由“生地”到“熟地”，由新商圈到老商圈，往往需要漫长的人气聚集期。

　　遍地开花的商业地产项目，工地围挡上赫然入目的是“财富巨献、金角银边”等各种明晃晃的广告词。坐在售楼处为口袋里的钱寻找安全港湾的投资者，则满耳朵都是售楼员关于项目商业价值的解说以及计算率的漂亮公式。

　　然而，写在楼书上的宏大愿景，毕竟只是一个“故事”，故事的性质是文学还是纪实，还需要实地勘察，多画几个合理甄别的问号。

　　商业+地产=商业地产？

　　对于开发商来说，什么样的商业地产项目较有吸引力 (论坛 新闻) (论坛 新闻)？石家庄金正 (论坛 新闻 视频) (论坛 新闻 视频)房地产开发有限公司副总经理段亚的回答是“城市核心位置的商铺”，其次是公寓，作为单套投资少的类住宅产品，因使用功能介于纯住宅和商务之间，处理起来相对灵活，也受到投资者的追捧。

　　“做商业地产有先天的条件。住宅项目只要路通、价格合适就不愁卖。商业地产不一样，偏僻的地方地价再便宜也没人愿意做，再贵也有人追逐”。段亚说，目前商业用地招拍挂价格本身就高，好的地块都在每亩千万元以上，而且竞争可能更大，因为好区位一定程度上就意味着资金的安全性和收益率。

　　但是随着现代商业需求的增多和业态的完善，决定商业地产价值的因素也逐渐多元，除地段之外，更受到经营定位的制约，“特色”越来越成为商业地产成功的关键。

　　正因为如此，商业地产开发商的运营能力也成为投资者关注的。“核心要围绕经营考虑，研究周边人的消费习惯，符合地块的客观条件，同时适度超前。”段亚说。

　　规模也是业内人士衡量商业地产价值的一个指标。万达广场 (论坛 新闻) (论坛 新闻)的一位负责人在接受采访时，谈到了“辅助型商业地产”和“纯粹商业地产”的区别，认为这并不是项目中用于商业的部分多一点或少一点的问题，而是以什么运营思路为主导的问题。所带来的结果，一方面是地产商由于专注领域（查看地图） (论坛 新闻) (论坛 新闻)不同而沉淀的资源、人才、经验等等的不同，另一方面是对于城市商业格局影响力的不同，普通住宅配套型街区商铺可能只是提供日常消费的便利，真正的商业地产则通过各方面的资源聚合，通过体量优势带给城市更多的贡献，甚至成为城市名片，吸引外来消费，增加税收和解决就业。

　　“商业的发展需要更好的硬件产品作引导”，他说，引导商业的一个重要手段是提供好的平台，通过消费场所的升级引导消费升级，改变人们的消费习惯，从而促动一个城市商业水平的繁荣和发展。

　　然而，概念上的区分并不是投资者和消费者较关注的，他们更希望看到的是自己资金的安全和所投资物业的升值。它不是宏大的叙事所能解决的，需要更为微观的视角。

　　切莫轻信“讲故事”

　　青园街上的小书店终于搬走了，结束了它多年来在周围一水儿的外贸服装店中格格不入的坚持。如果单从概念上说事：金角银边、消费人群聚集、毗邻文化单位……似乎都能沾上点边。

　　然而它终于没能撑下去，邓老板说：实在做不下去了，卖书的利润和服装没办法比，这些年受网络和电子书的冲击，购书的人越来越少。房租已经一涨再涨，较近可能还要涨，再坚持就赔本赚吆喝了。

　　这就是商铺投资者老钱反复强调“别听开发商讲故事，一定要亲自去看看”的原因：你要投资的铺子周围都住些什么人，他们的消费能力如何，附近的商铺是干什么的，每个月租金多少？“美容美发行业和餐饮可能相对来说利润高些”，老钱说，“你好几十万上百万投出去了，心里起码得有数，租给什么人做什么，才能多少年之内把钱拿回来。”

　　据业内人士介绍，商业地产的开发不同于住宅，投资风险也一样不可同日而语，头先要关注投资的安全性，因为如果项目投资前景不佳，商业地产无法顺利地实现其稳定经营的功能，就连住宅的自住功能都不具备，会成为一个不能创造任何价值的空壳。

　　一位投资公寓的张先生提醒说，“我购这个公寓时，开发商说目标租赁客户是成长型公司”，张先生说，等到真正需要自己出租的时候才明白，所谓成长型公司，其实就是创业初期的公司，这样的公司往往干不了多久就关门，要不就是等个一年半载成长壮大起来，有能力自己购房，所以房子频频遭遇退租、空租，而租金顶月供也因此成了不靠谱的传说。

　　“黄金商圈”如何“华彩启动”

　　一家位于省会西二环边上的商业地产项目，用巨型大字标出“黄金商圈华彩启动”的广告字样。在商界 人士张殿伟看来，这个提法“很有问题”。“我不懂地产，但在商界混了几十年了。黄金商圈可不是由谁来启动的，那需要时间来沉淀和考验。”张殿伟说，即便在现实的黄金商圈之内，因为定位不准，运作多年却不成功的商业项目案例在石家庄也不鲜见。商业的业态其实是一种生态，较终能不能平衡和欣欣向荣，有自己的内在规律，市场是较终的检验标准。“比如建在大购物旁边的中小型商场，假如不是错位得很鲜明，就很难借到商圈的光，反而不如那些小的专卖店生存得更好”，张殿伟说，商业物业的前期定位至关重要，绝不是盖楼招商那么简单。

　　而一个城市的商业，尽管确实离不开硬件设施的适度，但终究要以整体经济发展水平所决定的购购力为依托。段亚说：商业地产的成功，取决于其能否为消化内需提供有效的平台和设施，否则规划得再好，也有可能经营得不理想。

　　商圈的培育以其辐射半径为基础。以目前初具规模的怀特商圈为例，从一些商界人士和地产商开始谈论这一概念，到目前将近10年，仍然属于区域型商圈，吸引的也大都是区域消费人群。而一些高端品牌之所以选择落户经过数十年上百年积累的城市黄金商圈，看重的也正是其甚至突破了城市本身的消费辐射半径。

　　这就带来一个问题，那就是商圈的一位培育成熟需要时间。石家庄万达 (论坛 新闻) (论坛 新闻)广场的一位负责人承认：任何一个商业地产，尤其是商务类产品，都是需要经营的过程来提升产品价值，因此一定会有一个磨合期。在选择投资商业地产项目时，从自己的资金实力、产品的地段、开发商的规模、品牌、运营能力等等全方位地考量，去规避这种磨合期带来的风险，是投资者必须要做的功课。

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