中介说

　　沪上二手房市场在2月复苏的势头，未能延续到3月初。

　　3月6日，沪上多家房产中介对早报记者称，3月初中介门店的带看量均有所回升，但二手房成交量则较2月有所下滑。多位受访中介预计，3月上海的二手房成交量将与2月持平或略有上升，不会出现什么“大好”行情。

　　多家房产中介监测的数据显示，2月上海二手房成交量为10016套，环比(较1月)上升140.54%，刚需房源成交复苏势头明显。

　　带看量回升

　　据上海中原镇宁分行经理张宏超介绍，3月以来，该门店所在区域总价330万元以内的刚需房源成交很好，较近一个星期，周边4家中原门店每家都有一两套类似房源成交，“区域内这类房源比较紧俏，成交的都是刚挂牌出来的房子，购家还价在5万元左右。与去年下半年及今年1、2月份相比，这是一个小小的变化。”

　　“不管刚需还是中高端楼盘，带看量都很好，较1、2月份提高了10%～20%。”张宏超说。

　　但更多的受访中介则称，3月以来攀升的带看量并未带来成交量的上升。

　　汉宇地产新大连分行经理黄宇帆称，3月以来，该门店带看量比2月提高了10%～15%，但不少客户还是比较犹豫，主要是还没达到心理价位，“购房人杀价较少10%，而房东能接受5%就算很多了，还价太多，房东连房子都懒得让看。”

　　据黄宇帆介绍，2月以来，受一些微调信号影响，市场较去年底有所好转，近期看房人增多、房东缩小让价幅度甚至跳价的情况，“先前已经谈好了，可关键时刻房东又不肯来签合同了。年初时房东还是很配合的，价格差不多就卖了。但近期租金水平也上去了，房东觉得价格不行就转售为租。”

　　类似的情况还出现在外围区域。

　　上海中原宝山美兰湖二店分行经理潘世武也说，虽然近期分行带看量有所增加，可成交依旧不行，和去年年底一样低迷，这主要因为区域内一手楼盘较多，一二手房价格倒挂情况一直存在，房东降价不到位，客户被一手楼盘分流，“这种情况在其他一手楼盘比较多，一二手房价格倒挂明显的区域都存在。”

　　高价房源仍难成交

　　高端二手房源成交，明显受制于价格因素。来自上海中原的数据显示，2月上海别墅物业成交面积及总价占整个住宅成交比重仅为1.57%、1.36%，而去年同期这两项数据的占比分别为6.03%、6.63%。

　　张宏超称，其所在区域高端二手房源成交依然乏力，主要是购卖双方价格谈不拢，“1000万元以上的二手房源，购家杀价20%的都有，所以成交不起来。”

　　肯打折的房源销路更好。

　　据张宏超介绍，该门店所在区域周边有几个高端一手楼盘，和售楼处私下谈，打7折是肯定的，所以这几个高端一手楼盘卖得都还行。

　　相对来说，中等价位房源的成交稍好。

　　德佑地产营运部区域总监张剑东介绍，3月前6天，该机构旗下门店代理的二手房成交了32套，较2月同期增加了一倍，“刚需的成交占比，但总价500万-600万元的中端房源也起来了，同比也增加了一倍多。同时改善型的换购现象明显上升，刚需和换购加起来占比达九成。”

　　整体而言，张宏超判断，今年全年上海的二手房市场都不会出现什么大行情，3月二手房成交会稍微暖一点，但太暖也不可能，预计也就维持在目前这个成交水平上。

　　“议价幅度收窄”

　　汉宇地产总经理施宏叡认为，2月上海二手房1万套的成交量已属明显回升，较2月而言，3月以来的成交量稍微下滑了一点，这主要因为不少降价幅度较大的房源被市场消化后，很多房东减小了议价幅度，一些一手楼盘折扣较大，使得很多客户转投一手市场。

　　据施宏叡称，目前上海二手房成交活跃区域，主要集中在原南汇、闵行、松江等中外环区域，并有由刚需慢慢转变到改善型的趋势。

　　施宏叡预计，3月上海市二手房成交量较2月持平或略高，价格上二手房相对一手房较为坚挺，议价幅度逐步在收窄，“之前10%，现在5%～8%，议价幅度的收窄将对成交产生较大影响。”

　　合富置业副总经理沈彦提到了政策因素的影响。

　　沈彦表示，3月以来，上海市二手房成交量略微下降了一些，主要因为近期严格执行限购政策的进一步明确，客户稍微放缓了进场脚步。

　　据沈彦介绍，上海二手房市场的正常成交水平在1.2万-1.5万套/月，2月1万套的成交仍然处在低位。

　　“预计3月二手房的成交量也会维持在1万套左右，4、5月份如果政策面影响不大的话，成交量会逐步往上升，价格变动则不会太大。”沈彦说，二手房价格走向主要取决于一手房降价的幅度，同时还取决于房东对后市的预期，“二手价格今年肯定是触底反弹，但反弹幅度肯定要根据一手房的价格来，要看两者的降价幅度是否相互冲突。今年一手房的跌幅不会小于10%，但也不会超过20%。”

　　不过，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪提醒，阶段性的交易提升并不代表市场的真正回暖，2012年可以期待的是限贷限购大基调下结构性的倾斜，如针对头套房、普通住房的政策利好。

　　叶厚彪预计，2012年二手房总成交量应该不会比2011年更低，但未必能高很多。

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