新浪二手房讯(编辑 孙欣)刚刚过去的2011年，号称是“史上较严厉调控年”。这一年，房市风起云涌，上海二手房市场经历了市场冷清、成交较为低迷的一年。进入2012年，二手房市并无太大变化，头月成交量仅4千余套。这一数据创下六年来上海市二手房单月成交较低水平。

　　面对这样的市场环境，不少中介公司处境艰难。21世纪不动产上海锐丰房地产公司却在2011年沪上房地产中介公司总业绩中领跑业内。上海新浪二手房专访21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪先生，解析锐丰房地产的核心竞争力所在哪般。

　　业务结构调整：二手房为重走向一二手联动

　　21世纪不动产上海锐丰房地产2006年10月正式成立，已有5年光阴。2011年10月份，锐丰度过了它的5周岁生日。在这5年里，锐丰的脚步很快，发展也比较积极。

　　截至目前，21世纪不动产在上海已经有大约250家门店，员工数量接近4000名。“从2011年开始，锐丰的门店规模在上海同业中是头位，去年3月份，我们在二手房市场的占有率超越所有同行。”叶厚彪表示。

　　虽然2011年上海二手房市场一直处于低迷状态，但上海锐丰公司的业绩仍然领跑业内。在叶厚彪看来，这与上下半年公司业务方向的战略调整密不可分。

　　“一方面，公司的业务结构有所变化，从主打二手业务，变成一二手联动。”叶厚彪介绍道，“在2011年上半年，一手房代理在锐丰的业务比重还不到10%，我们的主要精力都放在二手房方面。下半年，我们增加了一手房业务的比重，总体达到70%多，和开发商的合作也取得了很不错的成绩，虽然市场整体不是很好，但业绩方面，还是比较稳定的。”

　　除了业务结构的变化，21世纪不动产上海锐丰在人员培养和企业文化方面做出了很大的努力。几千人的团队，凝聚力很重要。“锐丰精英特训营”的开展也体现出锐丰对此方面的重视。

　　叶厚彪说：“对新的员工，我们有系统的培训，关于公司文化，我都会争取时间跟他们去讲述。比如在2011年第四季度初，锐丰的管理层级别团队共600多人参加了为期2个月的深入培训，主要针对其心态、管理理念和服务方面。培训对员工能力的提高和服务意识方面的牢固，还是比较重要的。”

　　科学管理 保持合理布局

　　2011年，有很多中介公司在二手房中介行业洗牌的浪潮中锵羽而归。叶厚彪认为，努力实现资源配置的合理化，是应对严厉市场环境的重要部署。

　　他表示，上海中介行业的发展，已经经历过05年宏观调控、08年金融海啸和2010-2011的宏观调控三次大浪潮。在一次又一次的市场变化中，中介行业的含金量和实力都是有所提高。面对2011年的严厉调控，上海中介公司都相对比较淡定。

　　“相对来说，可能一些中小型公司，比如门店数量在七八家、十来家的，可能比较困难一些。有的公司会选择退出市场。”叶厚彪说，“而大型品牌中介，资金相对雄厚，可以做一些调整。”

　　他以锐丰为例，在2011年二季度，因对市场已经有所预判，所以提前有一些调整。无论市场好坏，锐丰都会对上海的100多个板块与商圈进行监控。公司非常清楚每个门店的经营状况。

　　在很早之前，锐丰就已经在着手调整门店。“业绩不好的、所在片区成交较低的，我们已经做出了调整，同时，锐丰也在一些刚需板块增开了门店。整体来说，从2010年到2011年以来，锐丰有一些调整，但整体还是保持着比较合理的布局。”

　　叶厚彪表示，虽然2012年市场会比较困难，但锐丰有足够的信心和实力面对市场。

　　经纪人：真诚沟通 弱市中成长

　　21世纪不动产在上海拥有近4000名的“金色战友”。 市场比较困难，经纪人应该如何面对市场？

　　叶厚彪谈到：“好的业务员，除了工作认真外，通常也比较直率真诚。我们的业务员通常并没有复杂的技巧，而是跟客户真诚的沟通交流，可以得到客户的信任，很多客户会把朋友介绍给我们的经纪人。”

　　除此之外，叶厚彪认为，经纪人必须对市场保持信心，也必须在弱市中成长。“虽然市场不好，但还是有成交，还是刚性需求，只要业务员能够真诚沟通，真心为客户解惑，一定能够达成成交。”

　　此外，在叶厚彪看来，中介公司除了开源节流之外，也要注意对员工的培训，面对市场的困难，要对经纪人多加鼓励，让他们不断成长。叶厚彪表示：“这一年以来，我发现锐丰的不同层级的员工都有成长，这是我较开心看到的事。”

　　预判2012：市场很难有大的变化

　　2012年头月沪上二手楼市成交走低，这让本来期待年后市场会有所改变的业主不禁失望。2012二手楼市到底走向何方？叶厚彪则预判，2012年的二手房市场，“很难有一个大的变化”。

　　他分析说，一方面调控会继续进行，另一方面，从年后锐丰门店的反馈情况来看，带看量情况确实存在，但成交情况仍不太活跃。往年春节后，二手房市场常出现成交“小高潮“或“小阳春”，今年则有一些难度。

　　“在2012年，一二手联动将会成为中介更大的业务方向。”叶厚彪表示。他认为，以前涉足一手房市场不多的公司可能会逐步增加这方面的比重。“即使二手房市场回复稳定之后，一二手联动应该还可以在中介公司业务量的比例中占到30%左右。”

　　至于近期成为焦点的上海市普通住宅价格标准提高一事，叶厚彪认为，从短期来看，这对二手房来说是一个利好的消息。“标准提高后，二手房普通住宅的比例将提高到80%以上。对购卖双方来说，可以省掉约3%的税费。无疑会给市场带来好的影响。”

　　叶厚彪以北京市场为例说明，“北京普通住宅标准提高后，月成交量从8000套以上提高到了13000套左右。上海也会有一个短暂性的成交量提升。”

　　但他并不认为这一举措能够给二手房市场带来足够多的改变。“从长远来说，普通住宅价格标准的提高，并不能改变整体市场。”叶厚彪说。

　　谈房产电商：需客户信心建立

　　谈及房地产电子商务，叶厚彪充分表示了对它的认可：“人们的工作和生活都已经离不开网络。比如微博和facebook。随着人们对网络的依赖程度越来越高，电子商务对任何行业都是密不可分的。房地产行业也是如此。”

　　他认为，房子对中国人来说是安居乐业的大事，房子对中国人的重要性，让人们对网络服务存在有一定的担忧。因此，房产电商平台的搭建，需要客户对网络服务平台的信心。他认为，可能需要两到三年的时间，才能建立置业者对电子商务的认识，从而再建立其对网上房地产服务的信心。

　　至于新浪二手房重磅推出的“百度品牌专区”项目，叶厚彪也表示了浓厚的兴趣。

　　谈购房时机：未来两月房价稍有松动 置业者可考虑出手

　　房价走势迷茫，置业者何时出手才是好时机？

　　叶厚彪说：“我并不认为抄底是件容易的事。在过去的半年里，房价在年前有一定的松动。但是很多房东对年后的市场还是有一些期望，所以不会有太多的降价。事实证明，年后市场变化不大，我预计在未来一到两个月，二手房市场会有一定的松动，房价可能会有5-10%的调整。对于置业者来说，购房子应量力而为。如果房子不错，经济实力也具备的话，是可以考虑出手的。”

　　叶厚彪表示，简单来说，如果房价有10—15%的调整幅度的话，置业者就可以出手了。

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