商业地产营销：商业地产全程策划案纲要

  　阶段：市场调研阶段

　　商业项目市场调研报告

　　一、市经济环境的分析和生活结构研究 

　　总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

　　◆GDP发展状况及产业结构情况 

　　◆消费品零售总额 

　　◆商业增加值 

　　◆城乡居民的人均可支配收入 

　　◆城乡居民储蓄存款余额 

　　二、区域结构调查与城市发展规划调查 

　　◆公共设施状况 

　　◆交通体系状况 

　　◆道路状况、通行量 

　　◆区域性质与功能特点 

　　◆各项城区的机能 

　　◆城市规划 

　　三、商业发展规划及政策研究 

　　◆商铺发展现状及布局情况

　　◆商铺发展规划

　　◆城市商业网点规划政策

　　四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析

　　◆地区商铺分布及经营业态详图

　　◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析

　　◆地区间的销售动向

　　◆大型主力店的动向

　　五、典型性调查与研究 

　　六、地区未来商业地产的供应量分析

　　七、消费者消费行为调查与研究

　　◆地理细分调查分析

　　◆购购人群细分调查

　　◆年龄细分调查分析

　　◆经济状况细分调查分析

　　◆消费者交通和出行方式

　　◆购购者购购心理及行为分析

　　八、项目立地条件研究

　　◆道路类别及交通状况

　　◆项目地块自然与社会条件分析

　　◆顾客是否容易达到商业区

　　◆周边环境和公建设施

　　◆项目周围经济条件分析

　　◆项目SWOT分析

　　九、商圈的确定和研究 

　　◆商圈的范围的确定 

　　◆商圈的构成及顾客来源 

　　阶段：项目定位阶段

　　项目定位报告

　　一、项目的市场定位

　　◆形象定位

　　◆规模定位

　　二、目标客户定位

　　◆购购商铺的目标群分析

　　◆租赁使用商铺的目标群分析

　　三、商铺的目标消费群定位及分析

　　四、商铺的经营项目定位及功能定位

　　◆经营项目定位

　　◆功能定位

　　五、商铺特色定位

　　六、竞争定位

　　第三阶段：项目规划、设计方案阶段

　　一、整体规划设计方案

　　二、建筑风格与立面效果设计方案

　　三、商铺结构与内部分割方案

　　四、景观设计方案

　　五、交通组织设计方案

　　第四阶段：项目营销策划阶段

　　项目价格计划

　　项目市场推广方案

　　一、营销整体规划方案建议书

　　◆营销方式建议

　　◆营销渠道建议

　　◆营销策略建议

　　◆营销计划安排建议

　　◆促销策略建议

　　二、价格策略执行计划建议书

　　◆整体均价建议

　　◆分期均价建议

　　◆层差和朝向差分析

　　◆价目表建议

　　◆价格特别调整方式建议

　　◆付款方式建议

　　三、管理模式建议书

　　◆招商管理模式建议

　　◆物业管理模式建议

　　◆客户管理模式建议

　　◆销售管理模式建议

　　四、项目形象包装设计方案建议书

　　◆VI设计建议

　　◆楼书设计建议

　　◆展板设计建议

　　五、广告宣传策划建议书 

　　以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准

　　◆户外广告策略建议

　　◆报刊广告策略建议

　　◆新闻炒作策略建议

　　◆网上广告和炒作策略建议

　　六、销售活动策划建议书 

　　以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准

　　◆开工仪式建议

　　◆开盘仪式建议

　　◆封顶仪式建议

　　◆竣式仪式建议

　　◆入伙仪式建议

　　◆新闻发布会建议

　　◆展销会建议

　　第五阶段：销售实施阶段

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