重提投资，在这个“自住时代”铺天盖地的时候。年末将至，新房市场依旧波澜不惊，二手房市场继续如履薄冰，而新一轮的投资客集体“出货”却似乎比以往任何一次都要来势汹汹：

资料显示，2003年杭州的商品房销售面积为487.61万平方米，2004年商品房实际销售面积为650.14万平方米，总计有上千万的销售量，而这些楼盘大多已于今年下半年或将于明年交付使用。若假设当时的投资性需求为10%，也即意味着今明两年将有100多万方投资客手中的“次新房”上市；若投资性需求为15%，即将上市的面积将为150多万方；若比例有20%，则可能有200多万方……尽管投资性需求的比例我们未得其详，但2003-2004年的投资性需求比例过大却是已被肯定的事实，于是，这样的数字让人触目惊心。

透明售房网显示的数据：今年1-10月，杭州市批准预售商品房面积为780.85万㎡；

而同期若有100多万方的“次新房”上市，相当于一个超级大盘几年的开发总量！

这样一批现房的“集中上市”将给市场带来怎样的冲击？给现有的一手房市场价格又将带来怎样的影响？

投资客何去何从？

购房者下不下单？

……

又一轮投资客出货：阵痛还是危险的预兆？

近日，留意二手房市场的购房者发现，一批“新面孔”频现二手房中介公司挂牌房源和各大房产网站。某知名房产网站的出售房源栏中，仅11月14日，单个小区挂牌量名位前茅的是：亲亲家园100套以上；紫金庭园约80套；世纪新城60多套；浪琴翠苑50套左右；现代名苑近40套……

这样的景象让人不由得联想到两年前个税征收前夕以及本轮宏观调控初期的投资客“大甩盘”。然而，与前两次不同，本轮投资客的集体出货并不主要因为有政策动向。那么，这次出货又是为哪般呢？

缘起

先分析一下这几个典型楼盘，可以得出几个共同特征：交付期半年以内；大部分楼盘2003年左右上市；目前挂价较开盘价近翻番……于是，我们不难联想起2003-2004楼市的火爆场面：排队、抢房，甚至有楼盘不曾公开发售即告售罄……而其中投资客的比例，曾有保守的估计，10%-20%。

所谓投资需求，必然要进入二手房市场，但由于期房限转，这些房源只有等到交付后三证办出方可交易。于是，2005和即将到来的2006，这些投资客们曾经热衷的楼盘集中交付后，新一轮投资客集体出货开始上演。

佐证

2005-2006，将是新盘交付的集中年：城西文教区域，5月交付的紫金庭园一期，总建筑面积约20万㎡、将于12月底前全面交付的世纪新城总建筑面积27万㎡、总户数达2000多户；三墩区块，亲亲家园一期已于6月份交付，约有2000套房源，而铭雅苑也还有部分房源于今年交付。

滨江板块，有资料显示，滨江区块今年开始已迎来交付高峰，约有93万平方米纯住宅项目即将交付，交付的房源将达5000多套，其中，钱江湾花园一、二期预计年底交付，估计有700多套，国信嘉园200多套、通策广场400多套、之江公寓·景江苑400多套、银色港湾700多套、香溢·白金海岸一期1500多套……

2006年，交房高峰还将延续，主要集中在滨江、闲林等地：滨江区块有江南豪园，贺田·尚城，中浙·太阳国际公寓，彩虹城二期，钱江湾花园三、四期等楼盘；而去年供应量较大的闲林板块，盛世嘉园、集美·岸上蓝山等楼盘也将于明年掀起交付小高潮。

猜测

资料显示，2003年杭州的商品房销售面积为487.61万平方米，2004年商品房实际销售面积为650.14万平方米，总计有上千万的销售量，而这些楼盘大多已于今年下半年或将于明年交付使用。若假设当时的投资性需求为10%，也即意味着今明两年将有100多万方投资客手中的“次新房”上市；若投资性需求为15%，即将上市的面积将为150多万方；若比例有20%，则可能有200多万方……

如此庞大的次新房一旦涌入市场，会是怎样的场景？会对市场产生怎样的影响？头先，立竿见影的将是供求比。2005年的宏观调控，已使杭州购房者的需求大大缩水。从近期市场供应和成交情况看，曾经供不应求的局面已得到大大缓和，供求比趋于平衡，二手房市场在某个时点上甚至供过于求。在这样的市场环境下，一旦平添了百来万方的供应量，供求关系的逆转便可预见。

届时，杭州的开发商们不仅要忙于和周边的楼盘竞争、和价格相近的区块竞争，更强劲的对手将是拥有现房优势且有一定议价空间的二手次新房。再说价格，仍旧以几个典型楼盘为例：世纪新城2003年开盘时的均价约5500元/㎡、一站之隔的枫华府第现价约13000元/㎡；现代名苑2003年10月的价格约7000元/㎡、同区域的润和·紫庭花园售价约11000元/㎡；紫金庭园一期的均价约5400元/㎡，现在的市值也在10000元/㎡以上……

这也即意味着，当时的投资客早已赚得盆满钵满。于是，为了尽快套现，一些二手次新房的房主让步万儿八千的不成问题，厉害的购房者甚至可以讨价还价好几万。一旦这样的现象达到一定规模，周边的新盘该如何招架？

“我只是抛盘，我不是逃亡”

——近期二手新盘挂牌量猛增现象剖析

年关将至，部分新交付楼盘的业主们开始了一次基于相似市场预判之上的集体抛盘行动。从各大房产中介公司的挂牌数据上来看，真可以说是“不看不知道，一看吓一跳”。

类似于亲亲家园、山水人家、浅水湾城市花园等等近十个当初被大量房产投资者所看好的楼盘，目前在各中介公司的挂牌量均在20-30套以上，个别的甚至在50套以上。从挂牌物业的类型上来看，毛坯房、、高总价成了这部分挂牌房源的一大特征。

一位信义房产的经纪人告诉笔者：“光是我一个人手头就有五套面积在200平方左右，总价超过200万元的次新房房源，这类房子从8月份就开始放量了，但就我所知成交的似乎很少。”从上述现象来看，一幅房产投资者“集体大逃亡”的壮烈景象，可能已经在部分读者的脑海中呼之欲出了。

然而在我们尚未“透过现象看本质”之前，请先慢下结论，不妨让我们先来分析一下导致新盘挂牌量增加的几大原因。

三大原因导致房产投资者近期放量

头先一个众所周知的原因就是整个房产市场的普遍看空。卖方市场转入购方市场的一个标志性现象就是供过于求，而这一点在目前的次新盘供求关系中尤其突出。杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司的业务经理陆迎庆告诉笔者：“现在我们一听到有人要挂大户型的房子就很敏感，巴不得进门来的客户是一个要购大户型的。”

的确在投资客户大多数已经退场的市场环境中，大户型、高总价的二手新盘确实正在遭遇着供求错位的尴尬。一方面目前的购房者大都是以自住需求为主，总体上倾向于小户型、低总价；另一方面这些大宗物业又普遍是5.55%营业税的征收对象，这自然就加重了购房者的经济负担与心理压力；较后一个需要引起重视的方面则是当初部分投资者在购入这些物业时是以升值为头要目的，对物业的各方面综合因素考虑得不多，而目前有能力去接盘的购家则大都是以自住为目的的，当然他们对于物业品质、周边配套等等各项因素也就有了近乎苛刻的要求了，这两相矛盾之下，高端物业成交低迷的现状无形中也刺激了更多手头尚有存货的投资者们赶快清仓。

大因素则与现在的时间息息相关，眼看年关将至，如何在年底之前回笼部分资金成了摆在众多投资者面前的一大难题。一位来自台州的张先生正急于将手头一套朝晖现代城的跃层式公寓脱手，面对笔者的疑问，他坦言道：“虽然房价涨了不少，但没想到现在房子这么难卖，我已经把挂价从每个平方11000，降到现在的10000了，可是一直没人来下单，眼看年关要到了，我自己的企业还急着等钱周转呢。”像张先生所面临的难题也是一部分投资者们所担心的，看来这个房子卖不卖得掉，也直接关系着这个年过不过得好。

较后一个因素也是较近整个行业中讨论得较多的一个问题，就是个人所得税是否将要恢复征收。正是由于传言的尚未明朗，所以使得“狼来了”的呼声愈发地耸人听闻。当然也有对此政策抱有乐观态度的中介公司认为，如果现在马上敲定什么时候开始在杭州恢复征收个税，那么在执行这一政策前的一段时间内，为了避税，整个市场短期内必然会出现交易量激增的一段“大好时光”。然而从过去两年内，个税征而又止、营业税横空出台等等一系列政策出台的风格来看，这次个税恢复的政策如果成真，那必然也是一步到位、见血封喉的。为了避免届时“悔不当初”的痛苦，选择在这个时候尽早抛盘对于投资者们来说也无疑是明智之举。

留得青山在，不怕没柴烧从表面上来看，此时抛盘的众多投资者们难免有些狼狈，房东的态度好了，房子的价格也开始“好商量”了，但对大部分早期入货的投资者来说，以现在的售价出手，即使再打个折扣外加各种税费，他们的还应该说是相当丰厚的。

以亲亲家园为例，当初开盘时的均价在3000元/平方米左右，而目前在二手房市场的挂牌价普遍都在6300元/平方米以上，那么如果现在以这个价格成交的话，当初较早进货的那批投资者的率较少也在100%以上。

杭州中原地产研究部顾晓立在对各新交付楼盘的开盘价与挂牌价进行了一番对比之后，得出如下结论：“除了少数今年内接盘的人之外，可以毫不夸张地说，大多数投资者现在抛盘都还是受益丰厚的。无非是现在如果要卖得快一点，那么可能就需要多割点肉，关键是投资者能不能过得了自己的心理关口，如果自己认定了少赚一点也是可以的，那么现在也还是有部分自住型消费者愿意接盘的。”

确实，从近期二手房市场上成交的具体情况来看，是否找准了卖点往往成了目前投资者们能否及时出手的一大关键因素。一位在去年购入一套云河大厦物业的业主就主动为购家找到了长期租用这套物业的租客，以该物业的长期与未来的发展空间成功地吸引到了那位愿意接盘的购家。另一套以17000元/平方米高价出手的春江花月顶层物业则以无可挑剔的品质实现了投资者的顺利套现，关于这套房子的品质，按购家的话来说就是：“景观、户型、装修、配套……该有的全都有了，所以我也就马上下单了。”

从这些个案来看，市场上并不缺乏愿意慧眼识珠的接盘者，只是现在可选择的余地大了，多挑挑拣拣也是正常的。再从宏观面上来讲，目前出现的二手新盘挂牌增量的现象，其实也

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