限贷、限购下的楼市，投资需求和部分高端置换需求被迫淡出，二手房交投日益还原普通购房需求本色，成交向小户型、低总价房源大幅倾斜。

　　面积小于70平方米、总价低于150万元的小户型成为2011年全年卖得较好的二手房品种。其中，面积70平方米以下二手房成交比例，2010年1季度至2011年1季度间均维持在47%-50%，而在2011年2-4季度则是跃升至50%以上，尤其是在4季度达到54.22%的高位。总价150万元以下二手房成交比例，2011年均维持在77%-78%的区间，走势非常稳定。

　　21世纪不动产上海区域市场统计显示，目前总价200万元以下二手房购家主要为刚需和改善需求，刚需购家以婚房需求居多，不少为2012年春季办婚礼、并为装修预留时间，偏好户型较小的次新房源。改善型则是分为紧靠学校的小区、居住条件改善和养老房三种类型，一般对地段和房源品质有较高要求，但价格敏感性相对较低，因可用持有房源对冲目标房源的支出，支付能力也相对较强。

　　此外，总价200万元以下二手房购家对贷款(含纯公积金、纯商业、组合贷款三种类型，下同)依赖性较重，总价100万元以下购家购房贷款者占比达64.9%，总价100万-200万元购家购房贷款者占72.2%；且均较偏好纯公积金贷款类型，贷款金额在房源总价中在20%-70%区间内。

　　虽政策导向下市场结构日趋向小户型、低总价集中，但面积500平方米以上、总价高于1000万元的二手房成交占比也在不断提高。其中，面积500平方米以上二手房成交比例2010年4季度的0.20%持续升至2011年4季度的0.89%，总价1000万元以上二手房成交比例则是由2010年4季度的0.64%持续升至2011年4季度的0.96%。从2011年1-11月间成交数据来看，这些、高总价二手房主要集中在工厂和办公楼、公寓和商铺4种物业类型，合计比例达85.06%，其中又以工厂和办公楼居多。位于松江新城的大业领地、佘山E谷为工厂的代表性项目，位于普陀长征的红星世贸大厦和徐汇田林的普天科技园为办公楼代表项目。

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