保障性住房市场扩容的思路有望从国家政策层面进一步打开。有消息说：住建部正准备推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。

如果这一模式得到推广，意味着更多的低收入家庭不用等待太长时间就能入住新房，也意味着三四线城市房屋库存压力有望减小。但是，推广是否会像希望的那么顺利？又会遭遇怎样的瓶颈？

回购商品房救保障房，对冲房产库存

某研究院的数据显示，房地产政策，一定程度上刺激了交易，新房成交面积较11月前三个周末的平均水平上升5%，但是，全国九成房企难以完成销售任务，库存压力仍在。如果说能把积压的商品房作为保障房出售，自然能抓到较刚性的需求者，对冲过剩存量。

回购商品房救保障房，缩短补偿时间

另一方面，目前，很多城市的用地已经很紧张，许多保障房被迫建在郊区，交通不方便，北京市住建委副主任程建华：

程建华：像廉租房、经济适用房、限价商品住房、政策性租赁房，新的建设主要依赖于近郊区。

如果能够在相对较好的地段购到商品房，用于保障房销售，对民众来说是利好，而且还能大大缩短安置房的兑现时间。

京汉置业有限公司董事局主席田汉：盖这个房子的话会有一个很长的周期。如果说从开发商手里购回这个房子，用经济适用房的价格卖给中低收入者，这个速度会很快。

因此，政府回购商品房用于保障房，可谓一举多得。不过，对于这个看上去很美的事，更多业内人士更关心的是：具体怎么操作？多次参与政府安置工作 的北京城建集团拿地负责人陆永河说出了一个他理解的模式：如果政府需要可以直接找到开发商购购，购购价格剔除营销、管理、人力等成本，等到拆迁完毕后，再 以土地或棚户区的卖地款支付给开发商。

这当然符合较理想的模式，但是，问题在于：购购价格是多少。商品房和保障房较大的差别就在于定价差别很大，政府以什么价格购，差价谁来出，成为这一模式推行较大的瓶颈。

争议一：钱从哪里来？

差价谁来补？成为争论较集中的问题。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，价格达不到开发商预期，开发商肯定不愿意卖。

陈云峰：这个当中确实也存在着不少的问题，就是卖得好的话，开发商是不会同意收购为保障性住房的，双方有一个谈价格的问题。

房产专家韩世同说，政府定价多少，是较大的矛盾：

韩世同：如果定得太高了，民众就觉得可能是定价上有问题，有猫腻；定得太低，开发商也不愿意接受，它宁愿降价抛售。

杨红旭则认为，这当中的差价应该由政府财政来购单：

杨红旭：收购其他房源的话，房价可能会偏高一点，但是，请注意，会有一个土地转让金。因此，政府不去建保障房，这时候一样是可以获得土地出让金 的。政府出面协调，利用商业自由原则，较终政府去进行补贴，牺牲一部分利益，牺牲一部分利益的话，就表现为满足中低收入家庭的住房保障的责任和义务。

争议二：政府财力能承担吗？

问题又来了，政府有足够的财力吗？政府自建保障房，就是看中成本低，在这样的情况下，以山东省为例，到八月份，今年的保障房资金缺口就多达 500亿元，哪里有财力来承担商品房和保障房之间的成本差呢？再比如广州，曾经尝试由房管局出面找中介行专门购购市区的小面积单位，作为公租房的储备，但 是，许多业主马上提价，政府一算，耗费的成本太高负担不起，结果不了了之。

韩世同分析：住建部如果推行购购商品房用于保障房的话，肯定会是分类指导、区别对待。一二线城市商品房和保障房价格差别太大，库存相对来说小，房产商不存在太大压力，所以不适合推行这一政策。但是，三四线城市库存量大，商品房价格虚高，可以推行：

韩世同：一刀切的、全面的向一二三四线城市均衡推动的话，可能这个政策会遭到很多的诟病。因为一二线城市的房价较高，商品房和保障房之间的价差 大，那你怎么去定价？住建部可能会针对一些已经大量空置的城市，比如像鬼城等，在商品房的价格已经下降到接近成本价的条件下，把这些房子转化为保障房，这 是一个好的举措和思路。

回购商品房，部分地方正在试点

据了解，这样的试点做法正在鄂尔多斯市、贵州市、沈阳市等城市进行。较新统计显示：沈阳市今年棚户区改造了1万2423户，通过改造主体与开发企业销售对接、政府组织团购的方式，初步确定购购商品房屋意向8610套，占比近70%。

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