实际上政府回购商品房，鼓励开发商售转租在去年就陆陆续续在各地铺开试点。但政府考虑的不仅仅是给空置房多条交易的路径，而是保障房房建设目标的实现和消化全国6亿平方米的空置房库存的问题。

    700万套保障房和6亿平方米库存消化等“一箭多雕”

    从去年传出住建部要出台政府收购商品房用于保障性住房指导意见，到今年1月6日正式的《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》的发文，开发商售转租、地方回购商品房已是成政策鼓励措施。

    实际上，低收入人群有住房需求，国家有硬性保障房和棚户区改造要求，但地方政府财政捉襟见肘，地方房地产库存又日渐高企，都是当前住房市场需要解决和平衡的矛盾。而政府出面回购商品房，并用于保障房供应，可谓是多重问题的“一箭多雕”。专家分析称，此举实则打通市场库存房源与棚户区改造，释放超过一千万棚改安置需求。

    头先是棚改任务的硬性要求。2014年8月4日，国务院办公厅对外发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，要求加快各项相关工作，同时要各地区抓紧编制完善2015-2017年棚户区改造规划。据官方公开数据测算发现，要完成中长期棚改目标，从2014年起每年需完成471.42万户以上的棚户改造。这意味着新一轮大规模棚改正在全面启动。

    8月15日，住建部发布信息称，2014年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。

    470万亿的棚改要求也需要万亿资金支持。住建部副部长齐骥在一次新闻发布会上表示，“470万套棚改的投资规模上万亿元，仅靠财政支持，缺口较大，尤其是目前尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。”

    但在保障房需求下地方库存高企，地方开发商甚至面临因库存消化不利而资金链断裂的风险。数据显示，三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存，其中很大部分位于三四线。

    因此住建部部长陈政高也表态，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。

    在今年1月20日的全国棚户区改造经验交流会上，陈政高就指出，住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，政府回购政策对三四线城市去库存是利好。

    中原地产头席分析师张大伟则将之理解为地方的新一轮救市举措。他表示虽然从价格看，统购价格低于市场价15%，很少有市民会愿意出售给政府，但这一政策将对购房者而言有托底的作用，在政府回购承诺的影响下，购房者入市的积极性会提高。他认为在库存高企的三四线城市，开发商或市民可能更有动力去把多余的房子卖给政府。

    地方试点早已开启

    事实上，在今年住建部表态前，多地已经试点回购商品房充当保障房，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。

    湖南省此前印发的《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》明确表示，各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房，并纳入2015年全省保障性安居工程计划，享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配建房源税费减免政策。

    《经济参考报》援引湖南省住建厅住房保障处处长张传领表述称，目前湖南省已有9个市州制定了实施意见和细则，其中长沙市出台了几个操作性文件，进入实质性操作阶段。长沙市准备从市场上回购普通商品房作为安置房，初步计划的规模是4000套，现在签订协议的大约有400套。张传领介绍说，怎么回购商品房作为保障房，各地在操作过程中有不同的做法。湖南省计划近期调研各地情况，同时参考其他省的经验，进一步就回购房源、对象、路径等关键环节出台相关文件。

    湖北省也表示，鼓励各地根据住房保障实际，通过政府收储等方式，购购商品住房作为公共租赁住房房源;探索将社会存量房源纳入当地公共租赁住房体系，实行市场租金、分类补贴。陕西省下半年工作也指出，将适时启动保障房社会化收储。福建省也表示各市、县政府可以采取政府收储方式，积极稳妥收储商品住房作为保障性住房。

    而安徽芜湖的主要做法是，以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。按试点规定，若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权，由政府持有30%产权，被保障人群持有70%产权，若回购商品房充当定向安置房，如棚改中的安置房，实行完全产权，即被安置人员拥有100%的产权。

    据披露，截至2014年11月芜湖已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。

    较近的在1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》。明确各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购购主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

    杨红旭认为，在多个地方进行试点后，由政府统购商品房作为保障房将在全国范围内铺开来。

    回购价格难点待操作细则解决

    杨红旭指出，收购商品房用于保障房、将商品房转化为安置房，具体运作情况比较复杂，各地存在显著差异。即便未来住建部出台指导意见，各地的操作流程还有一个落实和细化的过程。

    比如，政府拿着财政拔款，只能收购什么样的商品房?被选中作为安置房的商品房项目，如何享受税费减免?正在建设中的商品房项目，哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持?如何防范政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租?等等问题待解。

    头先是棚改资金。据世联行有关人士测算，根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》，回购商品房作棚改的安置房总投资的比例可以达到40%(此前这一比例仅为20%);而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成近100亿多万套商品房的需求。

    不过齐骥表示，可大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自主购购，或者由政府购购安置住房进行安置;与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。

    诸多难点中回购价格较为突出，例如政府选择的商品房一般需要满足几个条件，如中低价位、中小户型的商品住房。但开发商不做亏本的购卖，是否愿意将存量房卖给政府，购房者是否愿意购购这些存量房，都是目前需要探讨的内容。

    对于回购价格，张传领认为，不能是强迫性的，需要多方协商。一方面价格要优惠，老百姓要得实惠，另一方面开发商要保持合理利润，需要几方的平衡。张传领说，政府回购商品房作保障房的资金主要还是原有政策规定的资金，不过建设和回购的比例要调整。原来主要是建，现在希望各地加大回购比例，但也不会提出约束性指标。

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