在关于目前楼市现状与预测的诸多文章中，可以简单分为：一部分是激进派（过激言论代表必涨或必跌），另一部分只是代表了某一方的利益或者说某一方利益的写手。看过这篇文章后自认为还算是比较客观公正的，还写了一点感想。 　　新政“重锤敲打” 海南楼市惊现八宗罪 　　2010年4月，房价暴涨到无可忍受后，房地产调控的达摩克斯利之剑终于落下。4月15日至17日，国务院在短短三天之内，连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广、始料未及，堪称史上较严厉的房地产宏观调控。房产新政的强力组合拳，转眼已经过去一月有余，而海南房产新政自5月1日开始正式实施后，也即将迎来自己的满月，目前海南楼市实况，又是如何呢?房价是否在这一轮新政中得到了抑制并开始下滑呢?下面我们细数新政给海南楼市带来的八大“罪状”。 　　新政宗罪：恐慌性抛售 　　一季度海南完成商品房销售面积295.39万平方米，销售面积增速221.7%，商品房销售额为286.34亿元，同比增幅达381.2%。在经过3个月的“猛涨”后，海南楼市也进入调整期。在经“国十条”重锤敲打，醒过来的海南楼市投资客撤离、观望态势浓厚。 　　由于销售策略调整，原本预定的开盘时间有所变动，价格暂时还没有出来，目前正在进行预约登记，将在开盘时间确定之后再行公布。”海口一家楼盘销售经理表示。与开发商事实上的“捂盘”反其道而行之的是海南已有不少投资客开始抛盘。新房销售也遭遇“量价齐跌”。“不少投资客开始抛盘，却找不到接盘者，目前三亚交易量极少;不少开发商推迟开盘的同时，一手房也开始打折。”海口市一家房地产中介的置业顾问表示。 　　“玩的就是击鼓传花的游戏。现在调控趋紧，海南部分炒房客认为房价已濒临制高点，遂恐慌性抛售手中房源。该是撤离的时候了。”在深圳已经卖出了部分存量房产的宋明表示。 　　评：已经连续三年去房交会，今年五一也不例外，感觉与往年有所不同的是看房量明显减少，展示楼盘中80%都未开盘，给出的答复是可能是下半年，具体开盘时间还没定，价格也未定，开发商在观望中不忘宣传造势与积累客户。房交会的天人流量比天更少，部分售楼小姐们已经懒懒地坐在接待桌前了。话外音：我也是一名销售人员，一手二手都涉水过，深感大环境对从业者尤其销售人员的影响是很大的。 　　新政宗罪：“卖租族”兴起 　　受房产新政影响，海南楼市经过“疯狂”涨价期后归于平静，部分椰城市民担心房价会进一步下跌，选择把房子卖掉，改为租房子住，摆脱“房奴”的行列，加入“卖租族”。 　　市民何先生去年年底在海口大园路三林怡和园以每平方3900元的价格购了一套60多平米的房子，此后房价一路狂飙，一度涨到11000多元一平米。受房产新政影响，较近何先生的房产降到了8000元一平米，因担心自己的房产会进一步缩水，上个月何先生果断出手，以每平方8100元的价格卖掉了自己的房子。何先生说：“卖房赚了20多万，我现在在外面花600块一个月租了个一房一厅的房子，也没有还按揭的压力，日子过得那叫一个‘美’。” 　　针对“卖租族”现象，有专家就认为，“卖租族”的出现除了反映出人们住房观念的改变，较近的房价下跌趋势也是“卖租族”增多的“催化剂”。 　　评：这种人群我也见过，可能没这个运气好。有个客户购了天骋康都的小户型，由于对未来不看好，预期下降，委托我帮他转手，只赚个辛苦费就行了。呵呵，投资的压力也不小。不过对于在租及欲租的普通老百姓来说，期望的只是房租不要猛涨，没这些压力。 　　新政第三宗罪：误伤刚性需求 　　新政中严厉打击的一项内容有关于二套房的房贷，可是二套房如何鉴定，成为非议焦点。日前，银监会对二套房的鉴定标准进行了“颠覆性”的调整，将过去以是否发生银行贷款为标准改为以家庭为单位来看是否拥有住房。 　　新政给目前看上去已经“有的住”的家庭带来问题。“有的住”就可以了吗?这是不少人看到这个政策时产生的疑问。例如在房改之前从单位获得一套小房的家庭目前面临改善型需求，在2009年尚被鼓励，如今已变成抑制对象。笔者在国贸某房产中介看到王小姐，她说自己今年7月份要结婚，原本想购房子。但是新政出来后，王小姐就开始犹豫了，“现在房贷上调，每月就得多淘好些钱，很不划算。”在中介里迷茫了一阵后，较后王小姐果断地表示：房价不稳定，暂时不购了，婚期也打算要延后了。 　　评：刚性需求的误伤一方面是国家政策带来的，另一方面我觉得房价的疯涨伤害的刚性需求要比前者大得多。原来工作收入稳定暂时购不起房的人群想想努力下购房还是有望的，房价疯涨一番后购房希望渺茫；原来按揭购得起房的一部分人这下子连做房奴的资格都没有了。不管怎么说，日子还得过，生活中的爱情、友情、亲情的温暖还是要享受的，购不起就暂时租吧，购了或许还没现在的日子舒坦。 　　新政第四宗罪：政策空子 　　一个政策出台在实际操作中就会遇到这样那样的问题，如何在实践中规避这些问题，也是新政无法逃避的一个现实问题。随着新政出台，由于新政对二套房的限定与家庭挂钩，因此有些夫妻可能会通过离婚的方式达到一人购一套房的目的。各地闹起“假离婚”的风波，这不仅是对新政漏洞的一个极大讽刺，也成了一个笑话般地存在。 　　评：一直觉得这样的笑话只会存在于电视或报纸新闻里，没想到前几天还真遇到一个。浙江人，两年前在海口已经购了几套房投资，因为之前以老婆的名字已经做了两套按揭，现在还欲将炒房进行到底以男方名义再做一套按揭，遇到国家政策按揭以家庭为单位，为达到更好的炒房目的，二人离婚，但无名有实。手续是她们的朋友 的，我问，**年纪也不小了，就不担心她老公离了再找一个？答曰：之前的两套本本都是写的她的名字，拴在一根绳子的两只蚂蚱，能飞多远？ 　　新政第五宗罪：治标不治本 　　百姓都期盼着新政能使房价真正的降下来，但眼下看来，我们的新政只是非常时期的非常手段。从长远看，在诸多促使房价继续暴涨的制度性因素尚未得到根本解决的情况下，这些政策远远不足以让房价回归理性轨道。与土地财政密切相关的分税制，与炒房需求兴盛相关的狭窄投资机制，与畸形增长结构相伴随的GDP考核机制，这三大制度新因素如果不能有彻底性的变革，就难有健康的、平稳的房地产市场。显然，这种治标不治本的政策是无法长期维计的。 　　评：要探讨这些涉及的面就深了广了，国家的税收、百姓的合法投资、政府的绩效等等方面。由于这些机制的稳固性，一朝一夕不可能改革，所以国家出台的这些政策在抑制房价上涨的速度的同时，也难起到解决住房问题的根本性作用。但我们仍对新政欢欣鼓舞，的预期是房价有所回落，也不强求到国家和政府不希望看到的崩盘局面。房子是商品，所以是市场问题；但同样不可忽视的它也是民生问题，所以任志强遭“扔鞋”我觉得也是一场好戏。 　　新政第六宗罪：观望弥漫 　　本次调控政策力度之严厉严格可谓。种种迹象显示，本轮政策尤其是4月中的“国十条”已使全国楼市进入观望期，不仅购房者与供房者在观望，政策部门也在观望楼市走向。房地产新政的出台，让人们对房价的下跌产生了希望。但是目前海南楼市只是成交量出现大幅萎缩，价格上并没有出现明显的松动迹象，购卖双方“互不相让”，这在某种程度上加剧了市场的观望氛围。 　　但是，也有“嘴硬”的业内人士认为：“对于海南目前的楼市现状，很多开发商普遍认为本次新政调控对海南楼市走势影响不大。目前是海南楼市的传统上的淡季，所以相对比较清冷，但并非新政出台所造成。” 　　谁知道呢，是吧? 　　评：春江水暖鸭先知，一线的销售人员可能较有感触。近期踩过新盘，家家门可罗雀。销售业绩直线下滑。以前所在的公司四月份销售两套，5月份到目前为止零鸡蛋。相当初我刚开始做销售菜鸟一只也不会拿淡季说事儿，这次的清冷未免有点过头了。一手房观望情绪很浓，二手房也不例外，从某些程度上那来讲，二手市场更是楼市的风向标。目前二手中介公司成交量低迷，成交价格远低于市场价，一方面与海口雨后春笋的中介公司数量有关，一方面同样地受到新政影响。 　　新政第七宗罪：销售低迷价格坚挺 　　海南房产新政下，时间受到影响的海南商品房市场的销量。自房产新政开始实施后，海南房产区域海口和三亚的成交量在不断下滑，几乎跌至冰点。据数据显示，三亚商品房市场5月中旬105套，环比5月上旬下滑8.7%;而海口方面，从相关政府网站上公布信息统计信息显示，上周海口成交量仅为46套。虽然目前海南楼市只是成交量出现大幅萎缩，价格上并没有出现明显的松动迹象，据笔者走访目前海口在售楼盘处了解，只有1家楼盘的销售均价起步在10000元/平米以下，三亚周边区域某楼盘开盘更是比前期产品“坚挺”了5000元每平米。 　　海南楼市为何价格仍然坚挺?对此，有海南房产业内人士分析，头先是海南新政的力度，相对北京、上海、深圳等国内一线城市来说要 “温柔”得多，这种“温柔版”的海南新政，自然无法对海南房价产生快速的影响，而且目前海南房产开发商，基本还能够撑得住并进行观望，因此海南房价还无法在短期内出现急速下滑。 　　评：目前的有价无市是不争的事实，说有价无市未免还温柔了点。但海南的新政力度确实不如北京上海的大城市，所以投资客在观望，开发商也在观望，去年赚的干粮还能撑一撑，不过干粮还能成多久，能不能过冬，无法预料。只是不会乐观，国家随时再下一剂猛药就会导致部分开发商无还手之力了。所以，谁路都要悠着点。 　　新政第八宗罪：海南股暴跌 　　据统计，自2月5日达到今年高点后，海南股便出现不同幅度的下跌，并先于A股开始大幅调整，截止5月7日，前期涨幅的*ST罗顿位居海南板块跌幅榜头位，跌幅达46%，几近腰斩。统计显示，位居海南板块跌幅前列的分别为*ST罗顿、海南高速、海德股份、*珠江、*ST筑信，跌幅均超过30%。值得注意的是，其全部为地产概念股，正是借着海南房地产市场快速上涨的东风，这些股票水涨船高。而如今下跌也和地产息息相关

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