自今年7月份开始，上海二手房成交量已连续4个月持续下滑，10月份二手房成交量已不足1万套；而11月份二手房的成交为0.69万套，环比降14. 6%、同比降49.6%。

　　一系列的调控措施不仅对交易总量形成巨大的冲击，随之而来的是，上海二手房市场的成交结构也发生了重大变化，21世纪不动产上海区域将就此做简要分析。目前，到底是哪类客户在购房？在银行信贷政策的持续收缩下，他们又是依靠什么来购房呢？总体的成交结构有哪些变动？业主卖房又呈现出怎样的特点？

　　投资比例下降明显，改善需求长期过半

　　据21世纪不动产上海区域市场对旗下门店二手房购卖交易的持续跟踪表明，随着调控的延续，在改善、刚需(头次置业+婚房，下同)、投资的三大类购房目的中，今年的投资购房套数占比下降得十分明显、进入10月后已经下降至4%以下，与此对应的是刚需和改善型均分别保持在4成和5成以上。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，经过去年四季度成交量的短暂回升，今年2月上海出台严格细化的执行政策，加上房产税作用，房价快速上涨预期被打破，投资活动由此进入低潮。对今年2、6、10月的成交量和购房目标分布对比同时可见，交易量的相对低谷期，也是刚需受抑制较明显的时期。今年2月、10月的二手房成交量基本相当、较6月低出约38%，对应刚需占比也较6月降低了2~3个百分点。

　　叶厚彪指出，因限购影响，目前的刚需置业者购房预算有所提高、解决住房需求“一步到位”的意愿较为强烈，尤其是婚房购家；而改善型需求的预算总价，也未必偏高，在一些抛售原有老工房的购家中比较多见。

　　21世纪不动产的一线门店反馈显示，刚性需求购家的占比在100-200万元和300-400万元交易房源中与改善性需求基本对等，而在100万元以内、200-300万元、400-500万元以及500万元以上档次房源中，改善性需求占比都大幅超越刚性需求。

　　目前众多刚需入市意愿不高，与其支付能力较弱、对价格更为敏感有关；改善型购家持有房源可对冲目标房源的支出、支付能力较强。刚需购家“房价下跌10%以上”才考虑出手的预期流行，但目前二手房的主流议价空间仅为5%-10%左右，新房降价也在分流二手房市场需求。如周康板块，近期有7成的二手房潜在购家都被分流到新房市场。

　　叶厚彪坦言，可以预见的是，在接下来的较长时期内，这一状况将持续，二手房的挂牌业主和开发商，在卖房定价之时，可以对此给予关注，随行就市、合理定价。

　　在刚需和改善型的板块分布上，以内环线外界，内则置换比例较高、外则刚需比例较高。21世纪不动产上海区域市场对旗下门店的抽样调查显示，11月份交投较活跃的板块中，内环外虹口凉城、浦东周康和张江、闸北大宁、长宁古北等，刚需比例至少在5成以上，在内环内区域，这一比例一般在3成以下，如徐汇、浦东联洋。

　　目前入市的两类刚需中，婚房购家的迫切程度更高，不少明年春季办婚礼、并为装修预留时间，偏好户型较小的次新房源。从市场角度看，房价松动、局部挂牌量增加，也是入市动力之一。如在虹口凉城，11月以来次新房挂牌量环比增加约2成，其中户型在70㎡以下房源吸引了一批婚房购家入市，成交周期仅为1个月时间，在目前行情下已算快速。其余的刚需，观望情绪稍更浓厚、对大幅降价的预期较高。

　　反观改善型需求，大致有购购紧靠学校的小区、居住条件改善和养老房三种类型。在内环内优质教育资源较为集中板块，改善型购家占比占比可至8成以上，徐汇板块即是如此。这类购家一般偏好100㎡以上户型，降价预期在5%左右。此外，少数置换者从中、外环移至城区，以就近子女居住、方便相互照顾，偏好总价较低、交通较便利的房源。如在闸北大宁板块的总价80万以内公房，就获得了这类养老房购家的青睐。

　　投资客：淡出二手住宅市场，但未完全退出

　　楼市调控持续至今，投资客已基本在二手住宅市场淡出。21世纪不动产上海区域市场近期的抽样调查显示，在杨浦新江湾城、闸北大宁、虹口凉城等9个板块中，近期入市的二手住宅购家均未有纯粹的投资客身影。

　　在徐汇长桥板块，21世纪不动产上海锐丰长桥一店经理任蔚敏介绍，目前二手住宅购家中，仅有不足5%的置换需求兼带投资性质，一般为小换大型，偏好面积70-80㎡、总价200-210万的两房；同时要求低于市价5%，才会考虑出手。其入市心态颇为典型：一为抄底，看好后市；二为获得租金回报，购入后先出租3-4年(目前年租金回报率在1.7%-1.8%)。

　　21世纪不动产的调查同时显示，众多暂缓入市的潜在投资者，除购房资格被限制人群外，大致有三点影响其心态。其一，认为调控政策短期内难有放松，继续看空后市，购涨不购跌；其二， 还价幅度超过业主可承受范围，未被目前市场接受；其三因购房中贷款受阻、被迫终止交易。

　　但投资客并未完全退出二手房市场，少数人转投其它类型物业，甚至转做二房东。在闵行七宝板块，21世纪不动产上海锐丰万科分行经理季国权反映，目前接触的客户中、投资客比例不足5%，投资意向均为二手商铺和酒店式公寓，“如果政策在两三年内无松动、均不太会考虑投资住宅”。

　　上述 “弃宅从商”倾向，也在年内二手房成交数据中得以体现。2011年10月期间，投资成分相对较大的“三外”人群(外省市、外籍、港澳台人士)购购的二手房中，住宅套数占比为84.11%，较1季度下降9.05%(完全值，本段内均为此定义)；办公楼和商铺的占比分别为6.88%和3.96%，较1季度提高4.80%和1.85%。

　　除了转投非住宅物业，个别投资客也动起当二房东的脑筋。在长宁古北板块，就有投资客在淡市期间转型做二房东，先包租再转租；抬高租金、赚取价差。在古北瑞仕花园和御翠豪庭等板块内标杆楼盘既有此类现象，并使两者各户型租金比10月末有1000-3000元/月不等的提升，环比的主流涨幅在9%~13%。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，全球经济环境不稳定下，相较其它类流动性较高、风险较大金融类产品，房产仍为较为稳妥的资金安放途径；而商办物业因受政策影响较小，吸了投资客的目光。但因前期存在过度炒作之嫌，已存在着一定的估值风险，且对资金、专业知识的要求更高。故投资客在淡市期间虽各有其生财之道，但并不建议普通购家轻易效仿，而是应该遵循自身实力谨慎而行。

　　购房贷款：涉及商业贷款仅4成，8~10月商贷者套均得到约13.5万元额度

　　由于信贷政策的收紧以及贷款利率的提高，上海二手房市场的个人房贷套数占比结构发生明显变化。21世纪不动产上海区域市场对旗下门店的统计表明，今年10月涉及商业贷款的比例仅42%，而去年同期高达70%，呈持续下降态势；其中纯商贷仅25%，去年同期则为35%。涉及公积金贷款的达46.8%，去年同期为38.7%；其中，纯公积金贷款放大7.6倍，今年10月为30.3%，去年同期仅4.0%。

　　结合二手房成交量为近21个月较低点、仅0.65万套的去年6月，其无贷款比例高达40.1%、涉及商业贷款的仅44.0%可知，“每当二手房成交量受调控走低之时，商业贷款在房屋购卖中的杠杆作用便大大下降”，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪如是说道。去杠杆之下，房价走势的疲软就成为必然结果。

　　需注意的是，在涉及贷款的交易房屋中，21世纪不动产的统计显示10月份二手房购卖中借贷额超过3成的房屋套数比例仍高达76.7%(其中6成以上的有23.3%)，市场对信贷的依赖程度依然较高。因此，目前的信贷收缩，同样对刚需及改善性需求的合理自住消费有误伤作用。

　　另外，12月5日存款准备金率的下调被市场部分人士理解为政策微调及松动的信号，但考虑到其对市场的影响具有滞后性，同时地方限购政策也被要求延续，对市场交易的提振作用暂时难以体现。

　　与此同时，目前出现的商业贷款对住房消费的支持力度，也下降明显。一方面是贷款难度的加大，银行审批力度趋严、放款节奏放慢、降低部分房屋的评估值；另一方面是购房者为规避利息支出的上升，主动减少贷款额。

　　人民银行上海总部的统计数据显示，今年8~10月个人贷款新增额为42.2亿元。考虑到目前放款比成交有3约个左右的滞后，与其对应的5~7月一、二手房(一手房不含动迁、配套房)成交套数为7.43万套，以10月份41.95%的比例推算，期间涉及商业贷款的房屋月3.12万套。再以3.12万套房屋计算，8~10月涉及商业贷款的房屋套均获得商业贷款额度仅13.5万元，与目前上海的房屋交易标的相比明显偏低。

　　业主抛盘：为改善居住而抛售家庭先进住房的比例超7成

　　限购之下，上海市民为珍惜购房资格，抛盘动作变得谨慎很多，为了改善居住而抛售家庭为一住房的动机占比攀升至超过7成的比例、达到高位水平。21世纪不动产上海区域的一线门店反馈显示，持有产证年限超5年、为家庭先进住房、以改善置换为目的的比例在调控后基本呈稳定增长态势。今年10月，上述3项指标分别为74.3%、62.9%和77.5%，分别比去年同期提高了(此处指完全值，下段相同)2.5%、13.9%和9.0%。

　　反观因为闲置而抛盘的动机，其套数占比则稳定下降，今年10月为16.1%，较去年提起下降了7.2%。但是，闲置和改善两大目的，在成交量偏低的今年10月仍占据了93.6%的比例，较去年同期的较高水平上升了1.9%。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出，业主抛盘的结构变化，可以从调控政策上寻根溯源，为改善而出售先进住房增多、因闲置抛盘比例下降，与限购有关；而持有产证满5年则源于营业税未满5年须强征相当于房屋总价的营业税及附加5.65%有关。

　　诚然，调控为稳定市场、抑制房价过快上涨产生积极意义，但也在客观上打乱了正常的交投节奏，市场被“冷冻”。从业主抛盘的角度看

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