商业地产研究策划分析：日渐兴起的西万路商圈

　　商圈，顾名思义就是一个区域的商业。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息较为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。
　　
　　西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为，辐射南北东西四条大街，历史较为悠久，商业氛围较为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……

　　近年来，西安城市规模逐渐扩大，城市规划日新月异，对西安市整个城市发展而言，城市扩张城市实现跨越式发展的必然趋势,城市骨架拉大,新建设的区域也发展了新的商业区。在城南的新商业圈中西万路的发展引起众人的关注。
　　
　　西万路位于城南，南接太白南路、丈八东路、绕城高速，西接210国道、与郭杜商圈紧紧相连，是去往户县、汉中等地区的重要通道，可谓是西安的“南大门”。 西安房地产信息网数据研究界定：西万路商圈是以西万路为轴线，高新、郭杜及高新二次创业区三区交汇形成的辐射周边的一个区域商圈。
 
交通要道的作用不容忽视
　　
　　西万路是西安城市西南的主要发展轴之一，是展现西安城市形象的重要窗口和联系周边众多历史文化及生态休闲景观点的重要廊道。它是连接高新区和长安区、户县、汉中等区域的重要通道。在西安总体城市设计框架中，西万路被定义为“展示西安城市形象的一张名片”，并将西万路周边的建筑、绿化、铺地等统一规划设计。可见西万路的交通要道的作用是不容忽视的。
 

“交通要道”下应运而生的商业形态
　　
　　1993年西安南二环的建成，城区开始扩展到至东到灞桥、西到三桥、北到龙头村、南到丈八东路，而2003年绕城高速的建成，城区进一步扩展到东到西蓝高速、西到西咸板块、北到经开区、南至西万路，当时的西万路在人们心目中还是主要以交通为主要目的的地方，也没有什么大的商业市场，也没有什么商业形态，更谈不上商圈。
 

　　随着西高新二次创业和郭杜镇不断的发展，这样一个连接高新和郭杜的重要通道，应运而生了以西万路为轴线，沿线发展汽车贸易和大型商贸物流业，近两年还零星的出现了大型建材市场的身影，这些商业形态让西万路周边人气越来越浓，虽然相比城南其他区域没有那么齐全的商业形态，但对于早期仅仅以交通为目的的西万路来说，现在商业氛围已初步显现。

“交通要道”下应运而生的楼市
　　
　　交通是制约商圈发展的一个重要的因素，俗话“要想富，先修路”就可以说明交通的重要。交通方便，有利于商圈的健康发展，小寨商圈、钟楼商圈就是较好的例子；反之进不去、出不来，必将会限制商圈的发展。
　　
　　西万路这样一条“交通要道”，怎么能不被众多开发商所看重呢？随着西高新土地资源的饱和，二次创业必将占据“交通要道”，西万路周边的楼盘就就应运而生了，从无到有，从小到大，现在这里已经形成了引人瞩目的住宅聚集区，诸如早期开发的紫薇田园都市等项目。
　　
　　目前，活跃在西万路的房地产项目众多，其中和记黄埔、绿地集团、紫薇地产、由港资背景的华明辉置业等知名地产商已经在这里强势进入，而且已发展壮大。近期同样引起购房者广泛关注的天正幸福里、盛世长安、雅居乐花园、忆江南等住宅项目。
　　
西万路楼盘布局分析——两头热，中间冷
　　
　　西万路楼盘布局可谓是“两头热，中间冷”，两头热指：西万路北端即西万路与太白南路交汇处，这里项目有天正幸福里、绿地世纪城、粤汉国际等项目，该区域的特点是距离太白南路商圈和电子城商圈较近，可享受这两个商圈的商业和生活配套设施，但目前该区域内居住环境有待提升；西万路南端即西万路与郭杜210过道交汇处，这里项目有早期建设的紫薇田园都市，和现在正在建设的盛世长安、田园公寓、长征364、雅居乐花园等项目，该区域的特点是主要以大型项目为主，配套主要依靠社区内部配套来满足居住人群的基本需要，周边还有一些大型家居市场。中间冷是指：西万路中间由于早期大型商贸物流业较多，而且加油站较多，目前楼盘在这里开发建设的不多，因此，形成了西万路独具特色的楼盘布局。
　　
西万路楼盘价格行情和走势分析
　　
　　由于西万路是连接高新区和长安区的重要通道，这里的房价也随着高新区和长安区的发展，一路水涨船高，达到4200元/平方米左右，楼市的发展再加上高新区、长安区的烘托，使得西万路这一区域发生了天翻地覆的变化，房价上涨的势头还在继续增强。

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