商报记者从汉宇地产、21世纪不动产等多家中介处了解到，古北、陆家嘴、南京西路等板块的高端二手房价格虽然出现不同程度的下降，但成交表现并没有太大起色，房东与置业者之间的博弈仍将延续下去。

　　近期，不少机构发出报告称二手房市场出现回暖迹象，客户入市情绪增强，房东议价意愿提升，促成近期交易量较年前有大幅上升。根据汉宇地产市场研究部二手房监测数据显示，2月份全市二手成交套数突破10000套大关，为10016套，较1月环比大幅增长141%。

　　古北板块：

　　10%－20%降价才易成交

　　21世纪不动产上海区域市场抽样调查显示，在长宁古北、浦东陆家嘴、联洋等板块，二手豪宅挂牌量与年前持平，成交均价较去年分别有5－15%的下降。

　　21世纪不动产上海锐丰新古北分行的 置业顾问樊先生表示，近期板块内确实出现不少抛售案例，成交均价下降了5－10%，但降价幅度较大的业主多表示，需要购房者一次性付款，才愿意卖房，原因是其持有多套房源，部分房源按揭还款资金链紧张。商报记者了解到，御翠豪庭的一套113平方米的中户型价格约为560万元，近期以500万元成交，购家正是一次性付款方能达成交易。

　　与此同时，汉宇地产古北分行唐经理也告诉记者说：“近期，二手房挂牌量并未出现大幅放量的趋势，主要以年前原先挂牌房源为主，但与房东沟通发现，卖家普遍让价意愿有所加强，议价空间基本控制在5%－10%范围内，但综合近期板块内二手成交物业特点来看，总价在700万元左右的高端物业，普遍只有总价打8折后，才能较终促成交易成交。虽然看房量较年前约有20%左右增长，但看房者大多持试探性观点，再加上购卖双方之间的心理价位仍存在较大差距，导致双方再陷博弈阶段，成交基本与年前持平，并未出现显著增长。”

　　陆家嘴板块：

　　高端租赁活跃 购卖平静

　　近期，陆家嘴板块的高端租赁相对活跃，汉宇地产世茂分行已经成交多单大户型高端租赁房源，以世茂滨江花园为主力，其两房租金普遍在12000－15000元／月，三房租金则在22000－32000元／月，稳定于年前水平，租住对象以外籍人士及单身高端白领为主。

　　而相比租赁市场客户出手利落，购卖客户则相对较为犹豫。陈先生在汉宇地产世茂分行置业顾问帮助下，大半年前就已踏上看房之路，他关注世茂滨江花园的两房物业，总价则控制在550万元左右，但由于此类适合房源数量有限，即使遇到合适房源，陈先生仍然心有余悸不敢出手，较终仍无果而终。在高端市场中，租赁与购卖之间形成鲜明对比，汉宇地产世茂分行整体看房数量虽较年前约有两成增长，但以租房为主要目的，充分体现出租赁优于购卖的情形。

　　21世纪不动产上海锐丰浦城路分行经理魏长洲则向商报记者表示，近来，浦东陆家嘴板块的二手豪宅成交均价普遍下降了不少，降幅可达10－15%左右。如板块内世茂滨江花园，目前均价约为5.3万元／平方米，而年前其成交价可达5.9万元／平方米；菊园三期汇豪天下的均价也较年前下降了约10%，目前的成交均价在4.3－4.5万元／平方米之间，这样的降价行为，吸引了一批长期观望的购房者入市。

　　南京西路板块：

　　议价空间有所提升

　　南京西路板块的高端二手物业价格在年后同样出现松动，与年前相比，议价空间大多提升了5%左右，甚至市场出现部分房东亏本卖房的迹象。

　　商报记者从汉宇地产东新闸分行张经理处了解到，林先生需要大量资金周转，因此打算将手上一套经典茂名128平方米的三房出售。该套房屋是林先生于2010年以1000万元的价格购入，近期他主动表示愿意将成交价格下调至960万元。林先生坦言，这也是无奈之举，市场环境愈发复杂，看自己房子的客户数量并不多，但自己确实急需解决资金问题，才选择亏本卖房，尽快脱手。虽然林先生事件属于个案，但从此案例中反映出，高端产品在此轮宏观调控政策大背景下，可谓是受到极大影响，个别房东物业的账面价值已经出现亏损。

　　综合以上几大板块表现来看，高端市场回暖速度并不显著，虽然，较年前看房量普遍出现不同程度增长，但客户大多只看不购出手犹豫。汉宇地产市场研究部付伟认为，虽然整体市场呈现回暖态势，但由于政策面对于中高端市场继续利空，高端市场深陷泥潭难以自救。

　　目前高端物业主要针对于改善型置业者，而及地方楼市政策头选保护对象则是头次置业的刚需客户。在此前提下，二手房市场呈现出“低端物业火热，豪宅市场冷清”的格局，而高端市场则主要依靠租赁来撑起一片天。

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