您的当前位置：海南房产网 - 搜游居 > 房产资讯 > 房产新政 > 商业策划—商业街应该在那些地段开发；商业街：建在哪，谁来建，怎么建?

商业策划—商业街应该在那些地段开发；商业街：建在哪，谁来建，怎么建?

编辑：海南房产网发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天阅读 708 次

阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

商业策划—商业街应该在那些地段开发

　　在这里我们暂且将商业街分为：

　　1、复合零售型商业街

　　2、复合批发型商业街

　　3、专业批发型商业街

　　4、专业零售型商业街

商业街：建在哪，谁来建，怎么建?

——国家经贸委贸易市场局局长黄海接受《经济日报》采访

　　记者：前几年我国许多城市掀起了兴建商业街的热潮，现在大大小小的城市里几乎都有了人造的商业街，但是“几家欢喜几家愁”，有不少商业街刚开街就冷冷清清，有街无市。我们能不能把商业街“火”起来的要素明确归纳成几点？

　　商业策划专家：商业街“火爆”的关键因素在于人流数量多，而人流多的原因主要有二：一是购物，二是观光，两者相辅相成。日本商界把商业街分为近邻型、社区型和区域型三种类型，再根据不同的类型采取不同的经营方针，其中的经验值得我们借鉴。

　　近邻型商业街的主要服务对象是附近居民，商品以日用消费品为主，店铺类型可以有一两个超市，其余多为按商品分类的专业店，以及餐饮、洗染、理发等服务门店。这种类型的商业街店铺结构类似，但根据邻近居民区的不同收入水平，分别确定不同的商品结构和价格档次。

　　社区型商业街要兼顾附近居民购物和旅游者观光两种需求，商店类型和商品品种档次都要比近邻型商业街更加丰富。社区型商业街可以是综合性的，也可以建成销售某类商品的专业街，便于消费者货比三家。由于消费者并不居住在附近，应准备汽车停车场所，附近的公共交通也应非常便利。

　　区域型商业街应把旅游者购物和本地顾客休闲购物作为服务对象。商店类型和商品品种、档次，应比社区型商业街更为丰富，店铺面积应该更大，装修水平也应更加高端。除了购物和生活服务场所外，还应建有影剧院、书店等文化活动场所。

　　记者：刚才我们谈了商业街成功的主要原因，现在很多地方关注的是如果要新建一条商业街，必须具备怎样的条件才能保证“火”起来？

　　商业策划专家：不论是历史形成的传统商业街，还是城市改造中新建的商业街，都需要进行科学的规划。

　　制订商业街的规划，头先必须确定商业街的类型。而商业街类型的确定，必须以城市总体规划为依据，既要进行该街区历史（包括经济的和人文的）、环境（包括现有的和规划中的）和未来发展前景等宏观分析，又要分析周边居民数量、、购购习惯等具体问题，还要研究附近已建的大型商业设施对商业街可能产生的影响，这样才能准确定位，体现不同的经营特色。

　　，商业街的总体设计和招商必须统一进行，否则无法保证准确定位，也难以实现各个店铺之间的经营互补。我国有的城市在商业街建设中，设计时没有总体规划，招商时谁出钱多就租给谁，结果整个商业街定位不准、形象不清，成了带状的“集贸市场”，走向萧条是必然的结局。

　　第三，规划必须遵循商业发展的客观规律。根据国家经贸委对全国600种主要商品供求情况的分析预测，2003年上半年将有85.5％的商品供过于求，其余14.5％的商品供求基本平衡，没有供不应求的商品。我国千人平均拥有批发零售网点已达15个左右，高于不少发达国家。由于竞争激烈，我国零售业的平均利润率不断下降，高端百货店的利润率甚至低于国外的连锁超市。在如此激烈竞争的形势下，如果仍然盲目发展包括商业街在内的商业设施，必然受到经济规律的惩罚。

　　除此以外，还应该注意商业街的一些共性规律。如因为消费者购物要步行，因此商业街的长度不能过长。如果街道的长度已无法更改，应在中段设立绿地等休闲空间，实际上把商业街分成几个单元。再如，不论是综合性还是专业性商业街，都应有自己的特色。这种特色包括商品的性能价格比、品牌知名度、目标顾客的消费特征等各个方面。

记者：现在我国的商业街现状如何？存在哪些问题？应该如何解决？

　　商业策划专家：我国商业街建设出现一些偏差，同轻视商业规划的传统思维有着直接的关系。实际上，商业主管部门多年来一直在呼吁加强网点规划的权威性，反对不顾实际需要盲目建设商业项目。但是，长期以来情况并不乐观。

　　加强商业规划不仅是我国经济发展的客观需要，而且也是经济发达国家通行的做法。法国《商业法》第720 5 1 1条明确规定：凡是新设销售面积超过300平方米的零售商店，或是销售面积已经达到300平方米的零售商店的扩建，或是销售面积已经达到300平方米的零售商店停业两年后重新开业，以及销售面积2000平方米以上商店对经营范围的任何变更，都需要经过省商业设施委员会审查期限为4个月的审批。

　　近一两年，北京、上海、大连等城市，已经或正在通过立法程序，制订了大型商业设施建设听证制度，对加强商业规划的科学性、权威性，发挥了重要作用。这方面的经验应该推广。实践已经证明，城市商业街建设不仅是商业网点建设的重要组成部分，也是城市房地产开发的重要内容。各级经贸部门和建设部门应该加强合作，共同制定好包括商业街在内的商业网点规划。

　　步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。对步行街所在城市的历史、风俗、人文的研究,有助于确定步行街的主题，找到一个好的方向。步行街是一种商业形式，同时也可以是一个城市或城区的内在的体现和招牌。建设有风俗文化作铺垫的，有自身独特风格的步行街，便可以作为城市的旅游资源推向更大的市场。一方水土一方人，有主题的步行街也是外来游客认识一座城市的窗口。

　　商业街占有城市的一定地域。传统商业街几乎都在城市的几何，如天津和平路商业街；现代商业街偏重于城市交通条件较佳之处居多，如北京怀柔区城西门商业街，既不是县城的几何，也不是人口密集区，而是公路、铁路交通便捷之处，流动客流为商业街带来了繁荣，在城镇规划中占一定的地域。

大型商业街。

　　此类商业街地处大城市的几何或交通便捷处，街区长度为1000-5000米，商业设施立面高度为6层以上，商店密度为80%-100%。这种商业街所处的大城市人口为100万以上，其商业区辐射人口为300万人，来此街的消费者主要是通过汽车、火车等工具而至，其目的为休闲性购物。此商业街的形态为平面圈状构造，设施构成为观赏、服务、饮食、商业等综合方式；行业以高端商店、高端餐馆、高端娱乐、高端服务设施为，行业数目为300个，核心营业点是高端时装店、大型游乐场所、各类专业服务店，贸易洽谈场所、汽车商店等。来此街的消费者是复合人口和外来流动人口，购购的频率小，但数额巨大。此街给人以豪华、舒适、个性、新潮的感觉。这种商业街与城市主体交通网应融为一体，各种城市机制与此不应造成人为矛盾。

地区型商业街。

　　此商业街地处中等城市区或大型城市副区，其城市人口规模为30万人，其商业区辐射人口为100万人，来此街的消费者主要是乘公共电汽车、**等交通工具。正常日客流量为5万人，来此街购物客流比例小于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为环状或圈状构造，商店数目为1000-3000.家，设施构成为商业、饮食、娱乐、社会多功能营业点，行业以日常购物的中档商店为，行业数目为200个，核心商店是百货、服装、五金交电等专营商店。来此街的主要顾客是社会集团及复合人口，购物日频率较大。日本东京都神乐坂商业街的典型的地区型商业街。此商业街是东京都“山手线”轨道电车环线内富有日本特色的商业街。

地域型商业街。

　　此类商业街地处地域中的城市内，街区长度为500-700米，商业设施立面高度为2-4层，商店密度为70%-90%。这种商业街所处的城市人口规模为3万人，其商业辐射人口为10万人，来此街购物客流比例大于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为带状附以树枝状构造，商店数目为300-400家。设施构成为商业、饮食、双功能店，行业以常购购的中、低档日用品为，行业数目为100个，核心商店是粮油食品店和百货店。来此街的主要顾客是复合型人口，购物的数额较大，而且周频率也较高。此街给人以大众化和个性化的印象。

邻里型商业街。

　　此类商业街位置处于地方城镇几何，街区长度为100-200米，商业设施立面高度为1-2层，商店密度为50%-80%。这种商业街所处的城镇，自身人口为3000人，其商业区辐射人口为10000人。来此街消费者主要靠步行和骑自行车，其目的只是单纯的购物动机。由商业街构成形状为线状路线构造，商店数目为50家，设施构成为商业和风味小吃店，行业以生活日用品为，行业数目为20个，核心商店是副食品店或食品超级市场。来此街购物的主要顾客是家庭主妇或保姆，购购商品的数额小，但日频率高。此街给人的印象是随意、亲切和大众化。这种商业街只与交通网相连，但并非是客货流运动线上，因此，这种商业街方便了固定消费者而妨碍吸引流动顾客，其商业范围有限，盈利微薄。

商业街与城市结构。

　　分析商业街与城市结构的状况，通常有以下三个方面进行。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

海南房产网微信