的高租金成本，是商业管理的缺位。处在养商期的商户不仅要承受来自市场的压力，还必须承受高租金的压力，婴儿期的市场环境加成熟期的租金成本，在这种双重压力下，投资者的风险可想而知。

　　据悉，在国际成熟的商业地产开发运营模式中，一个综合性商业物业的一般都不是开发商，而是商业地产运营商。由于有长期金融工具的支持，这些商业地产运营商在完成商业地产的开发后，通常都由自己持有、只租不售，他们会委托专业的商业管理公司对物业进行运营管理，商业管理公司的核心职能是通过专业的运营管理，为进场商户提供 的经营环境，塑造强势卖场品牌，不断提升物业价值，获得不断上升的租金回报。这种商业地产开发模式强调的是运营创造价值而不是开发创造价值，运营商赚的是资产的收益和资本收益；而国内以出售为主的开发模式，开发商赚取的只是开发环节的利润，与商业地产的长期运营收益以及资本收益相比，完全是丢了西瓜捡芝麻。

　　对于一个专业的商业管理公司来说，物业管理只是一个非常基础的东西，而其专业性的东西主要体现在：商业物业的市场定位、业态业种规划、卖场设计规划、招商、卖场的市场推广、协助进场商户的促销行动、消费者投诉处理等一系列商业运营管理的内容，这些内容都不是一个以物业管理见长的公司能够随便胜任的。专业商业管理机构对一个新建的商业物业的管理，较根本的措施就是采取“养鱼政策”，包括大幅度降低甚至长时间减免进场商户的租金水平；另外就是在市场宣传推广以及协助商户促销方面进行大规模投入。因为专业的商业管理机构明白，一个综合性商业物业的生死是由进场商户的经营状态决定的，只有降低商户的经营成本，帮助商户增加收入，让商户少亏损、不亏损甚至有微利，才能帮助商户顺利度过养商期，进入稳定经营状态，物业的持有者、商业管理公司、进场商户才能有三赢的局面。 

　　业内专家表示，对比国外的成熟模式，SOHO尚都的问题其实很清楚：一个缺少专业商业管理的综合性商业物业是走不远的，尚都聘请的物业管理再杰出，也无法取代商业管理的职能。至于象征性地免一点租金，花600万元做促销等措施，不能说完全没用，但毫无疑问，靠那些花拳绣腿根本解决不了实质问题。

　　只租不售渐成主流

　　由于近期一些出售后的产权商铺项目出现经营问题，影响了一些在售商铺的销售行为。业内专家表示，在商业零售市场上，购物的运营模式已占据了主流模式地位。由于品牌购物的经营者在经营模式上明显倾向于选择只租不售的统一经营物业，或者自建物业，因此，只租不售的形式有希望成为商业地产开发的主流，将促使整体商业地产开发水平向着良性的方向发展。

　　只租不售更利于商业项目的总体规划、资源整合与经营管理。从目前情况来看，随着开发商的融资渠道拓宽及经营理念的加强，开发商自持物业在增多。以北京为例，目前北京大开发商开发的大型优质商业项目一般都是只租不售：物美去年开始在北京、杭州等地购购或自己建造商场物业，家乐福也开始在北京开发自有物业，作为京西高端商业地产的马奈草地，也采用了只租不售、统一规划、统一招商、统一经营、统一管理的模式。

　　记者了解到，目前商业地产的营销模式已经开始发生转变，从发展初期的以产权式商铺为主要销售模式，正逐渐被经营持有型物业所取代。据中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有性物业比例仅为21.4%。如北京三环新城社区商业街、明天城部分商业、珠江帝景部分商业等。

　　有关专家认为，经营持有型物业的模式是通过整体运营的方式实现物业整体升值。商业物业以主力店为核心，周边店铺通过合理搭配和动态调整实现联动发展，能够提高物业的整体效益，为整体持有的投资者带来持续的收益，而且这一模式还有益于通过资产证券化的模式上市交易，巨大。受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了自持物业。由于这一模式需要较大的资本实力作为保障，因此，目前主要为一些大型开发商和外资企业采用，传统的产权式商铺在杜绝不实承诺的前提下，还将作为市场的营销模式之一而存在。

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