监管层更密切关注房贷 商业银行如惊弓之鸟 限制炒房新政或将延后

   近期地产股、银行股走势疲软，市场关于将出台新房贷调控政策的传言也不绝于耳。记者从深圳、上海的多家银行以及监管机构了解到，目前商业银行从房地产业回收开发贷款的压力很大，因此急需房产成交量的配合。而与此同时，在弱势行情下，打击炒房的新政或将延后。而在政策合理范围下，部分商业银行正在放低个人按揭门槛，加快从公司贷款到个人贷款的换转速度。

部分银行上收审批权

   上周，央行上海总部向部分银行下发了《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，要求银行对上海市房地产企业资金情况进行一次抽样调查，目的是“为密切跟踪房地产信贷政策效应，掌握房地产开发企业资金情况”。不过，记者从深圳银监局获悉，深圳近期并没有向银行下发类似的通知，也没有要求银行摸底房地产开发商的资金情况。

   某国有银行支行长告诉记者，根据总行指示，从3月起，新建房产开发贷款审批权已经全部上收北京。同时，银监局也将针对房地产贷款进行专项检查。凭经验判断，监管机构可能要求分行提前收回贷款。他特别担心的问题有两个：一是集中还贷。大量房地产开发贷款发放于2005年和2006年，以3年开发期计算，今明两年正好是集中还贷期；二是多头授信。由于地产商往往向多家银行申请贷款，因此一旦出现经营风险，各家银行将竞相催债。从以往信贷紧缩的案例看，收不回贷款的银行后果难料。

   在回收开发贷款的压力下，银行急需房产交易放量配合。按照中国房地产业的惯例，开发贷款和按揭贷款一般是同一家商业银行。因此，在银行的资产负债表上，新楼盘的销售过程就相当于把“公司开发贷款”转换成“个人按揭贷款”。按照巴塞尔协议，个人贷款所需资本金仅为公司贷款的50%，因此，每完成一次销售，银行贷款额度即可得到显著增长。

房价下跌影响巨大

   然而在房地产市场交易冷清的背景下，滚雪球式的银行地产联动机制终止了。例如，一季度上海房地产成交量的萎缩，导致3月份上海中资商业银行个人住房贷款减少9.7亿元，同比多减12.1亿元；深圳房价下降更是已成事实，尤其在某些前期涨幅居前的片区，甚至出现了降幅达30%至40%的现象。有些楼盘虽然价格没有明降，却普遍通过面积、打折等方式变相降价。深圳市国土资源和房产管理局发布的《2008年季度深圳房地产市场发展分析报告》显示，3月深圳房价比2月环比降幅为16.53%，全市大部分楼盘出现不同程度降价现象。“从我们业务情况来看，目前购房基本上是自住需求，投资客入场的情况很少，因为房价一直在跌，投资客不敢贸然进场。”深圳几位银行个贷部门人士均向记者反映了类似的情况。

   某股份制银行个贷部门人士表示，目前由于市场低迷，个贷业务压力本来就大，“深圳的楼市调控已经见成效了，成交低迷，降价也降了不少，如果再出台房贷紧缩政策，相当于给目前的弱市再泼一瓢冷水。”她认为，如果出台新的紧缩政策，他们将马上想办法应对新政策的出台，以尽量降低新政对业务的冲击。

   业内人士认为，监管层出台限制投资、投机政策，头先要解决如何界定购房行为是投资、投机还是自住。另一位银行人士称，在实际操作中，很难界定客户的购房行为是投资、投机行为还是自住需求。如果单纯以套数来界定的话，客户购套房也有可能出于小房换大房的自住需求。此外，客户将手中的房产全部出售，名下的房产纪录为零，再购房究竟是算自住需求还是投资、投机行为？对此，深圳平安银行、工行、招行等多家银行相关人士均表示，目前没有收到限制投资、投机炒房的相关通知，也未听说有紧缩房贷的新政策出台。

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