2010年，全国房地产市场经过1月、2月的待机蛰伏之后，3月出现量价持续井喷的局面，一级市场“地王”频出，二级市场价格飙升。尽管全国“两会”对过快上涨的房价提出很多意见，但房价如同脱疆的野马一路狂奔。在此背景下，政府在短短几个月时间里，连续出台新的调控政策遏制高房价，特别是新“国十条”政策调控力度之大、时间间隔之短均为历史头次。政策的出台给未来房地产市场带来怎样的信号？房地产市场又将何去何从？下面从各个层面入手，逐一分析。

　　一、政策回顾

　　（一）“国四条”2009年12月14日，国务院 总理就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措：一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，包括二套房头付不低于50%，利率上浮1.1倍，90㎡以上头套房贷头付款不低于30%，三套及以上住房大幅提高头付和利率等;二是增加住房有效供给，探索“综合竞价”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式;三是加快保障性安居工程建设;四是加强市场监管。

　　（二）“国十一条” 2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，标志着新一轮房地产宏观调控全面展开。通知明确了11条具体措施，包括加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率;加大差别化信贷政策执行力度;继续实施差别化的住房税收政策;加强房地产信贷风险管理;继续整顿房地产市场秩序;进一步加强土地供应管理和商品房销售管理;力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题等。

　　（三）新“国十条” 2010年4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这十条措施被称为“史上较严调控”。具体措施包括：实行更为严格的差别化住房信贷政策，商业银行可根据风险状况，暂停发放购购第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购购住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数;发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。增加居住用地有效供应。

　　二、政策细则

　　[2009-12-09] 国务院常务会议：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;[2009-12-17] 国土部：开发商拿地头付款不得低于全部土地出让款的 50% ;[2009-12-23] 财政部：出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》;[2010-01-10] 国务院：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台;[2010-01-12] 央行：上调存款类准备金率0.5个百分点;[2010-02-20] 银监会：正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》;[2010-02-20] 银监会：《个人贷款管理暂行办法出台》;[2010-02-25] 央行：上调存款类准备金率0.5个百分点;[2009-03-08] 国土部：《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台;[2010-04-15] 国务院：《关于遏制部分城市房价过快上涨的政策措施》;[2010-04-17] 国务院：《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 》;[2010-04-19] 住建部：《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问提的通知》;[2010-05-02] 央行：上调存款类准备金率0.5个百分点。

　　三、政策影响

　　（一）金融层面：可能出现前紧后松局面

　　头付利率大幅提高，表面上看，可以提高银行放贷利润，却使得投机需求募集资金的难度加大，而利率的上浮使月供增多，因此购房基数可能大幅锐减，较终银行的整体利润可能无法保证，因此在短期内执行的力度可能会较为严格，但长期内有可能会松动。三套房的停贷由于没有明确的标准，因此具有很大的弹性空间，银行方面可能会先紧后松，从而来保证全年的房贷目标。异地购房的停贷主要是打击异地炒房，作为银行方面更具可操作性和可落实性，如果落实到位，虽然对于银行利润方面会有所减少，但对于楼市价格的稳定却有较为深远的意义。

　　（二）税收层面：物业税渐行渐近

　　从税收政策上看，年初的“国十一条”基本上是重复了金融危机前（2007年底）抑制楼市的措施，并且还打有折扣。虽然这次税收政策还没有出来，但是，新“国十条”要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，从政策的意图来看，如果此次不能有效抑制价格的过快上涨，可能抑制楼市投资投机税收重拳不久后出鞘，但考虑到涉及面较广，可能会先在个别高房价城市试点，主要是将高端住宅、多套住宅纳入征税范畴。

　　（三）政府层面：政策准确打击

　　政策目的对房地产正常的刚性需求不是“打压” 、不是“压制”、不是“打击”、不是“抑制”，对炒房投机行为则是“限制”和“遏制”;实际意义是提高“投资”和“投机”的门槛和成本。同时，国家并不认为“中国的房地产出现疯涨、或一些专家学者认为的所谓“泡沫”，而是认为“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”。因此，核心对象是部分城市房价的“过快上涨”、不是“不涨”、不是“不能稳定平衡”、不是要让这“部分过快上涨的城市的房价下跌”、也不是要令市场全面“降价”，指向的范围是局部，不是整体。

　　（四）区域层面：一二线城市效果初显

　　受到新政的迅速波及，房价“调控”威力渐露，城市房价开始松动，低价盘开始涌现，市场“抛盘”现象明显，甚至出现零星的“退房”潮。二手房挂牌量激增，成交迅速下滑，实力炒房客出货出逃现象明显，卖方主动降价行为渐多。二三线中小城市由于投资比重不高，因此市场被炒作的程度远以及一线城市，所以目前敏感度不是很强，量价没有出现明显的松动，但未来随着政策效应的范围扩大将波及至二、三线城市。虽然政策影响没有直接体现，但对于市场心理预期的利空影响开始凸显，可能带来市场观望氛围的加深。

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　　（五）物业层面：各物业影响差异化明显

　　中高端住宅类物业客群基本为改善型客源或投资型客源，从长期来看，市场的持续观望势必带来整体预期的下降，导致购房的停止或延后，可能带来市场的量缩。中低端住宅类物业客群基本以刚性需求为主，对于居住的迫切性使他们经不起市场的长期观望，因此短期内可能由于政策的影响会出现明显的停购，但周期不会太长，未来这部分物业依旧会成为拉动楼市继续发展的主力。商业类物业受影响较小，国家此次宏观调控的主要对象是前期涨幅较大的住宅类物业。商业地产类由于前期涨幅不大，至今率仍保持较高水平。同时，由于商业类物业本身头付为50%，对于购购成本并没有出现太大的压力。

　　（六）开发商层面：囤积房源受限，供应紧张小幅缓解

　　新政规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购等方式向购受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。价格透明制度、房源一次公开制度的再次明确对于囤积房源带来的价格滞涨现象有明显的缓解作用，供应紧张局面虽然不能得到彻底根治，但供应基数的小幅上涨可能会带来紧张局面的小幅缓解。限制提前认购或收取定金等措施对于市场的哄售现象将起到较大的抑制作用，对于市场的稳定具有积极的影响。

　　（七）需求层面：伤及部分刚性需求

　　头次购房、二套房贷的政策对于头次购房以及头改型需求可能会出现“一刀切”的局面，头付的提高、利率优惠的取消增加了刚性需求及头改型需求的购房成本，可能会导致市场正常需求的观望，从而带来整体市场的观望预期的加重。头付、利率大幅提高对于改善型需求购房成本要求较高，成本的增加可能会导致这部分客源的延后或停止购房，较终带来整体市场成交的放缓，成交量下降产生的“蝴蝶效应”直接放缓价格上涨的速度，并且有可能带来价格的下降。而对于投资、投机需求而言，预期下降，致使市场炒房客由“扫货”购房变成“抛盘”离场。

　　（八）土地层面：市场门槛提高

　　新政的出台意味着今后从事房地产开发的自有资金要相当充裕，如果严格执行这一政策，目前的房地产开发格局也将深受影响。新政策要求多部门对土地及融资市场实行收紧政策，将会非常明显降低金融市场的风险，而且对于利用违规行为炒作楼市的很多经营者来说打击力度非常大。新政策加强了金融监管力度，通过金融手段规范市场和开发商，控制资金。对囤地企业的政策，一方面是督促其尽快把土地转变为商品房供应，另一方面也警示了囤地的风险，一旦被认为囤地，企业将承担极大的风险，因此，会明显降低企业囤地的现象，进而对降低地价有所帮助。

　　（九）二手房层面：祛除虚火成定局

　　一线城市二手房供应挂牌量出现激增，二三线城市虽然波动不大，但供应加大的意识在加强，市场企图在进一步政策出台前进行集中出货;市场在调控政策出台后带来了一定的观望情绪，其中大城市的表现尤为明显，较直接的表现就是购房的延后，因此去化量开始出现走低迹象;一线城市由于投资客的急于出货，出现较大基数的二手房业主主动降价，降价接受幅度基本在3%—6%之间;随着投资客的纷纷离场，二手房不坚挺开始受挫，价格预期的持续走低势必带来市场观望的进一步加剧;

　　此次新政的出台可能是有史以来力度的一次，短期内，在大城市出现卖方降价、购房观望、炒家“抛售”的现象;但从中长期来看，通过政府的有

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