70平方米以下、总价150万元以下二手房成交居多

　　在楼市调控政策持续收紧下，全市二手房成交量在2011年下半年期间出现较为明显的回落，季节性因素影响也出现失效。21世纪不动产上海区域市场统计显示，2011年1至11月间，全市共成交13.28万套二手房，同比减少1.44%。而12月的成交套数预计在7500套左右，照此粗略估算，2011年全年沪上二手房成交套数预计将在14.03万套左右，同比缩量约9.2%。

　　成交量价同比回落

　　“金三银四”“金九银十”双双失约

　　事实上，在2011年的上海二手房市场上，往年成交旺季的3、4月份和9、10月份，二手房成交套数均出现了明显回落，3、4月份二手房合计成交套数为2.64万套，同比降幅在25%－40%左右；9、10月份的成交套数仅为1.84万套，同比降幅更是高达40%－45%左右。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，自2011年下半年起，二手房成交套数便呈逐月回落之势，体现在市场中便是购家观望情绪日渐加重、入市谨慎度不断提高。但是，伴随新房打折引发的成交量在11月回升，预计将会带动部分二手房源及需求释放，12月全月二手房成交量预计将有一成左右的环比回升，达到7500套左右。

　　伴随成交结构改变及挂牌、成交价松动，全市二手房成交均价自2011年2月起已连续10月出现同比回落，2－4月间同比降幅在3%－6%，5－9月间同比降幅6%－9%10－11月间的同比降幅约达13%－15%，成交均价降幅出现不断放大的趋势。

　　黄河滔认为，10－11月间全市二手房成交均价同比降幅明显扩大，除与结构性因素有关外，业主心态进一步松动、更多楼盘加入降价行列中，也是重要原因之一。如全市监测的40个标杆楼盘中，大户型单价比8月期间下降的楼盘数量由10月期间的8个增至11月期间的10个；中户型单价比8月期间下降的楼盘数量由10月期间的9个增至11月期间的11个；小户型单价比8月期间下降的楼盘数量由10月期间的8个增至11月期间的11个。而各类户型监测楼盘较8月时的单价降幅也由10月的不足10%扩大至11月的15%左右。

　　市场结构出现变化

　　外地购家减少 商办物业升温

　　与此同时，商报记者注意到，随着限购、限贷一系列政策生效，2011年上海二手楼市的成交结构亦出现明显变化，一是外省市购家成交占比不断回落，二是商办物业交投有所升温。

　　据介绍，2010年全年成交的二手房源中，外省市购家成交占比始终维持在41%－46%区间，且呈现逐季升高之势；而2011年迄今(截至11月)成交的二手房源中，外省市购家成交占比则是降至33%－40%区间，且呈现不断走低之势。二手房交投数据变化同时，投资客也基本在全市淡出。据21世纪不动产上海区域市场近期抽样调查显示，在杨浦新江湾城、闸北大宁、虹口凉城等9个板块中，近期入市的二手住宅购家均未有纯粹的投资客身影。

　　另一方面，随着二手住宅投资成本和风险的加大，以及购购难度的上升，二手商办物业(含办公楼和商铺，下同)也正成为部分购家的替代之选。自2010年下半年起，二手商办物业成交占比便持续提升，由2010年第3季度期间的3.17%不断升至2011年第4季度期间(截至11月)的6.66%。

　　目前部分板块的投资客心态，也成为上述情况的侧证。21世纪不动产上海区域市场近期抽样调查亦显示，投资客虽退出二手住宅市场，但未完全退出二手房市场，少数人考虑转投其他物业类型。如在闵行七宝板块，未入市投资客就表示如果政策在两三年内无松动，就只会考虑投资二手商铺和酒店式公寓，不太会考虑投资住宅。

　　成交日趋集中

　　小户型、低总价房源占比提高

　　在2011年，投资需求和部分高端置换需求被迫淡出市场之际，二手房交投日益体现普通购房需求本色，成交也渐向小户型、低总价房源集中。

　　商报记者了解到，面积70平方米以下、总价低于150万元的二手房成为贯穿2011年全年的成交。70平方米以下二手房成交占比在2010年1季度至2011年1季度间始终维持在47%－50%，而在2011年2－4季度间，这一成交占比跃升至50%以上，尤其是在4季度间达到54.22%的高位。而总价150万元以下二手房成交占比在2011年均维持在77%－78%的区间，走势较为稳定。

　　21世纪不动产上海区域市场统计显示，目前总价200万元以下的二手房购家主要为刚需和改善需求，刚需购家以婚房需求居多，不少为明年春季办婚礼并为装修预留时间，偏好户型较小的次新房源；改善型则是分为紧靠学校的小区、居住条件改善和养老房三种类型，一般对地段和房源品质有较高要求，但价格敏感性相对较低，因可用持有房源对冲目标房源的支出，支付能力也相对较强。

　　此外，总价200万元以下二手房购家对贷款(含纯公积金、纯商业、组合贷款三种类型)依赖性较重，总价100万元以下购家购房贷款者占比达64.9%总价100万－200万元购家购房贷款者占比达72.2%；且两者均较为偏好纯公积金贷款类型，贷款金额在房源总价中占比集中在20%－70%区间。

　　值得注意的是，虽然政策导向下市场结构日趋向小户型、低总价集中，但面积在500平方米以上、总价高于1000万元的二手房成交占比也在不断提高。其中，面积500平方米以上二手房成交占比已经由2010年4季度的0.20%持续升至2011年4季度的0.89%，总价1000万元以上的二手房成交占比则是由2010年4季度的0.64%持续升至2011年4季度的0.96%。

　　从2011年1－11月间成交数据来看，这些、高总价的二手房主要集中在工厂、办公楼、公寓和商铺这4种物业类型，合计占比85.06%。其中又以工厂和办公楼居多，位于松江新城的大业领地、佘山E谷为工厂的代表性项目，而位于普陀长征的红星世贸大厦和徐汇田林的普天科技园为办公楼代表项目。

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　　元旦局部板块砍价高达30%

　　21世纪不动产上海区域市场对旗下门店的抽样调查显示，今年元旦期间(1月1－3日)看房者普遍少于去年同期，同比回落幅度在五成左右。而受限购调控、加息成本增加等因素影响，在徐汇、徐汇康健、浦东六里北蔡等板块，元旦购房者的关注户型、以及砍价幅度均有所变化。

　　21世纪不动产上海锐丰徐汇区区域经理顾芸告诉记者，由于元旦期间，徐汇板块的客源减少了一半，不少客户趁淡市砍价，幅度可至10%－15%，这是之前较少出现的。而在徐汇康健、浦东六里北蔡板块，此种大幅度砍价情况也有所发生，且力度更大，一般高达20%－30%，但同样也与业主心理预期有较大距离。21世纪不动产上海锐丰康健分行经理胡北表示，元旦期间，康健板块内的二手房整体价格，下降了约1000元／平方米。但是，仍然未达到购房者预期，很多客户砍价力度

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