成交量价同比回落：“金三银四”“金九银十”双双失约

　　楼市调控政策持续收紧下，全市二手房成交量在2011年下半年期间出现较明显回落，季节性因素影响也出现失效。

　　21世纪不动产上海区域市场统计显示，2011年1至11月间，全市共成交13.28万套二手房，同比减少1.44%；在往年成交旺季的3、4月份和9、10月份，二手房成交套数出现明显同比回落，3、4月份合计成交套数为2.64万套，同比降幅在25%-40%；9、10月份成交套数为1.84万套，同比降幅在40%-45%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，自2011年下半年起，二手房成交套数便呈逐月回落之势，体现在市场中便是购家观望情绪日渐加重、入市谨慎度不断提高。但是，伴随新房打折引发的成交量在11月回升，预计将会带动部分二手房源及需求释放，12月全月二手房成交量预计将有1成左右的环比回升。

　　伴随成交结构改变及挂牌、成交价松动，全市二手房成交均价自2011年2月起已连续10月同比回落，2-4月间同比降幅在3%-6%，5-9月间同比降幅在6%-9%，10-11月间同比降幅13%-15%，出现不断放大的趋势。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，10-11月间全市二手房成交均价同比降幅明显扩大，除与结构性因素有关外，业主心态进一步松动、更多楼盘加入降价行列中，也是重要原因之一。

　　如全市监测的40个标杆楼盘中，大户型单价比8月期间下降的盘数由10月期间的8个增至11月期间的10个，中户型单价比8月期间下降的盘数由10月期间的9个增至11月期间的11个，小户型单价比8月期间下降的盘数由10月期间的8个增至11月期间的11个。而各类户型监测楼盘较8月时的单价降幅也由10月的不足10%扩大至11月的15%左右。

　　市场结构出现变化：外地购家减少、商办物业升温

　　伴随限购、限贷一系列政策生效，2011年二手楼市成交结构出现明显变化。一是外省市购家成交占比不断回落，二是商办物业交投有所升温。

　　2010年全年成交的二手房源中，外省市购家成交占比始终维持在41%-46%区间，且呈现逐季升高之势；而2011年迄今(截至11月，下同)成交的二手房源中，外省市购家成交占比则是降至33%-40%区间，且呈现不断走低之势。

　　二手房交投数据变化同时，投资客也基本在全市淡出。据21世纪不动产上海区域市场近期抽样调查显示，在杨浦新江湾城、闸北大宁、虹口凉城等9个板块中，近期入市的二手住宅购家均未有纯粹的投资客身影。

　　随着二手住宅投资成本和风险的加大，以及购购难度的上升，二手商办物业(含办公楼和商铺，下同)也正成为部分购家的替代之选。自2010年下半年起，二手商办物业成交占比便持续提升，由2010年3季度期间的3.17%不断升至2011年4季度期间(截至11月)的6.66%。

　　而目前部分板块的投资客心态，也成为上述情况的侧证。21世纪不动产上海区域市场近期抽样调查亦显示，投资客虽退出二手住宅市场，但未完全退出二手房市场，少数人考虑转投其它物业类型。如在闵行七宝板块，未入市投资客就表示如果政策在两三年内无松动，就只会考虑投资二手商铺和酒店式公寓，不太会考虑投资住宅。

　　成交日趋集中：小户型、低总价房源占比提高

　　投资需求和部分高端置换需求被迫淡出市场之际，二手房交投日益体现普通购房需求本色，成交也渐向小户型、低总价房源集中。

　　面积70平米下、总价低于150万元的二手房为贯穿2011年全年的成交。其中面积70平米以下二手房成交占比，2010年1季度至2011年1季度间均维持在47%-50%，，而在2011年2-4季度间则是跃升至50%以上，尤其是在4季度间达到54.22%的高位。而总价150万以下二手房成交占比，2011年均维持在77%-78%的区间，走势非常稳定。

　　21世纪不动产上海区域市场统计显示，目前总价200万元以下二手房购家主要为刚需和改善需求，刚需购家以婚房需求居多，不少为明年春季办婚礼、并为装修预留时间，偏好户型较小的次新房源。改善型则是分为紧靠学校的小区、居住条件改善和养老房三种类型，一般对地段和房源品质有较高要求，但价格敏感性相对较低，因可用持有房源对冲目标房源的支出，支付能力也相对较强。

　　此外，总价200万元以下二手房购家对贷款(含纯公积金、纯商业、组合贷款三种类型，下同)依赖性较重，总价100万以下购家购房贷款者占比达64.9%，总价100-200万购家购房贷款者占比达72.2%；且均较偏好纯公积金贷款类型，贷款金额在房源总价中占比集中在20%-70%区间。

　　另一值得注意的现象为，虽政策导向下市场结构日趋向小户型、低总价集中，但面积500平米以上、总价高于1000万元的二手房成交占比也在不断提高。其中，面积500平米以上二手房成交占比由2010年4季度的0.20%持续升至2011年4季度的0.89%，总价1000万以上二手房成交占比则是由2010年4季度的0.64%持续升至2011年4季度的0.96%。

　　从2011年1-11月间成交数据来看，这些、高总价二手房主要集中在工厂和办公楼、公寓和商铺4种物业类型，合计占比达85.06%，其中又以工厂和办公楼居多。位于松江新城的大业领地、佘山E谷为工厂的代表性项目，而位于普陀长征的红星世贸大厦和徐汇田林的普天科技园为办公楼代表项目。

　　挂牌业主多为改善型 抛售家庭先进住房的比例超7成

　　限购之下，上海市民为珍惜购房资格，抛盘动作变得谨慎很多，为了改善居住而抛售家庭为一住房的动机占比攀升至超过7成的比例、达到高位水平。21世纪不动产上海区域的一线门店反馈显示，持有产证年限超5年、为家庭先进住房、以改善置换为目的的比例在调控后基本呈稳定增长态势。今年10月，上述3项指标分别为74.3%、62.9%和77.5%，分别比去年同期提高了(此处指完全值，下段相同)2.5%、13.9%和9.0%。

　　反观因为闲置而抛盘的动机，其套数占比则稳定下降，今年10月为16.1%，较去年提起下降了7.2%。但是，闲置和改善两大目的，在成交量偏低的今年10月仍占据了93.6%的比例，较去年同期的较高水平上升了1.9%。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，业主抛盘的结构变化，可以从调控政策上寻根溯源，为改善而出售先进住房增多、因闲置抛盘比例下降，与限购有关；而持有产证满5年则源于营业税未满5年须强征相当于房屋总价的营业税及附加5.65%有关。

　　诚然，调控为稳定市场、抑制房价过快上涨产生积极意义，但也在客观上打乱了正常的交投节奏，市场被“冷冻”。从业主抛盘的角度看，市场本身的新增挂牌房源的数量、质量，都会受到一定程度的影响，传导至购家，就是房源有效可选范围的相对缩小，较终成为交易量萎缩的原因之一。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！