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零售巨头如何“造梦”商业地产

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 611 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
今年开始,伴随着万科、保利、龙湖等众多品牌房企高调推进商业地产,零售商进军商业地产的消息亦频传,外资如英国TESCO(乐购)已在华购地自建购物;宜家更是捷足先登,去年就在北京大兴斥资7亿元购地;日本永旺、美国沃尔玛也在低调却有序地进行着它们的圈地计划。而国内零售商也不甘落后:华润万家高调投建购物“欢乐颂”,天河城集团天津购地建购物,广百股份组建广百地产……

在业内人士看来,零售企业之所以进军商业地产,其中有利润驱动的因素,投资地产的回报要高于零售业。还有“被迫”因素——租金上涨和店铺资源争夺异常激烈,许多零售企业遭遇到涨价甚至是被终止等尴尬局面。所以一旦发现有开发商业地产的机会,零售商自然不会错过。

毋庸置疑,由于本身的品牌优势以及多年来对目标客户群的维护,零售企业具有地产开发商不具备的优势,但如何进入并适应商业地产的规律?怎样才能创造零售之外的价值?以零售为先导与核心的商业地产是否一定能成功?擅长商业经营的零售企业不得不面对这一道道难题。

中国房地产报:今年以来,零售商投身商业地产之风愈演愈烈,零售企业为何开始热衷投身商业地产?零售企业更青睐于哪种模式介入商业地产?

曹世斌:众所周知商业地产的资金投入量非常大,开发的专业性要求也非常高,对于连锁企业而言,做商业地产开发可能会严重影响到发展速度,所以我们从2000年以后近十年的发展都是以租赁为主。井百货进入商业地产,不是为了跟商业地产商分一杯羹,而是因为:,整个集团发展壮大了,包括资金的规模、应用的平台都已经搭建起来,有足够的资金去运作商业地产;,中国的商业地产有很多业态的发展,我们认识到购物必定是中国零售业发展未来的主力业态,所以井除了发展主营业态百货店以外,开始进入购物,而且从百货店转型到购物是相对容易的,百货跟购物是较接近的业态。

但是以什么模式进入购物是很关键的。以租赁的形式进入可能会很困难,因为购物体量动辄十几万平方米,如果租赁很难跟开发商达成一致,开发商的要求很高,以租赁的形式头先很难拿到项目。就算拿到了也是为开发商打工,因为购物的价值不在于它每年能收到多少租金,而在于通过成功运营使得购物的价值不断提升。

朱菁:永旺本身是一个零售企业,我们做购物的较初目的其实并不是要靠地产来提升价值,更多的是围绕零售这一部分,怎么把零售的销售额做得更好更大,我们考虑的可能是需要新的业态、需要创新。在发展过程中,我们看到,做购物的率远远高于零售的率,但这个回报率不在于地产本身的增值,而是营运产生的现金流收入。因为我们很少持有项目,基本是跟开发商或者土地拥有方合作,我们现在在全国有10个购物,其中自建的只有3个,其他7个项目都是采取整体租赁的模式,目的在于降低初期的投资成本,而从后期盈利过程中,能够实现价值化,当然也有些发展商是纯粹靠地产增值进行价值化的。

刘敬锻:机会来了,我们就要很好地掌握,中国发展很快,以一种固定的模式会限制你的发展速度,所以我们跟其他企业的做法有点不一样,我们自己购地自建的大概占四分之一,租赁的占四分之三。一切都有可能,只要条件合适,方方面面的配套好,我们都会考虑的,所以我们是多方面发展,不断适应市场的变化去运作。

中国房地产报:未来的商业地产领域,地产商与零售商之间的竞争将是资本、土地、经验等全方位的竞争,零售企业做商业地产的难度在哪里,又如何在竞争中保持优势,此外,哪种模式或者发展路径较适合目前的零售企业?

曹世斌:现在国外成功的购物运营商多半都是自己持有物业,包括现在国内的开发商也是自己去持有物业,所以作为井百货来说,我们考虑的模式就是要去开发,自己持有商业。但是具体怎么去做,同样面临着跟过去一样的问题,如果只开发一两个项目,可能资金实力是够的,但是如果要在全国大量地开发购物,则是远远不行的,所以我们也在考虑怎么进入,现在我们在研究,可能需要进行资源整合,把商业资本、地产资本以及金融资本结合起来去专业开发商业地产。

李军:我在百货业从事工作多年,对百货行业相当熟悉,但是进入到商业地产,从拆迁到定位策划、建筑设计和一期开工,整个环节相当复杂和辛苦,包括和政府、顾问公司打交道,比如和顾问公司打交道,建筑、内装、灯光设计都不是一个公司,大家的观点不一样,谁也说服不了谁,如何把公司有效的资源整合在一起,是较头疼的事情。而且在整个项目的开发过程中,对于定位来说,原来做百货零售业态的,一定要小心做购物,不然可能会做出一个大百货来,很多的企业在这方面越走越远,非常危险。

刘阳:购物业态可以给公司带来很高的效益,对比之下可以发现,好的地段可以给商业地产带来很大的回报,但是中粮西单大悦城的成功也只是个案,比如我们要走万达、华润的快速复制的道路也不行,现在的大悦城只是在连锁的初级阶段。当然我们现在也比较困惑,事实上到二三线城市以后,拿的地可能不是城市的核心地块,这就要考虑产品的比例是不是要调整。另外,快速复制以后人才问题也是亟待解决的一个问题。

中国房地产报:对于今年加速进军商业地产的开发商和零售企业,你有何建议?

朱菁:我想无论是对零售商也好,对想要进入商业地产的地产商也好,应该是慎重思考、积极应对,慎重思考要进入这个新的领域到底能做什么和不能做什么,有能力做什么、可以做到什么程度,在慎重思考后,就应该配备充足的资本、人才等,积极地去发展。

曹世斌:未来十年是中国商业地产的黄金十年,不是哪一个公司或者资本能够独立运作的,一定需要专业的地产资本、金融资本的结合,才能成功地在全国范围内复制和发展,特别是购物的开发,所以希望地产公司、零售商以及银行资本,未来多方可以一起探讨资本的结合,从而实现中国购物发展的飞跃。

陈亦军:对于商业地产,不管是开发商还是零售商都要慢慢洗牌慢慢做,在此我有两点建议:,坚持自己的核心竞争力,核心竞争力较重要,中国市场实在太大了,品牌开发商、商业地产运营前景非常广阔;,牢牢记住创新,因为商业这个领域是较能创新的,有大量新的商业模式、服务业态可以探索,在中国不是零售企业太多、品牌太多,而是太少了,所以一定要创新。

(作者:刘晨)

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