新浪乐居讯 (编辑 顾慧妍)在购卖双方的博弈中，2011“较严厉调控年”业已过去。这一年，受“新国八条”等相关调控政策的影响，楼市震荡前行，开发商们唏嘘不已。这给房地产市场带来了的变化。

　　据新浪乐居&克而瑞数据显示， 2011年上海一手商品住宅总体成交面积为727.84万平方米，同比2010年下跌21.67%，为6年来较低；成交总金额为1631.32亿元，同比下降21.52%。

　　另据21世纪不动产上海区域市场统计显示，2011年全市共成交14.04万套二手房，同比减少61.5%，成交均价同比去年出现大幅回落，且此种趋势在不断扩大。

　　土地方面，据新浪乐居&克而瑞数据显示，2011年全年上海土地出让金1243.6亿元，同比降16.8%；土地供应总面积3320万平方米，同比增24.14%，上海超越北京跃居土地出让金千亿俱乐部榜头。

　　2011年保障房建设在大刀阔斧的进行中，上海市住房保障和房屋管理局表示，截至11月底，今年上海市新开工建设保障性安居工程约26.7万套；新开工、筹措各类保障房1700万平方米。

　　2011年，成交低迷贯穿全年，手握钞票的炒房者逃离，而购房者在感慨房价降了的同时，也在面临其资产的缩水。除此之外，银根收紧房企面临资金危机。“较严厉调控年”给房地产市场的发展带来了挑战，同时也给2012年的发展带来了机遇。

　　一手房：量跌价仍升

　　2011年，在一轮轮严厉调控的组合拳下，上海楼市从年初时的平稳开市、年中时一波短暂上行后便一路被打压得节节败退，整整经历了大半年的萎靡期。当成交量陷入一蹶不振，开发商面临的挑战，危机应对之下令市场出现了一些的乱象。

　　据新浪乐居&克而瑞数据显示， 2011年上海一手商品住宅总体成交面积为727.84万平方米，同比2010年下跌21.67%，为6年来较低；成交总金额为1631.32亿元，同比下降21.52%。

　　从成交面积来看，上半年楼市成交呈“U”型状，2月或受政策初期以及假期的影响，楼市成交量降至低谷，但此后又逐月回升。下半年成交面积则呈现出逐月递减的态势，直到12月成交量则稍有回升。

　　由于楼市成交低迷，故目前整体市场都处于供过于求的情况。据网上房地产数据显示，截止到2012年1月6日18时，上海一手房商品住宅库存量高达974.23万平方米，而去年这一数值基本稳定在500万平方米。中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，目前购房者对未来房价下降预期不断增大，因此在目前的市场情况下，暂不会出手购房，仍处于观望状态或导致库存积压。

　　2011年在一手房成交过程中，不可忽视的即是“降价”。万科头次祭出“降价”大旗，随后金地、绿地、龙湖、中海、新城等品牌开发企业以外围的刚需房源为主力，迅即掀起降价潮并获得了较好的销售业绩，确立了20-30%的阶段性降价。其他开发企业包括部分区项目随后跟进。宋会雍称，至2011年底，降价楼盘的市场比重已经接近10%。

　　虽然成交下跌，但从目前楼市成交情况来看，楼市拐点尚未确立。据国家统计局公布的数据表明，2012年上海商品住宅均价同比上涨约为2.3%。

　　2012年楼市会否迎来春天？业内人士认为，从至地方的表态来看，2012年楼市短期内仍难脱离严控的阵痛期，成交大幅反弹基本无望；此外由于今年库存较大，加之部分开发商不急于在低迷行情入市，新增供应也将出现一段低潮期。而在不排除后期调控出现微调，市场对调控适应度进一步增强的可能性下，先抑后扬或将是明年楼市成交的总体走势。 

　　二手房：2011年成交同比减少61.5%

　　21世纪不动产上海区域市场统计显示，2011年全市共成交14.04万套二手房，同比减少61.5%；在往年成交旺季的3、4月份和9、10月份，二手房成交套数出现明显同比回落，3、4月份合计成交套数为2.64万套，同比降幅在25%-40%；9、10月份成交套数为1.84万套，同比降幅在40%-45%。

　　楼市调控政策持续收紧下，全市二手房成交量在2011年下半年期间出现较明显回落，季节性因素影响也出现失效。

　　此外，伴随成交结构改变及挂牌、成交价松动，全市二手房成交均价自2011年2月起已连续10月同比回落，并出现不断放大的趋势。

　　值得注意的是，投资需求和部分高端置换需求被迫淡出市场之际，二手房交投日益体现普通购房需求本色，成交也渐向小户型、低总价房源集中。然而，数据显示，面积500平米以上、总价高于1000万元的二手房成交占比也在不断提高。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，自2011年下半年起，二手房成交套数便呈逐月回落之势，体现在市场中即是购家观望情绪日渐加重、入市谨慎度不断提高。对于二手房成交均价，黄河滔认为，目前二手房市场成交均价同比降幅明显扩大，除与结构性因素有关外，业主心态进一步松动、更多楼盘加入降价行列中，是重要原因之一。

　　黄河滔认为，调控为稳定市场、抑制房价过快上涨产生积极意义，市场成交逐步低迷，局部区域价格开始松动，大幅降价仍为少数，但也在客观上打乱了正常的交投节奏，市场被“冷冻”。同时在“购方市场”确立的情况下，二手市场交投双方的博弈依旧。

　　业内人士认为，2012年调控效果仍待巩固、但不排除个别政策出现定向宽松。市场方面，至少明年二季度前楼市仍是下行走势，市场价格的回落将进一步由点向面延伸。只是在经历了明年一季度的观望及磨合后，部分潜在的购购力或会出现阶段性的释放，这时成交量预计将在低位出现一定程度的回升。　 

　　土地：出让金额同比降18.6%

　　2011年的拿地关键词是“谨慎”。

　　新浪乐居&克而瑞数据显示，2011年全年上海土地出让金1245亿元，同比降18.55%；土地供应总面积3320万平方米，同比增24.14%；土地成交总面积同比增16.01%。

　　中国房产信息集团公布的2011年土地年报显示，截至12月27日上海共出让土地775幅占地面积2987.79万平方米，规划可建筑面积4748.17万平方米。据CRIC城市运营顾问&新浪乐居数据表明，北京2011年土地成交总金额约为1054.4亿元，同比去年减少了578.2亿元。

　　在土地出让金千亿俱乐部中，上海超过北京跃居。

　　商品住宅用地成交减少、保障房用地大量增加压低土地出让金额。中国房产信息集团研究总监薛建雄指出，今年土地出让幅度、面积和规划建筑面积都呈上升之势，但成交价格却大幅下滑了289.62亿元。其中较主要原因是地价大幅下跌，其次是远郊用地供应大幅增加，而市区高价地基本上没有成交；另外在土地价格较高的住宅用地中，保障房用地供应大幅增加，商品住宅用地有所减少。

　　2011年开发商对于拿地心态如何？2010年问到开发商对于拿地的心态，统一口径即为“我们对未来市场是普遍看好的。”有众多业内人士总结开发商如此乐观的拿地心态，主要是“钱太多”或是“不差钱”。而2011年则口风急转，开发商的态度则是谨慎又谨慎。据新浪乐居数据显示，截至2011年12月31日，2011年共有23幅土地流拍，即是类似黄浦江沿岸E18单元(7-7)此种类型的地块亦无人问津。“撑下去还是问题，现在就别说未来拓展了，走一步算一步”一位开发商如是说。

　　然而土地出让金的缩水对于政府来说也存有压力。

　　薛建雄认为，从上海统计局公布的数据来看，前11个月固定资产投资总额4350.5亿元，同比下降0.9%。而去年这一数据是上升23.8%，09年则为上升30%，这导致了今年上海GDP增长全国倒数。其中，土地动拆迁成本投资的减少和开发商开发投资的减少，对固定资金投资造成了巨大的负面影响。可见，房地产及土地市场的繁荣对上海经济增长的影响之大。

　　此外，由于土地出让金的10%需投入保障房建设，一旦土地出让金大幅缩水，所对应的这部分保障房资金也相应缩水。“从这点来说，土地财政收入的减少，将给政府推进保障房土地供应和保障房建设的资金供应产生较大压力。”薛建雄表示。　 

　　保障房：吹响前进的号角

　　保障房的建设在今年如火如荼的进行中。资料显示，上海目前已经规划有七大保障房基地，除徐汇龙南佳苑公租房项目之外，剩余的六大基地预计建成后能够入住约71.2万人。

　　目前，上海头批公租房项目已经入市，位于徐汇的馨宁公寓以及位于杨浦新江湾城的尚景园有望2012年1月入住。

　　在经适房方面，2011年上海正在探索共有产权模式，即申购者通过支付购房款取得部分产权，属于“自助”行为；政府将其名下产权的“使用权”部分让渡给申购者，其中购房人产权份额占60%-70%。在此探索中，经适房的准入门槛2012年将放宽至家庭人均月收入4000元。

　　此外，上海头个限价房项目——临港新城限价商品房业已开工。未来将推出7700多套房源以解决上万名青年人才的居住难题。

　　上海市住房保障和房屋管理局表示，截至11月底，今年上海市新开工建设保障性安居工程约26.7万套；新开工、筹措各类保障房1700万平方米，按期完成既定目标。

　　2012年，上海保障性住房建设任务目标为：确保新开工、筹措保障性住房16.58万套、1100万平方米，供应11万套、770万平方米。

　　不仅仅是上海，全国的保障房的钢筋水泥也在“声声催”中完成堆砌。住建部表示，截止10月底，计划中的1000万套，如期完成；9月底，国土资源部已落实4万多公顷保障性安居工程用地；资金方面，2011年投入资金1.3万多亿元。

　　对于2012年，住建部已有计划，计划称我国计划新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量高于2011年。

　　然而，面对保障房建设的成绩，我们亦无法忽视未有的保障房建设中存在的问题，资金短缺、开发商积极性不高、土地出让金10%用于保障房建设无法落实、土地供应不足……上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东曾经透露，要完成上

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