上海新房市场的供应放量、降价促销，刺激了新房市场的交易回升，也使得降价幅度较为逊色的二手房进一步丧失价格吸引力，甚至分流潜在购家，11月二手房成交量由此连续第四个月下降。

　　成交均价同比下降一成多

　　据21世纪不动产上海区域的统计显示，2011年11月份上海共成交二手房0.69万套，环比降14.6%、同比降49.6%，为去年7月以来较低。11月份二手房0.69万套的交易水平，已比今年春节期间的2月低出12.9%。而上海历年春节期间的正常水平即在6000至8000套。可见，目前二手房市场已提前进入春节行情。

　　此外，11月全市二手房成交均价为每平方米1.49万元，环比下降6.2%、同比下降14.7%，这也是今年2月至今以来各月度的同比降幅，之前一般在5%至9%。从该公司持续观察的40个标杆楼盘来看也是如此。大、中、小三类户型与8月相比，各有2至3个盘新加入降价行列，11月末的降价盘占比约25%。

　　刚需和改善型购房占九成以上

　　而随着调控的延续，在改善、刚需、投资的三大类购房目的中，今年的投资购房套数占比下降得十分明显、进入10月后已经下降至4%以下，与此对应的是刚需和改善型均分别保持在4成和5成以上，投资客已基本在二手住宅市场淡出。21世纪不动产上海区域市场近期的抽样调查显示，在杨浦新江湾城、闸北大宁、虹口凉城等9个板块中，近期入市的二手住宅购家均未有纯粹的投资客身影。

　　徐汇长桥一房产经理表示，目前二手住宅购家中，仅有不足5%的置换需求兼带投资性质，一般为小换大型，偏好面积70至80平方米、总价200至210万的两房；同时要求低于市价5%，才会考虑出手。其入市心态颇为典型：一为抄底，看好后市；二为获得租金回报，购入后先出租3-4年。目前年租金回报率在1.7%至1.8%。

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